原告（反诉被告）：洛阳居业物业管理有限公司，住所地老城区义勇北街4号。

法定代表人：郭震晓，该公司总经理。

委托代理人：付树刚，该公司职工。

委托代理人：李杰，该公司法律顾问。

被告：郭隽（反诉原告），女，1964年3月5日出生。

委托代理人：刘建军（系郭隽丈夫），1958年9月13日出生。

原告洛阳居业物业管理有限公司（以下简称居业公司）因与被告郭隽物业服务合同纠纷一案，于2009年7月8日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告郭隽送达了应诉通知书，举证通知书，起诉状副本，开庭传票。被告郭隽提起反诉，本院决定合并审理，于2009年9月10日、10月16日公开开庭进行了审理，原告居业公司代理人李杰、付树刚，被告郭隽及其委托代理人刘建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告居业公司诉称，居业公司是居业家园小区的物业管理服务单位，郭隽是该小区业主，从2006年9月5日起郭隽未向居业公司交纳物业管理费，截止2009年6月5日，郭隽拖欠物业管理费379.08元（33个月）。请求法院判令郭隽立即支付物业管理费379.08元；支付违约金753.42元，并承担诉讼费用。

被告郭隽答辩并反诉称，郭隽是居业家园小区福园的业主，居业公司是该小区物业服务单位，郭隽2004年购买该小区7-2-101住房一套。2005年7月1日郭隽与居业公司签订了《前期物业管理服务协议》，并于2005年9月5日交纳了一年物业费252.07元和垃圾清运费88元，装修押金500元。之后郭隽拿到房屋钥匙。郭隽得到房屋后发现该房屋存在许多质量问题，随即找居业公司要求解决。居业公司让找开发商，开发商又让找居业公司，居业公司再让找建筑商。经多次协商后，郭隽与建筑商于2005年11月18日达成协议，由建筑商给郭隽维修房屋。协议达成后建筑商未按协议约定给郭隽维修房屋，郭隽无奈再找居业公司。居业公司不管，郭隽只好将建筑商起诉至法院，因建筑商拒不到庭，郭隽撤诉，房屋质量问题没有得到解决，郭隽无法入住，只好又将开发商起诉至法院，因郭隽与开发商签订的购房合同上有仲裁条款，郭隽再次撤诉。之后又将开发商起诉至仲裁委员会申请仲裁。后经仲裁委调解，2007年8月10日，开发商赔偿郭隽6000元，郭隽撤回仲裁申请。从郭隽2005年9月5日拿到房屋钥匙至2007年8月10日得到房屋质量赔偿款近两年时间，郭隽一直未入住居业家园福园小区，因此，郭隽交纳物业费应按入住时间2007年8月10日起向后延续至2008年8月10日。但居业公司实际在2006年8月18日已经私自撤出对居业家园福园的物业管理至今。2009年5月3日居业家园业主委员会已终止了与居业公司的物业服务合同。因此，郭隽认为，郭隽不欠居业公司物业费，也不应承担违约金；郭隽反诉认为，郭隽交纳了一年物业费252.07元而没有享受物业服务，居业公司应返还物业费252.07元；郭隽从居业公司领取钥匙的房屋存在质量问题，导致郭隽多次请假进行诉讼，仲裁和找居业公司、开发商、建筑商协商，对此居业公司应支付郭隽误工费1000元，并承担本案诉讼费用。

居业公司对郭隽的反诉答辩称，郭隽2005年9月5日已收到居业家园福园小区7-2-101房屋的钥匙，根据双方于2005年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，业主领取钥匙就应交纳物业服务费用。郭隽2005年9月5日交纳的一年物业费至2006年9月4日已用完到期。因此郭隽反诉要求居业公司返还一年物业费的请求无事实依据和法律依据。居业公司为郭隽提供打扫卫生、清运垃圾、清理化粪池、夜间巡逻和庭院绿化等服务。2009年2月底，福园门卫正式上岗，福园物业服务实现正常管理。郭隽长期不交物业费，却享受着居业公司的服务，已经违约在先。郭隽不交物业费还反诉要求误工费毫无道理，请求法院驳回其反诉请求。[page]

根据原、被告的诉辩意见，归纳本案焦点为：1、居业公司是否对福园小区进行了物业服务，郭隽应从什么时间起向居业公司交纳物业管理费，是否应支付滞纳金。2、居业公司是否应该退还郭隽交纳的物业管理费252.07元，是否应支付郭隽误工费损失1000元。

居业公司在庭审中向本院提交证据材料如下:

证据一，《企业法人营业执照》一份。证明居业公司是合法经营。

证据二，洛阳市房产管理局颁发的物业管理企业《资质证书》。证明居业公司具有从事物业管理资质。

证据三，《前期物业管理服务协议》一份。证明居业公司与郭隽存在物业合同关系，郭隽违约。

证据四，证人高小刚、张妞妞、赵春香、李建军、李国燕、杨峥出具的书面证言。证明：从2006年8月开始至2009年2月，原告居业物业公司为被告居住的福园进行扫地、清理垃圾、处理化粪池等卫生服务工作和绿化、夜间巡逻服务工作，2009年2月底后，恢复门岗值班，物业服务正常。

证据五，根据居业公司的申请，证人杨峥出庭作证证言。杨峥于2004年8月在福园小区居住至今，2004年物业管理情况基本正常，2005年的物业服务还行，有门岗也有人打扫卫生，2006年4月福园小区，好几个门洞的楼道窗户一至七楼全部被盗，连福园小区的大门也被盗走。到2006年5月的时候，福园大门口贴了张大红纸，内容是住户要求自己管理，住户自己选举物业服务人员。过了二、三个月时间，就没有人管理了。2006年5月后没有门岗也没有人扫地。然后福园小区内的垃圾成堆无人管理，后来居业物业公司又派人来进行了清理，进行了物业管理。2009年2月份福园小区大门进行了修理，谁修的不知道。然后服务基本正常。2009年2月份前服务不是很正常。2006年8月至2009年2月期间福园小区门岗上断断续续的，门卫有过两回，很短时间就撤了，每次大概有个把星期，有人清理垃圾，但不是很彻底很及时。2006年8月至2009年2月期间和以后都是居业公司在管理。见过2006年8月10日居业物业公司贴的通告。

证据六，根据居业公司的申请，证人高小刚出庭作证证言。高小刚证明福园小区在2006年5月份小区住户自己管理物业的情况。由于物业费收不上来，工资发不下来2006年8月左右因住户自治管理人员自动解散，解散后福园的垃圾成堆，垃圾无人拉，地面无人打扫。居业公司派人来扫地和拉垃圾。门岗有是有、有时无。2009年2月门岗才有了，以后物业管理恢复正常。2006年5月份以前福园管理很好。在祥园上班，是做保安。祥园的保安和福园的保安那个园管理的好基本上一样福园的保安是谁2004年11月到这里做保安的。

经质证，郭隽对证据一、二、三的真实性无异议，但不能证明郭隽违约。对证据四、五、六中的证人证言及出庭作证证言均有异议，证人中的张妞妞、李建军、赵春香、高小刚系居业公司职工，有利害关系，证人张妞妞、李建军、赵春香、李国燕未到庭，不能证明福园的实际情况。证人高小刚不在福园区居住，因此其证言也不应采信。证人杨峥不是福园的业主，也无证据证明他在福园居住，因此他的证言也不能采信。

郭隽在庭审中向本院提交证据材料如下：

证据1、2005年9月5日居业公司给郭隽出具的收据2张，证明居业公司于2005年9月5日收到郭隽物业费252.7元，垃圾清运费88元，郭隽交了费用没有住房，居业公司应将郭隽所交费用退还。

证据2、居业物业公司2006年8月18日张贴的通告。证明居业公司2006年8月10日通告福园业主于2006年8月15日前交物业费，否则停止物业服务。后于2006年8月18日撤离福园，停止物业服务。[page]

证据3、居业公司2009年4月7日张贴的通知。证明现在物业管理还不完善。

证据4、2009年5月19日公告一份。证明2009年5月19日洛阳市老城区居业家园业主委员会在福园、祥园、和园、田园四个小区内张贴了公告。业主委员会发起所有业主不应向居业物业服务公司交纳物业管理费用。

证据5、证人牛豪娟、康玉慧2009年9月1日各出具的证言一份。证明福园小区内没有物业管理。

证据6、照片复印件8张。证明福园内没有物业管理。

证据7、（2009）老民初字第183号民事裁定书一份。证明居业公司此次起诉是就同一事实在不到半年时间内，再次起诉。

证据8、前期物业管理服务协议、（2006）老民初字第759号民事裁定书、（2007）老民初字第22号民事裁定书、2005年11月18日被告与建筑商曹洪柱签订的协议、2006年12月20日洛阳仲裁委受理通知书、2007年4月12日洛阳仲裁委仲裁员指定书、2007年8月10日郭隽收条、2007年8月10日郭隽撤诉申请（上有仲裁员任洪麦准予撤回仲裁申请的签字）。上述证据证明居业公司未按照前期物业管理服务协议第三条第九项规定，为郭隽提供小修、急修服务。导致郭隽两次起诉，两次撤诉、一次仲裁，最终与开发商调解解决了房屋修缮问题，开发商一次性补郭隽房屋维修费、迟延交房费等共计6000元。同时证明郭隽正式收到房屋应从2007年8月10日起计算交纳物业费用，但当时居业公司已退出对福园的物业管理，因此居业公司应当将郭隽交纳的物业管理费退还。

证据9、（2009）老民初字第794号民事调解书一份。证明居业公司让郭隽打官司误工误事。

经质证，居业公司对证据1本身真实性无异议，但郭隽于2005年9月5日已将房屋钥匙领走，应当按物业管理合同交纳物业费；

对证据2、2006年居业公司通告的真实有异议，该通告上无原告单位印章，通告上有打印的字，有手写的字，因此居业公司不认可；

对证据3、2009年居业公司通知的真实性无异议，但对郭隽的证明方向有异议，该通告只能证明居业公司要求福园业主交纳物业费，不能证明居业公司管理不完善。

对证据4、对居业家园业主委员会2009年5月19日公告的真实性有异议，不予认可。

对证据5、牛豪娟、康玉慧的证明真实性有异议，证人应该出庭作证，但是证人没有出庭。证明方向有异议，证明只能证明物业管理不到位，不能说明没有物业服务。

对证据6、福园小区照片有异议，照片拍摄者和照片拍摄时间不明确，因此对照片证明方向有异议，不能说明没有物业服务。

对证据7、（2009）老民初字第183号民事裁定书真实性没有异议，但是证明的内容与本案没有关系。

对证据8、物业管理服务协议真实性无异议，对证明方向有异议。该协议第三条第九项的内容规定的是房屋共有部位，公用设施问题，不是郭隽所指维修对象。对证据8其他内容质证意见为，真实性无异议，证明方向有异议，主要指的是被告与建筑公司、开发商的问题，与物业服务没有关系。

对证据9、（2009）老民初字第794号民事调解书真实性无异议，但认为与本案无关。

根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

居业公司系居业家园住宅小区的物业服务管理公司，居业家园包含福园、祥园、和园、田园四个住宅小区。2004年郭隽购买了居业家园福园小区7-2-101住房一套。2005年7月1日，郭隽与居业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定居业公司对郭隽所有建筑面积为87.75平方米，位于居业家园福园小区住房一套进行物业管理服务。约定居业公司的物业管理服务内容为：对小区内共用部位、共用设施设备进行维护和管理，使其正常运行使用；对小区院内楼梯清扫保洁，垃圾及时清运，绿化养护管理；协助公安部门维护本物业区内的公共秩序，24小时门岗执勤，发现违法犯罪行为，发生事故及时报请有关部门处理。约定交纳费用时间为，业主自领取房屋钥匙之日起；收费标准按住宅建筑面积每月每平方米0.24元收取；因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.20元收取；每次交费时间为每月25-30日交纳下月费用；居业公司违反协议，服务质量未达到约定目标，业主有权要求居业公司限期改正，逾期未改正造成损失的，居业公司承担相应法律责任；居业公司擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求其退还所收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，居业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之5交纳违约金；协议第十五条还约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉；该协议未对有效期限做约定。协议签订后，郭隽于2005年9月5日交纳了一年的物业费252.07元和垃圾清运费88元，装修押金500元，之后郭隽才拿到房屋钥匙。郭隽得到房屋后发现该房屋存在许多质量问题，随即找居业公司要求解决。2005年11月18日郭隽与建筑商曹洪柱达成协议，由曹洪柱给郭隽维修房屋。协议达成后，曹洪柱未按协议约定给郭隽维修房屋。郭隽将曹洪柱起诉至法院，因曹洪柱拒不到庭，郭隽撤诉。房屋质量问题没有得到解决，郭隽无法入住，又将开发商洛阳居业房地产开发有限公司起诉至法院，因郭隽与开发商签订的购房合同上有仲裁条款，郭隽再次撤诉。之后又将开发商起诉至仲裁委员会申请仲裁。后经仲裁委调解，2007年8月10日开发商赔偿郭隽6000元，郭隽撤回仲裁申请。从郭隽2005年9月5日拿到房屋钥匙至2007年8月10日得到房屋质量赔偿款近两年时间，郭隽一直未入住居业家园福园小区，至今亦未再向居业公司交纳任何费用。[page]

另查明， 2006年4月，福园小区内几栋楼的楼道窗户被盗，福园小区的大门也被盗走。2006年5月，福园业主要求并自行对福园进行物业管理服务三个月，期间居业公司未对福园小区提供物业服务。2006年8月10日，居业公司在福园小区大门口张贴通告，内容是：尊敬的业主:鉴于福园两年来80%以上业主未缴物业费，造成我公司服务费入不敷出的情况，特通告福园各未交物业费业主，请您于2006年8月11日至15日到福园门卫南边隔壁办公室缴纳物业管理费，收费时间早8：00时-晚20：30时，如多数业主逾期不交，我公司将对福园停止提供物业服务。该通告最后有手书2006年8月18日早停止服务字样。2009年4月7日居业公司在福园小区大门口又张贴一份通知。内容为：各位福园业主：因本园部分公共设施急需维护、修缮，但本园物业费缴纳情况不良，无法维护。现我公司对福园制定特殊收费方案，请各业主到物业办公室咨询收费方案，请各业主到物业办公室咨询交费，以免影响大家正常生活。2009年5月19日，洛阳市老城区居业家园业主委员会张贴公告，内容为：各位业主:根据《物权法》和《物业管理条例》有关规定，洛阳市老城区居业家园业主委员会于2009年5月3日已终止了银源物业服务有限公司（现居业物业服务有限公司）服务合同，根据有关规定业主中止交费义务，自2009年5月3日起物业费用应由新聘用的物业公司进驻后按规定收取。为了预防业主上当受骗，产生纠纷，特此公告。落款为洛阳市老城区居业家园业主委员会并加盖有印章。时间为二00九年五月十九日。

本院认为：居业公司与郭隽2005年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。2005年9月5日郭隽取得住房钥匙。按协议约定，郭隽应从此日起向居业公司交纳物业费。郭隽取得钥匙后即发现房屋存在诸多质量问题，随即就房屋质量问题与居业公司、建筑商曹洪柱、开发商洛阳市居业房地产开发有限公司进行了协商、诉讼、仲裁。后经仲裁委调解，2007年8月10日开发商赔偿郭隽6000元，郭隽撤回仲裁申请。2007年8月10日郭隽入住福园小区。由以上情况可以认定导致郭隽推迟入住福园小区的责任与居业公司无关。因此交纳物业费的起始时间还应从2005年9月5日起计算。居业公司要求郭隽支付2006年9月5日至2009年6月5日的物业服务费，本院予以支持。郭隽主张应从2007年8月10起交纳物业费的抗辩意见和未享受居业公司物业管理服务要求返还2005年9月5日交纳的252.07元物业费和1000元误工费的反诉请求，本院不予支持。2006年4月福园小区发生被盗案，福园业主自行对福园小区管理3个月，期间物业费应扣除。居业公司自愿按约定标准减半收取郭隽2009年3月5日前欠交的物业费，本院予以支持。郭隽主张洛阳市老城区居业家园业主委员会已张贴公告，解除了与居业公司签订的《前期物业管理服务协议》，证据不足，本院不予采信。居业公司要求郭隽按约定支付违约金的诉讼请求，因其在对福园小区进行物业服务中，未完全按协议约定履行义务，对导致郭隽不交物业服务费亦有过错，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：

一、郭隽于本判决生效后十日内，支付洛阳居业物业管理有限公司2006年9月5日至2009年6月5日的物业管理费347.49元；

二、驳回洛阳居业物业管理有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回郭隽的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费50元，由居业公司承担30元，郭隽承担20元（郭隽承担的受理费居业公司已垫付，执行时郭隽付给居业公司20元）。本案反诉受理费50元，由郭隽承担。[page]

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：吕雅君

审判员：宁小建

审判员：贾 伟

二OO九年十一月十二日

书记员：陈 希