历史的选择——走近重庆农村土地交易所

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历史的选择——走近重庆农村土地交易所

法律快车官方整理更新时间： 2019-04-19 14:20:26 人浏览

导读：

核心提示2008年12月4日，重庆农村土地交易所成立，主要开展地票和实物两类交易。挂牌仪式当天的首场交易会上，共拍卖地票2宗，成交面积1100亩，成交金额8980万元，成交均价8.16万元/亩；现场签订1宗898亩耕地承包经营权和1宗3000亩林地承包经营权转让协议。

核心提示

2008年12月4日，重庆农村土地交易所成立，主要开展地票和实物两类交易。挂牌仪式当天的首场交易会上，共拍卖地票2宗，成交面积1100亩，成交金额8980万元，成交均价8.16万元/亩；现场签订1宗898亩耕地承包经营权和1宗3000亩林地承包经营权转让协议。

重庆农村土地交易所自成立来共举行地票交易会16场，交易地票121宗25720亩，实现成交金额29.77亿元，成交均价11.57万元/亩，成交最高单价20万元/亩。截至目前，已有26宗地票5484亩获征（转）用批复。

经过20多个月的历练，作为地票交易和实物交易的平台，重庆农村土地交易所为户籍改革中农村居民转户进城退出的农村土地开辟了价值实现的新渠道。

历史会记得2010年重庆的这个夏天。

在中国最年轻、面积最大的直辖市，一项统筹城乡户籍制度改革的启动，将为千万重庆农村人口带来不一样的命运。“只要符合相关条件自愿提出申请，重庆农村居民即可转为城镇居民，可以享受城镇的就业、社保、住房、教育、医疗等五项政策。”这一信息的发布，对“大城市、大农村”的重庆而言，无异于酷暑中的最佳降温品，阵阵清凉瞬间传递到了巴渝大地的沟壑阡陌。

户籍隔阂是城乡统筹发展的大障碍，如何保证进城农民利益不受损，一直是关注的焦点。重庆明确提出，穿上城市的“五件衣服”，原来农村的“三件衣服”——宅基地、承包地和林地中，承包地、宅基地及农房可自愿、有偿退出，林权在承包期内可一直保留。

重庆的决策，是要让农民有尊严地进城。实行城乡统筹的户籍制度改革，除了决策者的决心与勇气外，最重要的就是资金支撑。而搭建这一重要平台的，就是重庆农村土地交易所。

“作为地票交易和实物交易的平台，重庆农村土地交易所为户籍改革中农村居民转户进城退出的农村土地开辟了价值实现的新渠道。这是在统筹城乡经济发展中，重庆农村土地交易所承担的新的历史使命。”重庆农村土地交易所总裁董建国告诉记者。

从破冰到户改，平台意义深远

2008年12月4日，重庆农村土地交易所在众多的关注目光中成立，主要开展地票和实物两类交易，交易品种有耕地林地等承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村未利用地使用权、承包经营权折资入股后的股权或收益分配权、地票五种。

就在挂牌成立仪式当天，重庆农村土地交易所举行了首场交易会，全国首宗地票由重庆玉豪龙实业有限公司竞得，地票面积为300亩。现场共拍卖地票2宗，成交面积1100亩，成交金额8980万元，成交均价8.16万元/亩；现场签订1宗898亩耕地承包经营权和1宗3000亩林地承包经营权转让协议。

其中，作为主要业务之一的地票交易，成为社会各界关注的重中之重。对于地票这一新生事物，重庆农村土地交易所给出的定义是，指对农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村建设用地复垦为耕地后可用于建设的用地指标。重庆市符合土地利用总体规划、城乡总体规划的区域内，凭地票将农用地按规定程序转为国有建设用地，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标相同的功能。

与地票受瞩目形成鲜明对比的是，重庆的农村普遍存在的土地闲置问题。因为重庆市地缘辽阔，广大的丘陵山区基本是传统农业经济，机械化耕作程度低，土地产值少，山区大量的劳动力转移成为不争的现实。相当一部分农民都举家外出打工，造成大量的土地撂荒、闲置，这正是地票诞生的重要原因。

如何通过市场化流转，盘活农村存量土地，通过城乡统筹为城市发展寻求更大突破，重庆农村土地交易所执行总裁黄茂军告诉记者，为坚持稳妥有序推进，地票交易一直坚持对三个方向的严格把握：第一，突出耕地保护。依据土地利用总体规划、城乡总体规划编制农村建设用地复垦专项规划，确定农村建设用地复垦的规模和布局；并在复垦前充分论证、开展可行性研究。严格按照规程复垦整理，土地管理部门会同农业部门对复垦产生的耕地数量和质量严格验收合格并按等级折算后方可交易。第二，切实保护“三农”利益。一是宅基地及其附属设施用地、其他建设用地的复垦，必须权属清晰、农民自愿且拥有稳定住所、生活来源并经农村集体经济组织书面同意；二是地票成交价款全部用于“三农”；三是宅基地复垦后形成的耕地，农村集体所有权性质不变，交由农民耕种。第三，合理控制年度地票交易规模。据介绍，自成立以来，重庆地票年度交易规模一直控制在国家下达的年度新增建设用地计划指标的10%左右。[page]

“地票价款全部用于‘三农’。”成立仪式上的这句承诺，一直是重庆农村土地交易所在土地收益分配上的践行原则。在地票基准价款分配上，从复垦项目工程成本、房屋和地上构（附）着物补偿费、土地使用权补偿费、用途转化补偿费、农户购房补助等等，分别设置明确的标准和规定。即便是对于其中有一些还没有价格评估体系的项目，都说明参照和执行标准给予补偿。值得一提的是，在地票增值收益分配上，复垦宅基地及其附属设施用地而形成的地票增值收益用于增加退出宅基地的农户的购房补助；复垦公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地而形成的地票增值收益用于复垦地所在农村集体经济组织的耕地保护。

经过20多个月的历练和成长，重庆农村土地交易所迎来了重庆户籍制度改革的又一检验。近年来，重庆增加了大量城市常住人口，而很多人依然保持农民身份，造成了耕地闲置、宅基地废弃，大量土地资源浪费。农民进城后，由于户籍限制，享受不到相应的保障，成为具有普遍意义的社会问题。

如同地票一般，重庆的户籍制度改革一开始便引人注目。究其原因，与其他地方不同的是，重庆为进城务工3～5年的225万农民无条件穿上城市的“五件衣服”，在农村的“三件衣服”按自愿、有偿的原则脱去。重庆户籍改革的关键，就是要尝试通过建立转户居民宅基地、承包地和林地的弹性退出机制，以合理的过渡期保障农民合法权益。因为重庆农村土地交易所的存在，重庆的户籍制度改革有着无与伦比的优势：承包地流转，宅基地复垦为耕地，将形成的建设用地指标以地票的形式进入农村土地交易所，最后增加城市建设用地，而地票收入则能为农民提供一定的进城资本。

2010年7月31日下午，国土资源部部长徐绍史一行来到重庆农村土地交易所考察调研，重庆市市长黄奇帆介绍：一部分，地票成交价款大部分返还给农民，增强其进城生活的能力，另一部分用于仍留在农村居住的农民改善居住和生活条件。从这一意义上讲，地票开辟了城市反哺农村的新途径。第二，相较于有关城市的城乡建设用地增减挂钩的做法，地票制度实现了重庆市城内的远距离、大范围置换，更有利于提升偏远农村土地的价值，辐射范围更广、更具有推广意义。第三，进一步完善地票制度设计，丰富地票的内涵和种类。第四，重庆市政府拟筹集50亿元建立周转资金，专项用于农村建设用地复垦，加大建设用地复垦力度，扩大地票产生来源。第五，土交所作为地票交易和实物交易的平台，为户籍改革农村居民转户进城退出的农村土地开辟了价值实现的新渠道，将助推户籍改革。

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇认为，重庆农村土地交易所在户籍制度改革工作中主要有三个方面的服务功能，满足转户农民退地与利用的各类需求，发挥交易平台作用：第一，通过地票交易和承包地经营权交易，最大程度显化农村宅基地和承包地的价值，为土地补偿周转金筹集资金。第二，土交所为城乡建设用地的科学有效利用提供了一个市场化的平台，通过市场手段，优化配置城乡建设用地资源，为转户居民进城生活和工作提供了用地保障。第三，为小宗承包地流转免费提供交易和信息服务，组织大宗承包地进场交易，促进退出的承包地由分散经营到集中整治，由零星流转到规模流转。

不搞运动式，不搞强制性，退地不是转户进城的必要条件，自愿退地有补偿。据统计，自8月1日正式启动以来，重庆市公安部门已经办理转户9990户，共计47070人。

从稳妥推进到探索前行，先行者任重道远

2009年6月23日，重庆晋愉地产（集团）股份有限公司在重庆农村土地交易所购买了1宗地票，100亩，950万元。当年9月1日，不到三个月的时候，获重庆市政府批准落地在大渡口区八桥镇，地票使用面积为80余亩。[page]

通过地票征转用的约80亩地块与周边部分已征地地块进行了规划整合，并分为了两宗国有建设用地。2009年9月25日，重庆市土地和矿业权交易中心同时进行了招拍挂出让，晋愉公司获得了两宗国有建设用地使用权。目前，房地产开发正在进行中。据了解，两宗地的地票价款分别占总出让价款的3.7%、3.8%。

与此同时，地票的质押业务也得到了开发。2010年3~5月，重庆岭尚农业发展有限公司分三期购买了4宗共计400亩地票，成交总金额5650万元。其中，一宗100亩地票的落地手续，岭尚公司已向九龙坡区国土分局申请办理，通过初审后得到重庆市国土房管局审批。对于剩余的300亩地票，岭尚公司早有打算，想用于落地项目的后续用地。此时，重庆农村土地交易所与中信银行、招商银行分别签订了地票质押合作协议，农村土地的权证抵押工作已经启动。地票质押业务的开发，对岭尚公司而言，无异于雪中送炭。

由于启动时间尚早，岭尚公司与中信银行重庆分行协商，将300亩地票整体质押，获得质押金额3000万元。2010年7月14日，岭尚公司向重庆市国土房管局申请办理地票质押登记手续，2010年7月26日，重庆市国土房管局向出质人和质权人发放了《地票质押登记证明书》。

据统计，自成立来，重庆农村土地交易所共举行地票交易会16场，交易地票121宗25720亩，实现成交金额29.77亿元，成交均价11.57万元/亩，成交最高单价20万元/亩。地票购买者中土地储备机构占47%、园区建设单位占24%、民营企业占21%、国有企业占7%、个人占1%。地票成交价款不断攀高、社会各界参与地票竞买日趋踊跃、地票质押破题、地票交易方式不断优化和完善。同时，截至目前，已有26宗地票5484亩获征（转）用批复。

在实物交易方面，重庆农村土地交易所共交易了968亩农村土地承包经营权、3000亩林地承包经营权，并逐步建立了实物交易信息收集渠道，通过报刊和网络等方式，免费为农民、市民和其他单位发布农村土地流转信息，逐步成为了农村土地交易信息汇总和发布平台。目前，共发布实物供给信息12759亩，为申请人发布了需求信息近万亩。

不难看出，目前地票交易是重庆农村土地交易所的主要业务。为积极稳妥推进地票交易，从户籍制度改革中农村土地退出与利用、农村建设用地复垦项目管理、地票质押登记管理等，都出台了规范性的文件。

作为先行者，重庆农村土地交易所一直没有停止过探索和思考。他们积极开展了地票利益分配、地票交易中耕地数量质量实行等级折算、地票交易方式和规律、地票交易规模、地票融资功能等问题的研究，与北京大学国家发展研究院合作开展统筹城乡土地利用改革战略研究。

同时，重庆农村土地交易所还争取到银行的支持，开辟了农村土地整治项目的融资渠道。今年6月，重庆市国土房管局与有关银行签订了《农村土地整治金融合作协议》，取得授信或意向性融资支持，重庆市农村土地整治信用平台正式建立。

早在重庆农村土地交易所成立之初，就有人说过，历史选择了重庆。一年多后的回访，谨言慎行的土交所呈现出的真实面貌和丰富答卷，让我们有理由相信，重庆不会辜负历史的选择。

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