迪拜：地产泡沫纠纷才刚刚开始

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迪拜：地产泡沫纠纷才刚刚开始

法律快车官方整理更新时间： 2019-05-21 06:16:55 人浏览

导读：

迪拜：地产泡沫纠纷才刚刚开始作为一名曾经在迪拜从事房地产业的法律工作者，见识了迪拜的辉煌。在近日的迪拜债务危机中，以笔者在当地从业的专业经验来看，迪拜还将迎来一系列的房地产纠纷。迪拜危机不仅影响到债权债务关系，更使人们对其市场和信用丧失信心贾怀远

迪拜：地产泡沫纠纷才刚刚开始

作为一名曾经在迪拜从事房地产业的法律工作者，见识了迪拜的辉煌。在近日的迪拜债务危机中，以笔者在当地从业的专业经验来看，迪拜还将迎来一系列的房地产纠纷。迪拜危机不仅影响到债权债务关系，更使人们对其市场和信用丧失信心

　　贾怀远

迪拜政府11月25日宣布，有迪拜“经济发动机”之称的迪拜世界集团将延期至少6个月偿还近600亿美元债务，以推动债务重组。这一事件使全球的金融界稍微地震了一番，其实这样的地震信号早在去年金融危机刚刚开始爆发时就已经十分明显了。金融危机的重灾区首当其冲是美国，其次算得上是这个一夜之间崛起而变得炙手可热的迪拜了，因为它是一个完全靠外来资金造就的城市。

繁荣

尽管阿联酋是海湾六国之一，但绝大部分的油气田集中在阿布扎比。迪拜以前是波斯湾内的一个小港口，自身的财富和资源无法与阿布扎比相提并论。由于近些年在欧洲、主要是英国的支持下，开展了以房地产为重点投资目标来拉动百业的战略，更加之石油溢价美元、欧洲和美国归国的人才和极为宽松、自由的货币兑换和进出政策及税收优惠(只有5%的关税)，使得迪拜迅速跃居为世界舞台上的一颗新星。

为了宣传和投资战略的需要，迪拜最流行的是“世界第一”，如世界上最豪华的帆船酒店、世界上最高的迪拜塔、世界上最大的人工岛“棕榈岛”、世界上最大的赛马场、世界上唯一的地图岛。在迪拜还复制了包括中国长城、埃菲尔铁塔、金字塔和空中花园等世界七大奇迹的建筑等一系列的“第一”和“唯一”，以此来吸引全世界的眼球，开发房地产，继而推动旅游业的发展，最终形成了中东的金融中心、物流中心和旅游中心。

但是，这一切繁荣、奢华的背后都被一种东西支撑着———外来资金。迪拜作为一个很小的经济体，当地人口数量简直微不足道，以如此少的人口进行如此大规模的建设活动，借了大量资金来支撑庞大的房地产泡沫，其负债与经济规模的比例之大在世界上是很少见的。由于这些外来资金来势迅猛，一旦出现危机，这些外来资金又迅速退潮。金融危机的爆发给迪拜开了个玩笑，以过山车的形式，把一个烂摊子留给了迪拜政府。一些经济分析师指出，迪拜发展速度太快，快得不正常，这背后是房地产投机不受控制，市场监管薄弱及政府过于求快、求大、好大喜功。

现状

在金融危机爆发之初，迪拜就马上感受到了凉意。迪拜房地产咨询公司“布蒂克投资”今年10月发表报告说，“迪拜塔”所处中心城区房价较一年前最高点下降77%。美国房地产商CB·理查德·埃利斯集团评估，这一地段房屋租赁率较去年下降55%，外围地段下降67%。金融危机波及迪拜，地产泡沫走向破灭，许多大型建筑项目陷入停滞。纳西勒公司早在今年年初便宣布放弃建造那座比“迪拜塔”更高的大楼。其实，从一开始迪拜的发展工程就注定无法维系的。迪拜的发展是一个梦想，是想要在沙漠里建立一个金融中心和旅游业中心，要支持如此庞大的城市发展计划，就需要背负很多的债务，而这些债务经常会变得难以偿还，从而会产生一系列的问题。

首先，在建的工程支付出现了困难，工程款的期中支付不能保证，不仅无款支付给建筑商，有的甚至无法支付自己聘请的工程师，继而把自己聘请的工程师也“饿”跑了。这样的现象比比皆是。

其次，建设项目主体已经完工的，能停则停；还有刚刚开始地基动工的项目立刻停工；更有很多的项目“胎死腹中”，在设计阶段就取消了。只有一些临近完工的项目，业主不得不想尽办法将其完工，否则整个项目将“死掉”，损失更甚。

最后，迪拜债务违约可能对一些与之存在密切劳务合作关系的国家产生影响。大批各国的劳工被整个飞机地送回，或者重新安置到阿布扎比、沙特、卡塔尔、中非和北非的一些市场。比如，迪拜是印度的重要劳务输出地，一些印度地方官员就建议政府为可能到来的海外汇款萎缩和劳工回国潮做好准备。

迪拜危机也影响到了周边地区。由于迪拜建筑市场的恶化，导致大批建筑公司蜂拥进入阿布扎比市场，使得这个180公里之外的阿联酋首都的建筑市场竞争惨烈。目前很少有公司能从目前承接的项目中盈利，但是，为了生存，这些建筑公司不得不煎熬着度过严冬，尽管阿联酋夏天一直保持着45摄氏度的高温。

危机

目前多数政界人士和行业专家认为，迪拜问题远不能和雷曼兄弟公司破产引发的“金融海啸”相比，世界不会因此再度陷入危机。从目前披露的信息看，全球各银行在迪拜债务上的风险约在120亿美元。美国《华尔街日报》网站文章分析，迪拜债务违约发生后，针对美国金融机构信用的保险费用有所上涨，但由于美国各银行的风险敞口较小，美国金融业尚未受到重大影响。但是，本次危机对迪拜的影响却是很大的。尽管迪拜前期被过度开发，使得房地产的价格到目前为止已经被腰斩一半，但这些项目毕竟是由于资金链的突然断裂而中止的，所以，在目前不得不暂停的情况下，将来一旦有机会，迪拜的市场有望在两年后逐步转暖，需要清醒地认识到，即便是转暖，亦很难恢复到原来的巅峰状态。

由于外来资金的撤离，大批在建工程出现支付困难，使得建筑商蒙受了巨大损失。业主与承包商之间的矛盾也相继爆发。更有甚者，有些业主在缺乏后续资金、向前推进项目无望的情况下，不顾法律和道德的底线，恶意没收承包商的银行保函，然后再面对纠纷，使得承包商的处境雪上加霜。

这次迪拜债务危机影响到的不仅仅是债务的延缓偿还，还有人们对迪拜市场乃至其信用的担忧和信心的丧失。据报道称开发商艾马尔地产公司先前宣布，“迪拜塔”定于明年1月4日举行竣工典礼。许多人对“迪拜塔”的竣工寄予希望，希望能给迪拜危机带来一丝的希望。正如先前迪拜政府打算把“迪拜塔”所处地段打造成摩天楼林立的商业中心区，包括3万套高级公寓和拥有1200家商铺、号称为世界最大室内商场的迪拜购物中心。

虽然迪拜世界所拖欠的债务与去年以来倒闭的多家美国银行相比微不足道，而对于富有石油、美元的阿布扎比政府而言，援救这个邻近的兄弟只是举手之劳，但是阿布扎比政府的承诺依然不能让投资者消除所有的疑虑。不过大多数分析人士判断，这场债务危机带来的冲击效应将迅速得到抑制。但是，“迪拜塔”的落成也许“不会完全”按迪拜政府预想的那样增强投资者信心。它所遭遇的信誉危机将超越纯粹的金钱损失：此前它的发展一直依赖外部资金的流入，而在此之后，所有潜在的投资者可能会心生忧惧，裹足不前。

（编辑：萧风

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