梁志坚

【案情介绍】2007年初李先生收楼入住某小区，由于家门口有小区规划的停车位，李先生变向物业公司缴纳了全年保管费2500元将自己的车停在家门口，保管期自当年1月1日起至12月31日止。7月一天，下班后李先生照常将车停放在家门口。第二天早起上班时发现车被盗了。由于盗窃案未能侦破，李先生曾与物业公司多次商讨解决办法。但物业公司认为，他们收取的是“停车费”而非“保管费”，物业与车主充其量形成租赁关系而非保管关系，所以物业公司不应当承担车辆丢失的责任。双方就谁来承担小区内丢车的责任无法达成一致，最后李先生诉至法院，要求物业公司赔偿其损失。【审理结果】：经审理，法院最终支持了李先生的诉求，要求物业公司赔偿李先生的损失。【案情分析】：在本案中，问题的关键就是确认业主李先生与物业公司在车辆停放上是何种关系。是保管关系还是租赁关系，导致的结果完全不同。在保管关系中，保管人实际控制所存放的物品；而在租赁关系中，出租人并不控制承租人存放的物品。目前司法实践中，对于业主和停车场的经营者之间是保管关系，还是租赁关系，主要看停车场的管理员是否实际控制停放的车辆。如果停车后发给停车凭证，业主来开车须出示凭证才能将车开走，那么一般认为管理员能实际控制所存放的车辆，因而业主和停车场的经营者之间是保管关系；如果停车后没有任何凭证，业主来开车也不用出示任何凭证就能将车开走，那么一般认为管理员不能实际控制所存放的车辆，因而业主和停车场的经营者之间是租赁关系。需要提出的是，即使业主和停车场的经营者之间是保管关系，如果停车场的经营者能能够证明自己没有过错的话，那么他也不用承担赔偿责任。【律师提醒】：市民停车时，不要大意，交费之后一定要索要相关停车凭证，掌握相关证据，这对减少双方纠纷，使利益损害得到补偿是最有利的。

【案情介绍】：李先生于2008年4月看中位于X路的光明小区一套尾房，因是特价出售，李先生当即买下该套单元房。但在2008年年底收楼的时候，李先生却发现客厅与主人房之间有一条贯通整个墙体的裂缝，李先生当即拒绝收楼。随后在开发商承诺并做了修补的情况下李先生收楼。但李先生收楼不久后就发现开发商修补的效果并不好，要求物业管理公司重新处理，但物业管理公司认为他们已经做了处理，不愿意再予以修补。李先生随即考虑退房。【争议焦点】：李先生能否要求退房？【案情分析】：根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，如房屋出现主体结构质量问题，或者是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，即指墙体在合理使用寿命内要保证使用。如出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。可见，李先生只有证明了该裂缝属于房屋主体结构质量不合格的情况下才能退房。【律师提醒】：现在在楼盘销售尾期，常有些特价房、尾房、样板间出售，价格相对来讲也较为优惠，不失为一个好的选择。市民在购买此类房屋的时候一定要睁大眼、清楚，有现房的最好实际仔细查看后再考虑购买，如无房屋买卖合同条款也应仔细查看了解清楚，避免不必要的纠纷发生。

【案情介绍】：外来务工的李先生夫妇希望通过购买学区二手房来解决孩子的择校问题。他们看中了某小学所在社区附近一套挂牌价为80万元的房子。6月21日,李先生夫妇交了一万元定金后,与中介公司、房东签订了房屋转让合同。合同里约定,李先生夫妇于2008年7月6日前将首付款32万元打入中介公司账户。付款到账后,李先生办理银行按揭手续后两个工作日转付给房东。房东于2008年11月15日之前将房屋交付给李先生,并协助办理一切手续。但后由于李先生夫妇自己资金不能如期到位,于是向房东提出延期支付房款的要求。三方又在2008年6月27日签订了一份原合同的补充协议。在补充协议里,李先生夫妇同意在2008年10月30日前履行付款义务,房东同意于2008年11月30日前交房。协议里对双方的违约责任重新约定：若李先生夫妻未依约将首付款打入保证金账户,则应支付违约金16万元,同时双方到中介处解除合同。但最终由于公积金贷款贷款办不下来，商业贷款压力大；同时李先生了解到,即使购买了学区房孩子也不一定就能到学区所在学校上学，李先生夫妇就不想买这套房。随后，房东以李先生夫妻违约为由,将两人告上法院,要求李先生夫妻支付16万元的违约金和房价下跌导致的损失10万元。【审理结果】：法院最终判令李先生夫妇赔偿6万元。【案情分析】：房东与李先生夫妇签订的转让合同及相关补充协议,是双方真实意思表示,符合法律规定,双方均应按约定履行各自义务,否则应承担违约责任。李先生夫妇未能按约定在2008年10月30日前将首付款人民币32万元打入指定的保证金账户,构成了违约,则应承担违约责任。这也是法院判令李先生夫妇最终承担赔偿责任的基础所在。【律师提醒】：很多市民为解决子女入学问题都考虑选择“学区房”。学区房都是分布在名校周边的房产，根据“就近入学”相关规定，在义务教育阶段，凡片区内的适龄儿童皆可免试就读。但购买此类房屋时，一定要考虑以下几点风险：1、自己的支付能力；2、所购房屋能否划入学校的招生范围；3、购买了学区房也不意味着高枕无忧，学位规则、学校动态都是在变的。