林国雄：中国大型商场在国际融资之机遇
导读：
林国雄：我演讲的题目是：2006年中国大型商场在国际融资之机遇。在2000年开车过来的时候，给我的感觉是内地的高速公路与美国的差不多了，可以看到中国未来的发展空间，昨天开车过来给我的感想是?为什么这么多车啊!在高速公路塞车一个小时，两个感觉一比较，就是珠三角的发展已经几年前空的高速公路到目前基本上不塞车的情况，这么多的车，说明很多人购买了车辆，当人有钱的时候就是购买车辆和房屋。
从塞车这个例子可以看出，中国的房地产发展是非常活跃的，塞车就可以反应出来。房地产基金的话题应该理解为，外国的东西，例如吃汉堡包，是外国引进的，并不是中国人发明的。首先讲一下加拿大房地产基金的经验，跟大家分享一下。
房地产基金在加拿大是在九十年代后才有的，之前是一个开放式基金，目前国内也有开放式的基金，但是投资在股票上的。加拿大同样有开放式的基金，但是投资在房地产上面的，九十年代出现了一个变化，就是房地产的比例占50%，这之后有一个问题，就是赎回，但是无法赎回。如果有人购买价值就要体现收益，所以加拿大政府就出台了一个政策，就是不允许赎回，因为允许赎回所有的房地产公司就会倒闭，那么，如何变现，就要用法律的政策，让这些房地产公司上市，通过市场进行交易。所以根据加拿大的经验我们知道，REITS是被迫出来的，但是出来后非常受消费者的欢迎，发展到今天，加拿大的地产公司，包括其他的公司，都不做公司上市和IPO的，都变成了房地产基金的模式，为什么这么受欢迎。与其他的上市公司有什么不同?为了是管理和所有权是分开的，一个房地产公司上市，最大的问题就是有股东和上市公司的资源等因素。但是房地产基金将两者分开，将管理者和所有权分开，管理者是没有股份的，股东是谁，就是卖给公众投资者，所以管理是没有利益冲突的，不存在大股东占有上市公司资源的问题。所以透明度是100%的，管理公司基本上提供服务，管理的费用也就达到1%左右，很多的国家还要将基金下面的物业拥有权放在另外一家的受托公司名下，例如香港要发行房地产基金，你的受托人就是汇丰银行，他将原来的上市公司三个功能分开了。第一，必须是专业的管理公司来做，没有基金的拥有权，投资者拥有所有权，他们是股东。最重要的一点是，所有的REITS有一个共通点，他们将所有的利润90%是派给股东的，这对于国内的投资者来说，是最好的收益。国内有1500家上司公司，我不知道分红有多少，大概只有50—100家，比较少，但是房地产基金公司的投资，去年投资者拿到的回报达到了8%左右，就是一年投入一元，年底可以拿0.08元，这是因为有分红，而且公司的积累完全是透明的，所以在加拿大，我刚才讲了，几乎没有公司做IPO的，都是以房地产公司的模式进行的，因为投资者对上市公司是不感兴趣的。
REITS要有固定的现金流，例如卖汉堡包、石油生意的都要有固定的现金流，你的生意就可以发基金。因为投资者针对的是收益，收益就是从现金流拿的。例如：大家知道沃尔玛作为租户是不会跑掉的，他们签订的租约都是25年，所以收益是稳定的。
我们希望在几年内在国内投资100亿有固定现金流的房地产项目，如果你有项目，我欢迎你和我们洽谈，我们现在基本上是在全国跑，找有固定现金流的项目，例如写字楼、商场、酒店式公寓等等。香港发房地产基金，我可以这样讲，对国内房地产将有翻天覆地的变化。因为有两个数字可以参考，国内公司在香港发行股票的，到今天为止是9000多亿港币，达到了一万多亿人民币，从1993年青岛啤酒到目前国际投资者已经投入了一万亿元到上市公司。如果他们愿意投资一万亿到内地，他们愿意投资多少到房地产，刚才介绍了加拿大的情况，现在已经没有人投资IPO了，都投资了房地产基金，因为有固定的现金流。我们估计在国内现在可以做房地产基金的物业，包括酒店、商场、写字楼、酒店式公寓等有固定现金流的商业、物业大概有一万亿元左右。
简单的讲，如果外国投资者愿意投资一万亿在股票上，他们也愿意投资一万亿元将国内有现金流的物业购买，现在来看并不是神话，因此这种情况已经开始发生了，如果你有一百亿元到澳大利亚购买写字楼和购物中心是无法购买的，因为全部卖光了，因为澳大利亚本土的房地产基金已经将全国有固定现金流的项目购买光了，现在这些基金到了中国内地、新加坡、北美洲。香港和新加坡的REITS，将会严重的冲击国内的市场，很多的人问，是否会有这么多的人对国内的房产有兴趣呢?肯定是有的，刚才很多的老总都讲了，很多的REITS对国内的市场有兴趣的。
去年香港要发行一只房地产基金，融资额是250亿元港币，香港的居民竟然派对购买基金，你是无法想象的，香港有600万人口，300多万劳动人口，300万劳动人口中有50万人申请购买房地产基金，总共的金额就是在银行系统中的金额是2800亿元，结果超过了募集金额的十几倍。
国内的市场是1500亿元，大约在三个月就会销售完，香港的例子告诉我们有2800亿元购买，如果一万亿元也就几年，所以香港的房地产基金，对过的冲击应该是翻天覆地的变化。
这种变化对一般的老百姓购买是没有大的影响的，因为不同的市场。我们现在投入一百亿元并不是要购买住宅，我们找的是有固定现金流的物业，简单的讲就是我们要购买一个物业，主要要看租客是谁?租客是沃尔玛就非常好了，如果租约是20年就更加的好了，如果是二年我还要考虑一下，如果租客走了，怎么吧!我们还要去找租客。我们对国内一般购买房屋的老百姓是没有影响的，因为这是不同的市场。对国内的发展商也是有帮助的，对国内的银行也是有帮助的，为什么?
现在在国内融资的主要渠道就是通过银行，所以风险都转移到了银行，因为银行的不良资产率太高了，达到了百分之三、四十。银行的资金是谁的，都是老百姓的资金，如果你跟老百姓说，你一百元只可以拿回七十元，震动是非常大的。为什么中国的不良资产率这么高，有很多的原因，基本的是中国没有基本的融资渠道。
例如我是发展商，我要融资，我的项目需要100亿元，我自筹资金只需要2亿元，其他98%都是从银行贷款的，我贷款主要是从银行贷款，没有其他的渠道，如果我的项目很好，就可以还贷，这是好的情况，如果发展失败了怎么办?很简单的吗，这些资金都是银行贷款的，这98%就成了不良资产。
一位银行的老总跟我说，他管理了200多家酒店，他是经济专家，他经营酒店是不可能的，因为他是金融专家，不是管理专家。问题在哪里?问题在发展商，因为发展商不够专业，因为发展商没有融资的渠道，无法偿还贷款的时候，资产就被银行收回去了，银行收了回去以后也很惨，要管理200多家的酒店，导致不良资产率太高了。不是因为腐败，因为没有其他的渠道为发展商融资。[page]
房地产基金进来对发展商产生很大的影响，因为REITS可以提供发展商的基金。我要发展一百亿元的项目，我现在只有二亿元，其他的资金从哪里来，发展商的融资渠道可以从其他的写字楼，其他的项目来。国内的物业市场只是个人购买房屋，顶多是购买一个单位收租，没有一个个人的投资者是购买正栋建筑，现在我们的基金是购买一栋商场或者写字楼，我们会马上付款。所以我刚才讲这个例子，对于发展商来讲，他有退出的途径，就是将已经有固定现金流的物业卖给我们这类的房产基金，我们愿意收购他们。就不用到银行贷款了，跟银行贷款与我们贷款是不同的，银行贷款要还的，你将项目卖给我就可以了，而且我们支付的是现金。
100亿元的项目如果不成功，也没有关系，也不会将银行拉下水，这样也会降低银行的不良贷款，发展商的融资渠道也会增加，最重要的是现在增加的不是贷款，我们的基金给你资金不会影响到银行，影响的只是投资者。所以我认为REITS对国内的发展商是有很积极的影响的，希望今后大家可以多点交流，如果你们有项目，我们愿意和你们洽谈，争取最快的时间给你们现金，给你资本金让你发展下一个项目。
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