1.问题：请区分物权请求权与债权请求权？

　　答：（1）具体内容不同：物权请求权，诸如返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状；与物权请求权容易混淆的债权请求权，则主要是因侵权、不当得利而产生的各种请求权。（2）发生前提不同，物权请求权的发生是以物权的存在为前提，只要权利人对物的圆满使用受到侵害，就可以主张各种物上请求权；而债权请求权则要满足各种之债的具体构成要件，往往要求实际损害。（3）物上请求权，除返还原物请求权存在争议外，其他物上请求权都不受诉讼时效影响，而债权请求权则适用诉讼时效。

　　2.问题：不动产预告登记制度是为买楼花时防止 “一物两卖”而设立的吗？

　　答：我国物权法上的不动产预告登记制度主要是为了防止开发商在卖楼花的时候“一物二卖”，但这不是这项制度的唯一目的。根据物权法的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为了保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。可见：预告登记的目的就在于在债权阶段就能实现某些物权法上的排他效果，对于保障不动产买受人的利益很有益处。因为，经过预告登记，出卖人又处分该不动产的，预告登记人可以主张债权与物权的双重保护。

　　3.问题：在不动产的善意取得制度中，哪些情形下会导致真实的权利人与登记的权利人不一致的情形？这个问题涉及到不动产善意取得适用的范围问题，请老师解答。

　　答：现实生活中，善意取得适用于不动产的情形主要有三个：

　　（1）基于权利人的委托登记在另一个人的名下，从而发生房屋登记名不副实；

　　（2）夫妻共有房屋登记在一方名下；

　　（3）基于无效交易而发生的房屋登记名不副实。如，甲出卖房屋于乙，并办理了房屋登记，后来乙将房屋卖给了丙，并且也办理了房屋登记，但甲、乙之间的房屋买卖合同被宣告无效或者被撤销。

　　4.问题： 关于人保和物保并存时，如何处理各方主体的关系，请老师系统总结一下。

　　答：根据《物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

　　在被担保债权到期不能获清偿或者当事人约定的情形出现时，对于人保和物保的实现顺序，遵从以下几点：

　　（1）如果当事人之间有约定，按照约定办，就不会有后面复杂的关系。如果没有约定，按照提供物保来源不同，又可以分为两种情形：

　　（2）物保是由债务人自己提供的，则债权人必须先就这部分进行受偿，主张权利。如果债权人怠于行使对债务人提供的物保进行受偿，致使担保物毁损灭失的，或者债权人放弃债务人提供的物保的，保证人在债务人提供物保的范围之外承担保证责任。

　　（3）物保是由债务人以外的其他人提供的时候，债权人可以选择，由物保或者人保来实现自己的债权，也可以既要求物保人同时要求保证人承担担保责任。

　　（4）尤其注意的是，上述第三项下，债权人选择了人保或者物保一方实现了自己的债权后，根据新的物权法规定，提供了担保责任的一方只能向债务人进行追偿而不能向没有承担担保责任的担保人进行追偿。这一点请各位考生务必牢记。

　　5.问题：甲的一只羊走失，被乙拾得赶回家中，饲养半月后被甲发现，但乙拒绝返还。下列说法中正确的是：

　　A.甲有权请求乙返还走失的羊

　　B.乙若返还该羊，有权要求甲给付其饲养羊实际支出的费用

　　C.甲乙之间发生无因管理的法律关系

　　D.如果由于乙拒不返还该羊，甲则若拒绝给付乙饲养羊实际支出的费用，可以认定此时乙在行使留置权

　　答案为ABCD我认为是ABC，理由：留置权是基于其他合法合同而占有债务人物，当债务人不履行时，依法行使合理期限的留置权，而本题中乙是无因管理，无因管理是无合同无法律规定为前提而形成，不应产生留置权，答：D不应选。《物权法》第112条第3款规定拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。《民通意见》第94条也规定，拾得人将遗失物据为己有、拒不返还引起诉讼的，按照侵权之诉处理，对拾得人所获取的收益，还可以按照不当得利处理。况且留置权的行使必须是合法占有债务人的动产，本题中乙拒绝返还，已经构成侵权，不得享有留置权。物权法颁布后根据第230条的规定，对留置权的适用范围采取了开放式立法。留置权所担保的对象不再限制在合同债权上，而包括所有的债权类型。除非法律规定不得留置以及当事人约定外，只要符合留置权的产生要件，均可以主张。但是债权人也必须是合法占有动产，对动产的占有不是因侵权行为取得的，对动产的留置也不得违反公共利益或者善良风俗，也不得与债权人的义务相抵触。因此就拾得遗失物发生无因管理时，在符合留置权发生要件时是可以行使留置权的，但就本题的具体情况分析是不得行使留置权的。

　　6.问题：《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”那么该受让人能否以原需役地人和原供役地人之间设立的地役权没有登记为由，主张该地役权不能对抗作为善意第三人的自己。

　　答：依照《物权法》第158条的规定，地役权没有登记的，不得对抗善意第三人。供役地的买受人显然是这里所说的善意第三人。

　　7.问题：您好！我对地役权问题不甚明了。甲的房子，乙的地，甲与乙设定了地役权，后甲转让房子给丙，乙转让土地所有权给丁。问：1、甲乙设定的地役权能否在丙丁间成立？2、若甲乙间地役权强制公示，没公示则不生效，即丙无权要求丁不得盖高楼；若公示的话则生效，且能对抗丙和丁，即丙可以要求丁不得盖高楼。若甲乙间地役权任意公示，没公示则不能对抗丙，也不能对抗丁，即丙无权要求丁不得盖高楼；若公示的话则能生效，能对抗丙和丁，即丙可以要求丁不得盖高楼。这样理解是否正确？

　　答：登记对抗主义的最大后果就是不登记不能对抗善意第三人，容易造成物权有名无实的感觉。本题中，如果地役权已经登记或者供役地让受人知道存在地役权的，则根据《物权法》第166条、第167条的规定，需役地受让人丙承受甲的权利，供役地受让人丁承受乙的义务，地役权可以在丙丁之间成立。

　　《物权法》第158条规定采登记对抗主义，即是地役权任意公示，不存在强制公示的问题。如果公示，可以对抗善意第三人，如果没有公示，则不能对抗善意第三人，还需要区分丁是不是善意第三人。

　　8.问题：楼顶部分属于共有部分，在实际的商品房买卖中，不少开发商把“屋顶花园”作为一个热卖点对外出售，而不少愿意买顶楼的业主也正是看中了这点。请问：若开发商和业主的商品房买卖合同中明确约定把楼顶面积属于住户私有（以及支付该部分价款），该约定是否有效？

　　答：楼顶之上还有楼顶，通常所说“屋顶花园”可以作为顶层的一部分而出售，这样屋顶花园之上的部分属于真正的屋顶。按，屋顶之所以成为全体业主共有的部分就在于屋顶没有独立的使用价值，若有屋顶花园，则该屋顶不是《物权法》所说的屋顶，显然屋顶花园可以单独使用。而屋顶主要是在维修、安置广告牌等例外情况下使用，涉及全体业主的利益，自然应属于业主共有部分。要注意屋顶和屋顶花园不同，屋顶是房屋最上层的表面和空间，而屋顶花园则是房屋顶层的特殊构筑，属于房屋的一部分。

　　9.问题：夫妻双方共有的房子，登记于男方名下，在女方不知情的情况下，男方将房子抵押给第三人，并办理了登记手续。这是否属于不动产抵押善意取得？

　　答：在夫妻双方共有的房屋登记于一人名下，而该人擅自处分的情形，构成无权处分。特别注意：房屋不因为登记在男方的名下就属于男方所有，仍然是夫妻共有财产，未经对方同意而出卖，属于无权处分，如果第三人善意，且办理了登记，则构成善意取得。

　　10.问题：李某将一部手机丢失，孙某捡到后，委托不知情从事手机旧货交易的朋友王某在旧货市场上出卖，胡某买下此手机，后被李某发现，要求胡某返还手机。问题是（1）孙某直接卖给胡某，若李向胡某追索手机，胡怎么办？（2）胡不将李的手机返怎么办？（3）胡将手机返还给李，他的损失怎么办？

　　答：（1）《物权法》第107条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无权处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还遗失物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”依照该条规定，如果孙某直接卖手机给胡某，则李某追索手机时无需返还胡某支付的价款，胡某只能向孙某主张权利。（2）在手机被转卖而李某于得知情形的两年内向胡某主张权利时，李某仍然是手机的所有权人，如果胡某不还，李某可以向胡某提起所有物返还之诉。（3）胡某既可以要求李某支付购买手机的费用，也可以要求孙某返还价款、赔偿损失。

　　11.问题：涤除权与别除权的区别？

　　答：目前法律上所谓“涤除权”，似应当完整写为“涤除担保权”。其内容可由法条表述，《担保法解释》第67条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……”法条中所谓“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”就是涤除抵押权。涤除抵押权是为平衡物权流转中受让人权益与抵押权人权益的冲突，使受让人有对于被设定抵押权受让物的自我救济权利。

　　涤除权属于抵押物买受人的权利，而别除权属于抵押权人的权利。别除权和取回权都是破产法中的说法，是民法中的权利在破产法中的特殊表现。别除权，即抵押权人将抵押物从破产财产中摘出来行使抵押权，取回权即权利人将破产人所占有的自己的财产取回，都是非常简单的，只是有个不一般的名字而已。

　　12.问题：涤除权行使时，前面的无效合同是否有效了呢？

　　答：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物而没有通知债权人或者告知受让人标的物上设立抵押的（按照物权法的新规定，是经过债权人许可），则转让无效。这里的转让无效，按照物权法区分债权行为与物权变动的精神，应当理解成不发生物权变动的效果，转让合同（买卖、赠与之类）应当还是有效的。所以，《担保法解释》第67条所规定的涤除权，其行使后果是发生物权变动的后果，由受让人取得抵押物的所有权。

　　13.问题：在民法方面对于抵押权人与所有权人的混同有些不明白？

　　答：关于抵押权与所有权的混同问题，《担保法解释》第77条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。”权利因为混同而消灭不是什么价值判断，乃是逻辑推理的自然而然的结果，通常而言，非所有权人才需要在某一物上设定他物权，当他物权人变成所有权人时，他物权没有存在的价值，自然就消灭了，正如没有人会把自己的房屋出租给自己一样。但是，逻辑推理的结果往往会被复杂的现实改变。所以，他物权与所有权同归一人时他物权消灭虽是一般法理，但是如果他物权对所有人具有特殊意义时，他物权例外地不消灭。其实，需要讨论他物权消灭不消灭的问题时，他物权往往对所有人具有价值，不能消灭，正如在一物上存在多个抵押权的情形，顺序在先的抵押权人获得抵押物的所有权之后，如果抵押权消灭，标的物被顺序在后的抵押权人执行的话，顺序在先的抵押权人买了反而不如不买，所以才有《担保法解释》第67条的规定。

　　14.问题：请问土地承包经营权能否继承？

　　答：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，家庭中部分成员死亡的，由于作为承包方的户还存在，因此不发生继承问题；当因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，由集体经济组织收回其家庭的承包耕地和草地，不得继承。但承包人应得的承包收益如已收获的粮食、未收割的农作物等，则应当依照继承法的规定继承。

　　15.问题：甲向乙借款，将自己所有的奥迪车出质于乙，乙又擅自将该车转质于丙，丙因违章驾驶该车造成该车的灭失，为此引起纠纷。下列表述正确的有：

　　A、乙无权将该车转质

　　B、乙有权将该车转质

　　C、对该车的损失应由乙承担

　　D、对该车的损失应由乙丙负连带责任

　　答案：AC

　　疑问：D选项为什么不是正确的？我认为丙是直接把车造成灭失的，乙是擅自转质的，应当对甲负连带赔偿责任。

　　答：乙丙的行为并不构成共同侵权，丙造成车灭失，对车的灭失承担责任。乙违约转质，向甲承担擅自转质的责任，并不对车的灭失负责。

　　16.问题：78岁的甲因儿子在外地工作，独自住在自己的一幢房子里，由一个在其家服务了10几年的老保姆乙照顾。某日，甲与乙签订一个合同约定：甲死后，乙可以在该幢房子里居住，直到死为止。此后不久甲即死亡。其子丙继承了甲某该幢房屋的所有权。并考虑到自己在外地工作无法照看该房，故将该房卖给了当地的丁。丁要求乙搬出该幢房屋。适逢物权法草案面向全国征求意见，天天在做宣传。乙因为经常看电视看报纸，有所了解。故乙拿出其与甲签订的合同声称：甲给自己设定了居住权，丁无权要求自己搬出。运用物权法的基本原理，并根据新《物权法》的相关规定，分析本案例。

　　答案：本题中，根据甲和乙之间合法有效成立的合同，乙有权在该幢房子里居住，直到死为止。疑问：题目规定根据《物权法》分析本案例，为什么答案只以一句话带过？这不符合题目的要求吧？合同法又不是物权法。我自己的答案：乙的抗辩：“甲给自己设定了居住权，丁无权要求自己搬出”不能成立。因为物权法定，我国物权法没有规定居住权。但是乙可以其与甲签订的合同合法有效取得房屋的使用权，对抗丁的请求。请老师予以指正。

　　答：《物权法》规定物权的种类和内容由法律规定，即规定了物权法定主义，我国现行法律对居住权并没有作出规定，因此甲乙之间不能设定居住权的。甲乙之间仅具有合同关系，只在当事人之间发生法律效力，不得对抗第三人，因此权利人丁有权要求占有乙返还原物。

　　17.问题：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表以市场价卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为申捡到。申将该手表交给当地派出所。派出所发布了招领公告，但1年后，该手表仍无人认领。于是派出所及依照有关规定将手表交代售店拍卖。该手表后来被A以拍卖价买下。本题中谁最终享有手表的所有权？为什么？该如何保护其他利害关系人的合法权益？

　　答案：A最终享有手表的所有权。

　　疑问：答案我没有异议，但是后两问都没有回答，我虽然也有自己的一些答案，但是唯恐不够全面，能否请老师作全面地回答呢？

　　答：因为手表在法定的公告期间内仍无人认领，根据《物权法》第112条的规定，手表归国家所有，原权利人丁丧失权利，因此A以拍卖方式合法取得手表，享有手表的所有权。甲只能要求乙承担侵权责任或者承担违约责任或者不当得利责任。丙善意取得手表所有权，赠与丁，丁为手表所有权人，只能向戊要求侵权损害赔偿。

　　18.问题：（1）《物权法》中楼顶属共有部分。现实生活中楼顶部分属个人所有，其有权在楼顶加盖自已的花园，这种是否属于个人所有除外的情况。

　　（2）《物权法》中的车位、车库归属，现实生活中该小区按规划停放车位、车库归属通过出售、出租方式；但小区内业主不愿意租赁或购买，小区物管能否把此车位、车库出售、出租给小区以外的住户。

　　答：（1）如果不是购买已经盖好的，而是事后加盖，该行为是违法的的行为，需取得其他业主的同意。

　　（2）《物权法》第74条规定建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定，如当事人不愿意使用，物业公司可以出租给他人。

　　19.问题：（1）对于担保权的特征而言，担保权具有范围和强度的从属性，对于“强度的从属性”应当如何理解？

　　答：范围上的从属性，是指担保权人只能在担保权所担保的主债务及其相关债务的范围内行使担保权，强度的从属性是指担保权的效力依附于其所担保的主债务的效力，如果主债务经过诉讼时效，担保权也要受到制约。比如《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”

　　（2）在债务人提供的物保与保证竞存的情况下，物保标的物因不可抗力毁损灭失，且无代位物，保证人承担全部担保责任。对于这一规则有无理论依据？

　　答：根据《物权法》第176条的规定，当债务人提供的物保与保证并存时，债权人应当先就该物的担保实现债权。这是实现顺序的问题，保证人在理论上仍要对全部债务承担责任，法律只是为了避免繁琐才要求债权人直接对债务人行使权利。但当债务人提供的物保灭失的情形，债权人不能对债务人行使担保物权，自然有权要求保证人承担全部责任。所以才会有《担保法解释》第38条第二款的规定。

　　（3）第三人对债务人债务的承担，对保证人的保证责任有何影响？

　　答：按照《担保法解释》第29条规定，第三人承担债务人的债务时，经债权人许可后债务人转让债务的，如果未经保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的部分不再承担保证责任，但是对未转让部分的债务仍承担保证责任。

　　（4）两个以上的第三人提供的物保竞存，在第三人之间的内部份额上，若每一个提供的担保物价值都不低于债务均额，推定每个物保人的份额为均额；若其中一人提供的担保物价值低于债务均额的，该物保人提供的份额以担保物的实际价值计，余额为其他担保人承担。对于这一个规则有何理论依据？

　　答：当事人之间没有约定时，担保物权之间不存在清偿顺序限制的，提供担保物的第三人之间没有约定承担份额时，在内部是双方平均分担。担保物权的实现以担保物的实际交换价值为限，因此每一方提供的担保物价值不低于应承担的债务的1/2时，当然双方均等承担。如果一方提供的担保物的实际价值低，而担保物权需对外担保债权的全部，因此只能余额由其他担保人承担。

　　20.问题：关于对相邻关系和地役权的理解：满足最基本需要的是相邻关系，如正常通行、排水；高层次需要的是地役权，如眺望风景。这样对不对？那么采光呢、修水渠呢，甲乙相邻，甲修房，要用乙房放沙，乙必须同意吗，这是相邻权吗？如何有效判别两者？

　　答：地役权，是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。

　　传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间，由于我国的土地所有人只有国家或农村集体组织，因而地役权关系更多地发生在土地使用人、宅基地使用人等之间。地役权具有从属性和不可分性等特点。

　　相邻关系即不动产相邻关系（下称相邻权），是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。

　　相邻关系与地役权的区别：（1）产生原因不同。相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或者限制，是基于法律的直接规定而产生的；地役权是不动产所有权人之间基于合同关系而对所有权内容的扩张或者限制，是基于当事人之间的合同约定而产生的。相邻关系是法律上当然而生的最小限度的不动产利用的调整；而地役权则是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，相对更高限度的不动产利用的调整。

　　（2）对所有权限制的程度不同。相邻关系和地役权都是对所有权的限制，但是限制的程度不同。相邻关系是不动产所有权内容的最低程度的限制；地役权对不动产的限制程度则依当事人的约定而定，其程度一般大于相邻关系。

　　（3）产生的前提不同。相邻关系既可以发生在相邻的土地之间，也可以发生在相邻的建筑物之间，还可以发生在相邻的土地与建筑物之间；地役权则只能发生在相邻的土地之间。相邻关系以土地、房屋等相互毗邻为条件；而地役权不以土地、房屋等相互毗邻为条件。例如，需役地人在供役地修建水渠，该行为受制于水源地而无需要求需役地与供役地相邻。

　　（4）享有的权利不同。相邻关系属于法律对所有权内容的限制或者扩张，当事人不能因此而取得独立的权利，这种权利与所有权共存，不可能单独取得或者丧失；地役权则属于当事人约定的对所有权内容的扩张或者限制，当事人因此取得独立的他物权，可以单独取得或者丧失。此外，相邻关系是基于法律的直接规定，因此，相邻人没有给相邻他方造成损失的，通常是无偿的；而地役权是当事人约定产生的，可以是有偿的，也可以是无偿的。

　　因此，采光是建筑物之间属于相邻权，修水渠是地役权，甲乙相邻，甲修房，要用乙房放沙，既不是土地之间的地役权，也不属于法律规定的相邻权范围。所以，乙没有义务必须同意。

杨长庚