是否无效，如果该合同无效，是否意味我和上家店主签订的转让合同无效

更新时间：2019-01-07 09:08:27人浏览

问题描述：

2009年8月1号，我顶下了一间店铺，交了5万块的转让费给上一家店主，并且之后与房东签订了租房合同，合同期到2010年2月28号。上一家店主当时的租金是每个月1400，但是我转让后升到1600，并且房东口头约定，到2010年3月1日开始房租涨价到1800（但是我周边的同等面积、同等条件的门面房祖才1500）。在经过一个月的经营后，我打算装修该门面，作为礼貌，我提前告知房东我要装修该房，但是这个时候，房东告诉我，我以后可以转让该铺面，但是我的下家就无法继续转让，这就意味着没人愿意来接手我的铺面，间接造成了我无法转让该铺面（合同期内）。我查阅了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中的第七条，转让费可以作为“交易习惯”受到法律的保护，我想咨询一个，这种情况我如何来保障自己的利益，因为我是交了转让费的。

补充：

1、在和房东签订合同的时候，在合同中房东注明我们只能转让货物，但是货物房东是没有权利干涉的，他不写成转让铺面而且成转让货物，这就造成了一定的误解。但是我在交纳转让费的时候是以转让费的形式交纳的。

2、今天找房东协商，房东告知我可以转让，但是下家不能转让，是否是表明反对运行我转让店铺，但是房东仍然以转让货物的名义来说事。是否意味房东是认可这种“交易习惯”的。

3、该铺面的业主是房东的女儿，而和我们签订合同的时候是房东的母亲来和我签订的，并且没有出具授权书给我看。所以我这里没有留有业主的授权书。那么该合同是否无效，如果该合同无效，是否意味我和上家店主签订的转让合同无效，那么我是否可以让上家退还5万元的转让费。

4、上家收取转让费后没有给我签转让合同和收条，那么转让费的问题是否可以说清楚，如果我先不和上家翻脸，让上家给我补一份转让费收条，是否可以说明转让费的问题。

5、我听说合同的第一年可以对合同提出异议，以判定合同无效，是否有这一说法。因为我觉得上家和房东隐瞒了我之后的下家无法转让的情况，直接影响到我对合同签订的判断。如果当时告诉我下家无法转让，我是肯定不会签合同的。

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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接手转让店铺需要注意的问题
1．合同一定要找房东一起签．
2．租期能长尽量长．
3．一定要在合同内写明自己拥有转让权．
4．合同到期后续租问题，拿到优先续租权很重要，实在不行，也应该要求房东补偿．
5．一定要找准房东，房产证是关键．转让人的身份也要核实清楚，核实他是否现租客（身份证，营业执照，承租合同）．
6．转让前的费用要查清，水电，物业，是否有欠款等等
7．很重要的一点，转让费高的惊人的，大几万甚至十几万的，要严重小心

2019-01-07 08:51:46

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店面转让的步骤
1、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店面经营者就是房屋的所有者，首先要查看店面的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
2、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。
若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店面的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
3、双方签订《店面转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭签订合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
6、如果店面经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所签订的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权;签订合同时要三方同时在场并签字证明。(即产权人、经营者、接手者)

2019-01-07 08:54:35

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买卖合同所有权转移的原则：
买卖合同的标的物，除法律另有规定或当事人另有约定外，自交付时起发生所有权转移。
标的物交付前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。
标的物风险责任负担，是指买卖合同履行过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险由哪一方当事人负担。在买卖合同中，对于债务不履行或不协助履行，标的物的风险通常由有过失的一方负担。
在标的物非因双方当事人的故意或过失而发生意外毁损灭失的情况下，根据我国合同法规定，风险负担按交付原则确定。具体来说，即标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
对于不动产或船舶、航空器等以登记为权利变动公示的，风险由所有人负担。

2019-01-07 09:08:27