广州房产拍卖市场骤冷
导读:
从去年11月底开始,广州拍卖市场受楼市成交骤然萎缩、楼价下跌的悲观气氛影响,起拍价明显调低。至2007年末,甚至出现大宗拍卖物业价格比市场价低一半的现象 近5年来,每年年末都是房产拍卖市场的旺季。这是因为每到年末,银行处理不良资产、法院处置债务纠纷、政府强制拍卖欠税企业的力度都会加强。 2007年12月,广州的房产拍卖会合计接近100场左右,标的总数包括大户型、中小户型、商铺等多种产品,合计近1000个,而且极少出现流拍现象。但是到了今年1月,标的则多以商用物业为主,住宅物业近半个月来不足30个。 拍卖市场的标的叫价,也和二手市场的走势密切相关。2007年第三季度,伴随着广州一、二手楼价飙升,房产拍卖的成交价也和二手房价格趋同。根据满堂红地产研究部的统计,去年三季度成交单价在6500元/平方米以上拍卖房,比重从去年同期的1.3%增至13.4%,高于7500元/平方米的宗数比例有6.1%,成交单价高于1万元/平方米的物业有荟雅苑、东风广场、侨景大厦、淘金家园等。 记者了解到,上述物业如果算上拍卖房要缴纳的5%交易佣金,其实与二手房的价差并不大。而当季的拍卖物业供应量达到近年少见的最高峰,超过3000套,同比增长60%以上。这些拍卖物业大多获得良好成交,包括广东省农行在去年7月中旬举办的不良资产拍卖会,以1.1751亿元最终成功拍出了39个大宗资产包,总面积达6.8万平方米,较起拍价9826万元上涨了19.6%,这是以往少见的大宗不良资产拍卖也能获得溢价的现象。 中原地产研究部认为,从去年6、7月开始拍卖价明显提高,原因有两点:一是楼价上涨;二是评估公司改变价格参考指标,从参考过往成交价改为参考当前楼价。 但是从去年11月底开始,广州拍卖市场受楼市成交骤然萎缩、楼价下跌的悲观气氛影响,起拍价明显调低。至2007年末,甚至出现大宗拍卖物业价格比市场价低一半的现象。 记者查阅当时的拍卖行公告发现,当时问题楼盘广地花园100多个单位整体拍卖,成交价仅为5000多万元,至今这些物业的市值仍为8000多万元。此外如恒福路18、22号写字楼房产,建筑面积约10057平方米,起拍价仅为5468元/平方米;东莞庄天一广场的房产,总建筑面积为2830.59平方米,起拍价为5650元/平方米。这两处的二手住宅均价目前仍维持在1万元/平方米左右。 2008年初,以往一直受自住买家欢迎,经常拍出高价的老城区中小户型也加入了降价队列。近期将拍卖的荔港南湾物业,起拍单价为5595元/平方米,而目前该盘内的同类型物业,其二手市场价已达9000~11000元/平方米。番禺华南碧桂园及祈福新村的物业,起拍单价仅3700~3800元/平方米左右,而该板块即使是限价房,价格也设定在5500元/平方米。 除了拍卖市场标的降价外,一些按揭中介针对二手房交易萎缩的现状,也向拍卖市场寻找客源。 广州市亿达担保公司近期宣布可以为拍卖房产代办银行按揭。竞买人可在竞拍前,由担保公司带到银行申请贷款,银行评估标的价值后,给出同贷书,确定可贷款金额上限,客户便可携同贷书参加拍卖。在竞拍成功后,由担保公司为客户出具担保函,银行直接放款到拍卖行,在完成物业过户后,房产证转而抵押给银行,担保公司担保解除,客户开始供楼。 不过,这一新业务拍卖佣金较高,且担保公司的费用需视乎担保期限而浮动于5%。~2%之间,有可能最终拍卖成本会高于一般二手交易。而且,不能凭一份同贷书参加多场拍卖会。亿达表示,2007年全年只尝试做了不到10单类似的业务。
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