司法考试合同法重点法条精读（十三）

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司法考试合同法重点法条精读（十三）

法律快车官方整理更新时间： 2019-10-27 12:56:54 人浏览

导读：

第十三章租赁合同「重点法条」?第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。?第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。?租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订

　　第十三章　租赁合同

　　「重点法条」?

　　第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。?

　　第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。?

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。?

　　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。?

　　「相关法条」　《民通意见》第126～127条。?

　　「意思分解」?

　　租赁合同的性质：?

　　1?是转让财产使用权的合同?

　　（1）承租人获得的是占有、使用、收益权，而非所有权，故别于买卖合同；?

　　（2）承租人对租赁物无处分权，故区别于消费借贷合同。?

　　2?有偿合同（第212条）?

　　正是在这一点上区别于借用合同。借用合同是双务无偿合同，借用合同可适用租赁合同规则（《民通意见》第126～127条）。?

　　3?诺成合同；?

　　4?具有临时性（第214条）；?

　　5?不定期租赁合同为不要式合同（第215条）。?

　　「不要混淆」?

　　1?租赁合同期限超过20年的，并非合同全部无效，而是超过部分无效（第214条）。?

　　2?若甲、乙二人口头订立一租房协议，租期1年，则该合同实际上是一个不定期租赁合同（第215条）。?

　　另：租赁合同是一种重要的有名合同，应予重点掌握。

　　「重点法条」?

　　第二百一十六条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。?

　　第二百二十条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。?

　　第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。?

　　第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。?

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。?

　　第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。?

　　「意思分解」?

　　以上五个条文构成了出租人义务体系：?

　　1?第216条，交付义务，保证租赁物适租义务；?

　　2?第220～221条，维修义务；?

　　3?第228条，权利瑕疵担保义务；?

　　4?物的瑕疵担保义务。?

　　重点掌握第2、4项义务。

　　「重点法条」?

　　第二百一十七条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。?

　　第二百二十二条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。?

　　第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。?

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。?

　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。?

　　第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。?

　　第二百三十五条　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　「意思分解」?

　　承租人义务是司法考试重点，应予重点识记。?

　　1?第217条，正当使用义务。?

　　2?第222条，妥善保管义务。?

　　3?第223条，不作为义务。应注意：?

　　（1）租赁权系债权，未经出租人同意，禁止承租人对租赁物为添附行为；?

　　（2）经过出租人同意的，承租人可为添附行为，二人之间的权利义务关系依约定解决；?

　　（3）未经出租人同意，承租人擅自添附的，出租人可要求恢复原状，赔偿损失。?

　　4?第224条，禁止随意转租。应特别注意：?

　　（1）经出租人同意，承租人可以转租。此时同时存在两个租赁合同关系，即出租人与承租人的租赁合同，承租人与次承租人的租赁合同，承租人并未退出租赁关系；故转租不同于租赁权的转让。后者系承租人将租赁权转让给第三人，自己退出租赁关系，第三人取代了承租人的法律地位。?

　　（2）未经出租人同意而承租人擅自转租的，出租人可解除出租人与承租人的租赁合同，但承租人与次承租人之间的租赁合同仍可成为生效合同。?

　　（3）由于在转租情形下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，次承租人对于租赁物造成的损失，基于合同效力的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任（第121条）。

　　当然，若次承租人的行为构成了对租赁物的侵权，出租人作为物权人可主张物上请求权，请求次承租人承担侵权责任。?

　　5?第226条，支付租金义务。了解支付租金的方法，类于借款合同支付利息的方法（第205条）。?

　　6?第235条，返还租赁物义务。?

　　重点掌握第3、4项义务。?

　　「不要混淆」?

　　第224条并未禁止经出租人同意的转租关系中，承租人可以从中赚取差价而牟利。

　　「重点法条」?

　　第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。?

　　第二百二十五条　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。?

　　第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。?

　　第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。?

　　第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。?

　　「相关法条」　《民通意见》第118～119条；《担保法》第48条。?

　　「意思分解」?

　　以上五个条文构成了承租人的权利体系。?

　　1?第218条，正常损耗免责权。?

　　2?第225条，占有、使用、收益权。?

　　3?第229条，买卖不破租赁。?

　　“买卖不破租赁”是指在租赁期间，出租人转让租赁物的，租赁合同对受让人继续有效。这是债权抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。与此法理相通，《担保法》第48条也规定抵押人抵押已出租的财产的，原租赁合同继续有效（《民通意见》第119条第2款）。?

　　4?第230条，优先购买权。应注意：?

　　（1）《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权；第230条则规定，出租人应在“合理期限内”提前通知承租人，承租人有优先购买权。?

　　（2）依《民通意见》第118条，出租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认买卖无效。?

　　5?第234条，共同居住人继续租赁权。《民通意见》第119条第1款亦有类似规定。?

　　以上，重点掌握第3、4项权利。

　　「重点法条」?

　　第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。?

　　第二百二十七条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。?

　　第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。?

　　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。?

　　「相关法条」　本法第94、215、236条。?

　　「意思分解」?

　　1?以上四个条文规定了租赁合同法定解除权几种情形，重点掌握第232条：不定期租赁合同当事人双方的任意解除权；出租人解除的，应履行提前通知对方的义务。?

　　2?不定期租赁合同主要包括三种情况：?

　　（1）当事人未约定租期或约定不明的（第232条）；?

　　（2）当事人明定租期在6个月以上，但未采用书面形式的（第215条）；?

　　（3）租赁届满，当事人以推定形式继续合同的（第236条）。

　　「重点法条」?

　　第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　「相关法条」　本法第10、215条。?

　　「意思分解」?

　　1?本条依“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”，而认定“原租赁合同继续有效”，系典型的合同成立的推定形式（第10条）。?

　　2?不定期租赁合同的特殊规则即体现在第232条。此为司法考试难点，切记。?

　　「不要混淆」?

　　注意：使用借贷（借用）合同定义?

　　1?借用合同，指出借人将某项特定的非消耗物无偿地交给借用人使用，借用人于约定的期限将原物归还的合同。?

　　2?借用合同区别于消费借贷合同之处在于：前者的标的物为耐用品，即非消耗物，如房屋、汽车、工具、耕牛等，后者的标的物为消耗物，如食品等。?

　　3?借用合同区别于租赁合同之处在于：前者为无偿合同，后者为有偿。除此区别外，其余的皆相同。

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