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最终以鞍山市产权登记中心核定的建筑面积为准；可否按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定解除合同，要求开发商退还首付款不？

更新时间：2018-10-25 08:27:00人浏览

问题描述：

合同中对面积约定如下：最终以鞍山市产权登记中心核定的建筑面积为准；对面积误差无其他约定。开发商预售房屋面积超3%，可否按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定解除合同，要求开发商退还首付款不？

3位律师解答

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解除买卖合同一般有两种情形：一种是法定解除，一种为约定解除。合同解除的条件由法律直接加以规定者，其解除为法定解除，而当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除为约定解除。我国现行《合同法》规定了五种情形，只要符合任意一种情形，当事人可以解除合同：
　　
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　
5、法律规定的其他情形。

2018-10-25 08:12:16

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最高人民法院关于担保法的解释规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依上述规定,卖方有权拿走定金，并同时可与他人另行签订房屋买卖合同。
但根据合同法规定，如果买方有证据证明因不可抗力而未如约履行合同义务的除外。存在此种情况，卖方所拿走的定金应当返还。

2018-10-25 08:17:09

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商品房预售合同无效怎么解决，　　商品房预售合同无效的一般解决方式：　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”　　因此，若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，购房者所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房者已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。　　购房合同无效，购房者可以要求开发商承担缔约过错责任而不是违约责任。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点：　　
(一)为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用;　　
(二)因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失;　　
(三)为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失;　　
(四)为支出以上费用所损失的利息。　　需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

2018-10-25 08:27:00