老房子翻造，原本宅基地208平，经村委规划后只剩下140平，是否合理？缩小的68平是否可以争取或者补偿？
更新时间：2023-11-23 15:46:06人浏览
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老房子翻造，原本宅基地208平，经村委规划后只剩下140平，是否合理？缩小的68平是否可以争取或者补偿？
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法律分析：补偿标准：权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本；村民住宅大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿；现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，等等。法律依据：《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》
第十四条 （集体土地上住宅改造成本核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下标准核算：
（一）住宅房屋有合法证明文件的，现状建筑面积中证载（批准）部分，复建费用和临迁费计入改造成本。
（二）住宅房屋无合法证明文件的，可计基底面积三层半以下现状建筑面积部分，复建费用和临迁费计入改造成本。
（三）核定的住宅复建总量大于按复建费用计入改造成本的面积部分为权益面积。权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本。其中扣减的房屋建安成本补偿（1500元/平方米）由村民自筹，不计入改造成本。
（四）村民住宅现状建筑面积大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本，不计临迁费。
（五）临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算。如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。
第十五条 （集体经济物业复建总量和改造成本核算标准）集体经济物业复建总量按建筑面积和用地面积（仅限有合法用地证明文件）两种方式核算，同一宗地只能选择一种方式核算。
（一）按建筑面积核算：
1.有合法证明文件的，现状建筑中合法部分按1:1核算复建量，复建费用和临迁费计入改造成本。证载（批准）面积大于现状建筑面积部分可计为权益面积，建设费用自筹，不计入改造成本。
2.无合法证明文件（含现状建筑面积大于证载或批准面积部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算复建量（同一项目只能选择一种标准核算），复建费用和临迁费按该部分建筑面积的50%核算，计入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算复建量。现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。
3.临迁费单价为45元/平方米，按48个月计算，如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。
（二）按用地面积核算：
1.按证载（批准）用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本。临迁费按本条第
（一）款计算，计入改造成本。
2.不需采用政府征收村属其他用地、政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式平衡开发强度的，可按证载（批准）用地面积容积率
1.8（毛）计算权益面积，其建设费用自筹，不计入改造成本。
第十四条 （集体土地上住宅改造成本核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下标准核算：
（一）住宅房屋有合法证明文件的，现状建筑面积中证载（批准）部分，复建费用和临迁费计入改造成本。
（二）住宅房屋无合法证明文件的，可计基底面积三层半以下现状建筑面积部分，复建费用和临迁费计入改造成本。
（三）核定的住宅复建总量大于按复建费用计入改造成本的面积部分为权益面积。权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本。其中扣减的房屋建安成本补偿（1500元/平方米）由村民自筹，不计入改造成本。
（四）村民住宅现状建筑面积大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本，不计临迁费。
（五）临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算。如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。
第十五条 （集体经济物业复建总量和改造成本核算标准）集体经济物业复建总量按建筑面积和用地面积（仅限有合法用地证明文件）两种方式核算，同一宗地只能选择一种方式核算。
（一）按建筑面积核算：
1.有合法证明文件的，现状建筑中合法部分按1:1核算复建量，复建费用和临迁费计入改造成本。证载（批准）面积大于现状建筑面积部分可计为权益面积，建设费用自筹，不计入改造成本。
2.无合法证明文件（含现状建筑面积大于证载或批准面积部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算复建量（同一项目只能选择一种标准核算），复建费用和临迁费按该部分建筑面积的50%核算，计入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算复建量。现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。
3.临迁费单价为45元/平方米，按48个月计算，如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。
（二）按用地面积核算：
1.按证载（批准）用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本。临迁费按本条第
（一）款计算，计入改造成本。
2.不需采用政府征收村属其他用地、政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式平衡开发强度的，可按证载（批准）用地面积容积率
1.8（毛）计算权益面积，其建设费用自筹，不计入改造成本。
2023-11-23 15:43:55
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法律分析：
(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
2023-11-23 15:44:15
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符合原村民非商品住宅建设用地标准的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的,可按照建筑面积480平方米给予产权调换,差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值,扣减10%的公告基准地价后予以补偿;被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。
超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。法律依据：《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二十五条对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的,作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换,并按照下列规定结算差价:产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的,超出面积部分以市场评估价结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的,以市场评估价的差额结算差价。
以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。
符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位,按照下列规定进行补偿:
(一)符合原村民非商品住宅建设用地标准的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。
所建房屋建筑面积未达到480平方米的,可按照建筑面积480平方米给予产权调换,差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值,扣减10%的公告基准地价后予以补偿;
(二)被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。
超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。
超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。法律依据：《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二十五条对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的,作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换,并按照下列规定结算差价:产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的,超出面积部分以市场评估价结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的,以市场评估价的差额结算差价。
以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。
符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位,按照下列规定进行补偿:
(一)符合原村民非商品住宅建设用地标准的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。
所建房屋建筑面积未达到480平方米的,可按照建筑面积480平方米给予产权调换,差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值,扣减10%的公告基准地价后予以补偿;
(二)被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。
超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。
2023-11-23 15:46:06
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