原创商业招商的大致流程建议
导读:
原创=商业招商的大致流程建议
一, 邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查,也可能在项目拿地前,也可能在拿地之后,但都需要解决以下3个问题.
1, 市场条件成熟度调查
项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断.该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,对该项目的定位有个宏观的思考.因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题.
2,项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的.实际上,并不是所有
的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做.一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增或锐减.当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题.
3,可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析.将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题.
例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一,二期商品组合调整后二期依然经营状况不良.直到最近,二期经营状况才得到改观.其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确.
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后,需要依据项目特定位置,市场潜力,商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断.虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但需要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整.
二, 依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产,零售功能房地产,娱乐功能房地产,餐饮功能房地产,健身服务及休闲功能房地产等.零售功能房地产又可以分为诸如百货商场,超市,家居建材,商业街房地产,商品批发商业房地产等功能房地产,以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和shopping mall类型的商业房地产.娱乐功能房地产包括用于电影城,娱乐城,ktv等运营内容的商业房地产.有些采取独体模式,有些与其他类型的商业房地产融合发展,其发展呈现大规模,复合度高,时尚化的特点.餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点,健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用.
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域,当地经济状况,行业发展以及商业需求类型等,所以要仔细分析优劣并确定项目的类型.
三, 项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司,确定专案组主要执行人员.项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带,是项目进展的主要执行者,需要对项目执行,商业操作,地区形势和政府公关等等都有一定能力.因此合理有序的工作次序是项目进展的基础.
四, 确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计,就可以提前与意向合作的类似超市,百货店等主力商户进行联系,一方面了解合作意图,一方面了解对方的工建要求,并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去.
五,研究项目的微观及合作伙伴,项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局(即项目微观),彻底的,细致的研究分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等相关问题.此步骤是项目成功与否的重要因素,如果定位出现偏差,则项目没有成功的可能.反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度取决于市场.同时将此研究作为招商销售的重要参考.在此阶段要依据自身的开发实力,现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作.邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议.类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去.
六, 项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计,初步设计及施工图设计等.其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将决定商业房地产项目的外部布局,内部功能,土地的利用效率,室内空间的利用效率,商铺出租的价格潜力,室内空间的合理动线布局等.初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化,细化.
七, 设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度.无论是百货店,超市,专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局,客流有效引导有需求,如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求,那么商户最简单的选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求.建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间,而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念.必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念,功能概念融合进去,否则该项目将面临空前的市场压力.
如何确定最合适的格局,需要让政府,商业管理公司,物业管理公司和建筑设计院共同参与.
八,项目设计,市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计,市场调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合问题.通过调整整合,判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金,资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金,资源和其对股权的期望之间是否合理可行等.如果上述判断的结果存在问题,那么需要回到设计阶段进行相关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案.[page]
九,项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划,商业地产不同于普通住宅,商业地产往往存在投资额度大,投资收益回收时间长,购买行为少,承租行为多的情况,为规避商业风险和规范城市发展格局,现在很多城市政府都引进了项目听证制度.
完成项目方案的系统化整合后,需要向政府计划部门提交可行性研究报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向天然气,自来水公司,市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件,并得到上述部门认可批准的过程.项目方案的政府许可过程,常规来讲需要至少近半年的时间,需要认真对待.
在上述政府许可的各项内容中,可行性批复,规划审批,交通审批,消防审批及市政审批是比较核心的部分,影响到项目的最终规划,项目的交通...
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
房地产招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程,商业地产的成功,离不开成功的、系统的招商手段。那么房地产商业招商流程怎么走?房地产招商代理合同怎么写?针对这几个
随着经济的发展,房子越来越多越大,款式越多,比如别墅,复式楼,电梯房,等。人们对房子的需求量大,出现了数多房地产商,可能资金不周,房地产商会找合作伙伴和投资者进
商标注册一般应当到特定的地点完成,但是商标可能会受到侵权,商标侵权一般是未经过商标使用人的同意就擅自使用其商标,这是一种违反相关规定的行为,一般是会受到一定的惩
在我国市场经营活动中,虚假宣传是一种比较常见的行为,我们也经常会在电视上看到某些商品的效果被扩大到让人难以置信,其实虚假宣传是一种违法行为。下面为你整理了虚假宣
我国刑法中没有非法融资罪,非法融资行为可能构成集资诈骗罪或者非法吸收公众存款罪,但两种罪名都是没有死刑的。《刑法》规定,以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,
非法融资的行为人被判刑之后,其债务仍然应当进行偿还;被判处刑事处罚不影响民事责任的承担。我国《民法典》规定,民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责
融资租出的固定资产属于资产。融资租入固定资产是指企业由于资金不足或因资金周转暂时困难或为减少投资风险,借助于租赁公司或其他金融机构的资金而租入的固定资产。以经营
贸易融资的表现形式是进口押汇、限额内透支、进口代付、远期信用证、出口托收押汇、出口保理押汇、进口托收押汇。贸易融资是指银行对进口商或出口商提供的与进出口贸易结算
融资融券合约到期之后双方当事人可以在协商一致的前提下对合同进行续约,但期限不得超过两年。我国《证券公司融资融券业务管理办法》规定,证券公司开展融资融券业务,应当
个人进行证券融资应当满足的条件包括有:年满18周岁;从事证券交易不少于6个月;开户资料规范,账户状态正常;具有收入来源和可支配财产;一定经验和风险承受能力;无重