决战主力店 成败在此一举
导读:
目前,上海商铺市场的价格水平非常平稳,并没有因住宅调控而受到大力追捧,这说明房地产市场已经较为理性,投资方向向多元化发展。荒岛房产工作室表示,这样的大势下,商铺在招商过程中,最关键的因素就是确定主力店。一个成功的主力店进驻,将为项目带来巨大的品牌效应,减少招商成本,缩短招商时间,使项目尽快地进入经营的轨道。
荒岛房产工作室分析师王洪波指出,衡量和选择一个主力店,标准要全面而客观。选择一个主力店,衡量的标准要具有综合性,即给付租金合理,对项目发展有信心,同时派出了有实力的操作团队。引入的主力店同时还要适合项目的实际情况,这样的主力店招商才能起到应有的作用。
在大型购物中心的招商过程中,往往存在这样一个现实:即主力店招商是亏损的。主力店凭借品牌优势,往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。给付租金不高,甚至于还要附加一些苛刻的条件,因此,招商过程中对主力店的牺牲其实是有目的的。
但是,主力店的面积应该有多大;主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少;则考验着商业地产发展商的智慧。主力店面积越大,所占比例越高,则商业经营的结构越稳定,但租金收入却较少。主力店面积越小,所占比例越少,则商业经营的可变性越大,预期来自经营散户的租金收入相对较高。
因此,如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系,就需要一个科学测评。国外众多成功购物中心的商业结构研究表明:在一个合理的购物中心当中,主力店所占的比例应为总体商业可经营面积的30%-50%,低于30%则将使主力店份额太少,经营散户份额过多而造成整体商业经营结构不稳定;高于50%则将使主力店份额太多,经营散户份额过少而造成投资回报不理想。
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