同居纠纷常见的有哪些？同居财产如何分割？非法同居要负什么法律责任？下文为您详细介绍：

2008年11月01日
　　上海政法学院法律志愿者培训系列讲座——房产纠纷与维权
　　主讲人 上海政法学院法律系副教授李蕊
　　时间 2008年10月23日
　　地点 主教117C
　　房产纠纷与维权
　　在法律志愿者的法律援助过程中，房产纠纷是老百姓咨询并寻求法律援助较多的问题，因此，志愿者们应该就房产纠纷问题做好充足的知识储备。
　　现就老百姓日常生活常见的几种房产纠纷做下介绍。
　　一、恋爱、同居或离婚时的房产纠纷
　　案例1：恋爱期间房产的处理
　　朱女士与宁先生于2002年6月建立恋爱关系。 2003年7月，两人作为买方向开发商预购商品房一套，作结婚之用，预告登记权利人为宁先生。后双方感情不和终止了恋爱关系，但对该商品房的权属份额一直无法达成一致意见。朱女士认为，购买该房屋时其出资为总房价的二分之一，故应视为双方各享有二分之一的房屋产权。而宁先生认为购买该房屋时，朱女士未出资，对该房屋权属不应享有份额。于是，朱女士起诉至法院，要求确认其对该房屋享有二分之一产权。
　　评析：朱女士虽然是购房的当事人之一，却无法证明自己曾出资过。该房屋的购买合同的买方虽然是朱、宁二人，但由于该房屋预告登记权利人为宁先生，朱女士只有在提供充足的证据证明购房时自己有出资、且不是赠与宁先生（否则为什么预告登记人为宁先生一人？）的前提下，法院才有可能支持朱女士的主张。而现实情况是，朱女士用现金支付房款，没有足够的证据证明上述情况，因此，朱女士的主张不可能得到法院的支持。
　　引申：男女恋爱期间双方共同出资买房，但出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字。两人后因感情破裂决定分手，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于个人财产，不作分割。在不能证明自己有出资且不是赠与另一方的前提下，一方的权益，是无法受到法律保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。因此，最好的办法是登记为二人的名字，次之，二人之间应该有个协议，再次之就是能够证明自己出资过，如以自己的名义汇款至开发商。
　　案例2：恋人同居期间房屋所有权归属案
　　小军与小玲是一对恋人，因租住他人房屋导致不便，二人决定买房。军在上海的奶奶拿出了多年的积蓄10万元,军让奶奶把钱汇到了玲的名下。二人到售楼处，用军的名义签了认购书，并支付了定金1万元。后，玲带着认购书来到售楼处，以自己的名义与开发商签订了正式的合同及贷款、保险合同，并用军的奶奶汇来的钱支付了房屋首付款和保险金。装修后他们住进了新买的房子，并开始按月向银行还款。尽管还款一直是使用玲名字的存折，但军从没产生怀疑。直到半年后，军的母亲产生了疑问，为此，军的母亲要求玲给房子更名，玲发现变更的手续十分麻烦，再加上军的母亲一再催促，心中不悦就断然拒绝变更。正在办理房屋所有权登记的开发商知悉纠纷后也就把房屋的登记手续冻结了。军无奈之下，将开发商和玲一起告到了法院。法院决定房屋由玲所有。但是玲应当把军在买房中已支出的份额返还给军。（摘编自：法制日报）
　　评析：此案当中购房合同的当事人只有小玲一人，小军不是购房的当事人。另外，小军的出资行为只能证明曾经出资给小玲，但不能证明出资购房，因此，不能享有按出资比例的房屋所有权。
　　引申：（1）不存在夫妻关系，就不存在夫妻共同财产分割；
　　（2）恋爱关系只是一般社会交往关系，不是法律调整的民事法律关系，那么，共同出资购买不动产就应该有共同出资、出资比例等证据，如合同。光有共同出资还不行，出资行为只是债权的关系，不是物权关系，如果想转化为物权关系，必须具有公示性、对抗性、绝对性，就必须登记。否则，享受不到不动产所有权。
　　案例3：同居期间房产的处理
　　1995年，王女士与林先生开始来往。2000年10月20日，林先生以王女士的名义购买商品房一套，房款共计255000元，约定签订合同三日起房款一次性付清，办理产权证契税及费用，由购房人自理。不久，王女士拿到房屋钥匙，并于2000年12月20日开始使用该房。2001年5月22日，林先生出具给王女士一份字据，内容为：保证结婚，该房屋属王女士、林先生共有。2001年12月28日，林先生和王女士各自出具一份字据，证明该房屋属于两人共有。2002年8月，王女士与林先生对该房屋进行装潢。2002年10月28日，林先生向契税征收管理所申报纳税，所纳税款经税务部门同意缓征三个月。后王女士与林先生未缴税。2003年5月，王女士与林先生发生矛盾，林先生否认该房屋是王女士和他的共同财产，使矛盾激化。王女士于2003年9月向法院起诉，要求确认该房屋为其与林先生的共同财产，并予以分割。
　　评析：本案，王女士与林先生在关系正常期间，由林先生出面以王女士的名义购买的房屋，缴清房款后向税务机关申请了缴税。虽然未去缴纳，但不影响所购房屋买卖关系的成立。王女士与林先生购房后取得房屋钥匙，并由双方共同出资对房屋进行了装潢，这些行为证明了王女士与林先生购房以及装潢房屋是准备共同生活居住使用的。王女士与林先生各自向对方所出具的书面保证，也进一步证明该房屋为双方共同所有。因此，王女士要求依法予以分割，是合法有据的。
　　法院最终判定，王女士与林先生对该房屋享有共同所有权，对林先生的要求予以支持。
　　引申：（1）两人的房地产权证没有办理下来，不影响法院审理确认房屋的所有权关系，而恰恰在不动产登记之前，法院恰恰能够根据出资关系（债的关系）判断不动产究竟是两人共有还是单独归一人所有；不动产登记机关无权判断房屋所有权的归属；（2）两人在同居期间购买的房产，如果完成了产权登记，就要看登记为其中的一人或两人。房产分割时关键问题，在于是否能够证明出资情况？对于产权登记为一人的房产，通常只能够主张返还已付的房款，而产权登记为两人的房产，如果能够证明双方出资份额的，一般可以按照出资比例来确定产权份额。
　　案例4：离婚时期房产的处理
　　康先生与张女士于2004年4月8日登记结婚。婚前，康先生在本市某地购买了一套商品房。该房合同价为120万元，由康先生以一人名义签订购房合同，并缴纳36万元首付款，其余房款由康先生向银行按揭贷款三十年，每月还贷7000元左右。2005年2月，康先生取得了该房的产权证书。2005年4月，由于双方婚后感情不和，均同意离婚，但对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧。康先生认为该房为其个人财产，理由是该房系其与张女士结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产；张女士认为该房为夫妻共同财产，理由是产权证是房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。[page]
　　评析:本案的争议焦点是该房产是否为夫妻共同财产？
　　康先生与房产公司签订《房屋预售合同》时，即取得了要求房产公司交付房屋以及产权过户的权益。而房地产管理部门发放的产证，实际上是康先生婚前债权变成物权的实证。在这种情况下，一般是以预售合同签订的时间作为购房时间,并以之与婚姻登记时间的先后来确定产权归属。根据相关法律,此争房屋因属康先生的婚前个人财产。但对于婚后共同还贷资金，其中属于张女士清偿的部分,应当返还给张女士。
　　引申：目前，通过银行贷款支付房款，是大多数购房人的首选。购房之后贷款人都承担着每个月向银行还贷的义务。根据婚姻法的规定,一般夫妻婚后所得均是属于夫妻共同财产,所以，婚后的还贷几乎都是以夫妻共同财产来承担的。在这种情况下，通常大部分人认为，房屋是以夫妻共同财产还贷的,非产权人一方因为对购房做出了贡献,所以，也应当享有部分产权。
　　其实，这里涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献；但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。
　　不过有一种情况例外，即配偶方有证据证明婚前购房时是共同出资的,并且是基于双方均认可房产为共同所有的,那么，虽然房产登记在一方名下,仍应当认定为夫妻共同财产,在分割时应当考虑出资的比例。
　　有兴趣的同学还可以研究一下《婚姻法解释（二）》第11条的规定：“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：何谓“投资”？何谓“收益”？
　　案例5：丈夫擅自卖房妻子离婚后主张无效
　　陆某与冯某于1991年登记结婚，1999年初夫妻俩以36万元购买了一套商品房，权利登记为陆某。2006年6月，陆、冯二人在法院调解下达成离婚协议，陆在获得孩子抚养权及家中的绝大部分财产后，向冯支付5.8万元补偿金。在协议中，双方并未就房屋处理有所提及。同年7月，陆某与亲姐姐签订房屋买卖合同，双方约定房屋转让价10万元。8月，陆姐将其向陆某所购房屋转赠给侄子，即陆与冯所生之子，并办理公正手续。其妻冯某在离婚后向法院提起诉讼，主张买卖无效。法院以房屋为夫妻关系存续期间的共同财产，丈夫无权擅自处分为由，支持了冯某的诉请。
　　上海市二中院审理后认为，涉案房屋是陆、冯二人夫妻关系存续期间所购，双方对该房的权属未作特别约定，因此该房屋属为夫妻共同财产。陆某在未征得冯同意的情况下，以不合理低价将房屋转让给有特殊身份关系的受让人，侵犯了冯的合法财产权利。对陆某提出的在补偿款中包含房屋因素，因双方在离婚协议中未提及，法院不予采信。故驳回上诉，维持原判。
　　评析：（1）此案妻子起诉简单，法院判得也简单。
　　原告主张房屋买卖无效，法院判决房屋买卖无效。那么房子该归谁？妻子是否有权分割？欠不欠姐姐钱，还不还？这些问题都没解决。当然，这并不是法院判决的问题，因为当事人诉讼请求是什么，法院就审什么，不诉的部分不在此案的审理范围之内。
　　引申：注意此案是否构成善意取得。（此案审的时候并不能适用《物权法》）
　　陆某姐姐是否是善意的？本案涉讼房产的转让价格是否合理？
　　物权法第《物权法》第106条的规定。其首先规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　二、遗嘱继承房产纠纷
　　案例1：孙长江于2000年9月6日立下一份公证遗嘱，其内容为：个人所有的房屋一套（价值20万元）由其妹妹孙长虹继承；个人存款20万元中的10万元由其弟弟孙长河继承，另外10万元给其女友常珊珊。2001年12月8日，孙长江又立自书遗嘱一份，改变了原公证遗嘱的内容，指定将其房屋给常珊珊。2002年7月8日，孙长江因车祸死亡。除已成年并独立生活的妹妹孙长虹和弟弟孙长河外，孙长江没有其他继承人。孙长江的遗产包括个人所有的房屋一套，存款20万元，债券6万元。另外，孙长江尚欠朋友王玉山借款14万元。
　　问：（1）孙长江所立的两份遗嘱中，哪一份是有效的？为什么？
　　（2）对孙长江的遗产应当如何分割？理由是什么？
　　（3）如果孙长江的遗产已被分割，对其所欠王玉山的债务应当如何清偿？根据是什么？
　　评析：本题考查的重点公证遗嘱和自述遗嘱的效力及死者生前所负债务的清偿。
　　先将案例事实抽象为法律关系。对于一些涉及当事人比较多、法律关系比较复杂的案件，学生可以画出简单的关系图，这样有助于明晰当事人之间的法律关系，更好的解答。本案中涉及继承法律关系，具体的讲是遗嘱继承和遗赠（遗嘱中的女友不是其法定继承人），以及债权债务关系中债务人死亡发生继承的状况。
　　《继承法》规定：“公民可以以立遗嘱的方式处分个人财产”、“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱”、“内容相抵触的数份遗嘱，以最后的遗嘱为准”、“公证遗嘱的效力优先于自书遗嘱”。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承，这就是遗嘱继承。遗嘱分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱，口头遗嘱，公证遗嘱是由遗嘱人经公证机关办理的，程序规范性强，其真实性、合法性一般也高于其他形式的遗嘱，自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销，变更公证遗嘱。遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准；没有公正遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。由此可见，法律赋予公证遗嘱较高的效力。[page]
　　《继承法》规定：“继承遗产应当清偿被继承人的债务，”“继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负偿还责任”等规定。因此，本案当事人应该按照继承份额分担死者生前的债务。
　　案例2：（注意遗产继承纠纷的诉讼程序问题）马天明与妻子一直居住在北京市西城区,老两口在北京市东城区还有一套房子有大儿子马勇居住。1999年5月，马天明的妻子去世，马天明因生活上缺乏照顾，心情长期忧郁，卧床不起，2001年8月因病情突然恶化在家中去世。四个子女悲痛之余开始商量分割遗产。二女儿马丽提出父母最重要的遗产是两栋房子，要求公平分割两栋房产。马勇主张自己在东城区房子里已经居住了二十多年，父母实际上是把该房送与自己，不应分割。两人争执不下，不欢而散。马勇为防止夜长梦多，立即将东城区房产出卖给沈深，并称该房属于遗产，尚未办理过户手续，将来会为沈深办理过户手续。马丽知道此事后非常气愤，在与马勇协商分割价款未果的情况下，向法院起诉要求分家析产。根据本案案情，回答以下问题：
　　1．马丽应当向哪个法院起诉？
　　2．法院受理后，通知其他子女参加诉讼。大女儿马月因在外地工作，表示不想参加诉讼，但未明确表示放弃继承权。小儿子马俊因与哥哥马勇关系甚好，不愿因此破坏兄弟关系，因此对法院的通知为做任何表示。法院应当如何确定本案当事人？
　　3．沈深可否参加本案？如果参加，其诉讼地位是什么？其应以何种方式参加诉讼？
　　4．如果诉讼过程中，马天明的弟弟马天禄向法院提出当初马天明在买房时曾经向他借款3万元，要求以遗产偿还。马天禄应以何种方式参加诉讼？
　　5．设在案件开庭审理的法庭辩论阶段，被告马勇突然提出本案审判员朱某是马丽的丈夫，此阶段应否接受被告的回避申请？
　　6．设在马丽起诉前，马勇得知马丽要起诉，遂与马丽协商提交北京市仲裁委员会仲裁并达成书面协议，马丽遂向北京市仲裁委员会提起仲裁申请。北京市仲裁委员会应否立案受理？
　　评析：（1）马丽可以在西城区法院和东城区法院中选一个起诉。因为本案属于因继承遗产引发的诉讼，应由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖，因而西城和东城法院都有管辖权。在这种情况下，马丽可以任选一个有管辖权的法院起诉。
　　（2）法院应当将马丽﹑马月﹑马俊列为共同原告，马勇为被告。根据《民诉意见》第54条，在继承遗产案件中，被通知的其他继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应把其列为共同原告。本案马月和马俊即属于这种情况。
　　（3）沈深可以参加诉讼。因为其与本案的审理结果有法律上的利害关系，本案结果直接关系到他能否最终取得房屋产权。沈深参加诉讼后的诉讼地位是无独立请求权的第三人，因其仅与案件审理结果有法律上利害关系，对诉讼标的并不享有独立的请求权。
　　（4）马天禄要求以遗产偿还债务，实际上是对本案的诉讼标的提出了独立请求，其诉讼地位是有独立请求权的第三人，马天禄的参诉方式只能是向受诉法院起诉，法院不能通知其参诉。
　　（5）应当接受被告的回避申请。根据规定，回避必须在案件开始审理时或在法庭辩论前提出，因而题中情形符合规定。
　　（6）不应受理。因而该纠纷系继承纠纷，不属于仲裁的事项范围。
　　 三、房屋拆迁纠纷
　　案例1：房产证上有我们一家人父、母、子、祖父四口人，爷爷不实际居住在这套房子内，现在户主是我爸爸。请问补偿安置协议是户主代表我们全家签还是我们每个人都要签字？第二个问题，补偿费用是按面积还是按人头？
　　上海动迁界一直流行一句话：数砖头不数人头，数人头不数砖头。这句话精辟地概括出拆迁补偿采用面积和户口并行的双重标准，而由其引发的“引进户口”现象，也至少存在了十几年。按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，决定动迁居民安置补偿标准的是原住房面积。没有任何一个文件写明户口可以作为拆迁补偿的参考依据。但是，多年来，户口却成为约定俗成的安置补偿标准。为什么会出现这种现象？这与上海住房面积小，人口多有关系。为此，上海市在2006年发布一个规定《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》。
　　按照《人口认定办法》第6条（应安置人口的认定标准一）规定：“截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”如果此案中的祖父符合此条可以作为被安置人口。
　　案例2：陈某是陆某的侄子，若干年前为了来上海工作，把户口迁入被告陆某的房屋中，并未实际居住，后该房屋动迁，陆某获得一套安置房子及一笔动迁补偿款，陈某遂起诉陆某要求分割属于他的份额。
　　评析：有几个概念在拆迁补偿中十分重要： “公房”，也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
　　“私房”也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅，城市商品房所有权属于产权人。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅，所有权属于家庭成员。
　　“应安置人口”，即根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。“同住人”，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
　　此案当中，第一，动迁房屋来源与原告无关，原告对动迁房屋无任何贡献，也非动迁房屋的合法同住人。《住房调配单》并没有原告的名字。第二，《动迁协议》没有把原告作为安置人口，原告也不符合应安置人口条件。原告认为自己可以得到安置的，应当向动迁组主张；动迁组认为考虑到原告的利益的，应当额外给付原告利益，而不应当主张动迁房屋的份额。动迁组某个工作人员的意见，仅仅是一厢情愿，即不能作为《动迁协议》的附加约定，也不能作为分割动迁利益的依据。第三，被告同意原告户口迁入并不等于同意原告拥有房屋的份额。法院判决驳回了原告的诉讼请求。认为房屋来源的情况看并未考虑原告的份额，另外作为公房承租人的被告允许原告将户口迁入自己承租的公房内，是因为当时落实知青子女返沪政策，是对原告的帮助为其日后在上海求学、就业提供便利，并不等于被告同意原告取得房屋的权利份额。[page]
　　案例3：原告卢某为被告石某的外孙，原告为知青子女，1999年把户口迁回上海，落户到被告公房内，并在房屋内居住了一年多时间，后由于房屋面积小，不得不在外租房居住。2006年，该房列入动迁范围，根据动迁组认定，把原告等四人列入应安置人口，该户总共获得动迁补偿安置款140多万元。由于被告仅答应分给原告10万元，原告遂提起本案。
　　评析： 第一，原告为系争房屋的同住人，依法享有获得安置的权利，且动迁组已实际把原告予以安置。第二，原告在外租房居住的情况不属于有“其他住房”，依法享受本次系争房屋动迁的补偿安置权利。第三。系争房屋为公有房屋，动迁补偿款原则上要遵循一人一份、均等分割的原则。结果，法院基本支持原告诉讼请求，被告支付原告四十多万。
　　引申：上述两个案例都有类似的地方，比如原告均为知青子女，拆迁时候户口都在拆迁房屋内，动迁组都把他们作为安置人口等，那么为什么第一个案例的原告败诉，第二个案例的原告胜诉呢？对于动迁款分割案件，有如下因素是至关重要的：
　　第一，房屋的性质和来源。拆迁房屋是公房或者私房，动迁补偿款分割的原则是不一样的。私房为产权人的私有财产，产权人在动迁款分割中是占据主导地位的；公房是公家或者集体的财产，公房的拆迁补偿是对承租人和同住人居住权利的补偿，承租人和同住人在动迁款分割中的地位基本是等同的。
　　第二，是否为房屋的同住人或应安置人口。同住人或者应安置人口，都有权利主张动迁款的分割。有些人虽然在拆迁房屋内有户口，但是不实际居住，他处有房，属于空挂性质，不能认定为同住人；有些人虽然在拆迁房屋内没有户口，但是根据“应安置人口认定办法”视为同住人，可以获得安置。比如配偶一方属于应安置人口的，另一方也可以得到安置，未成年子女也可以得到安置。
　　第三，拆迁补偿安置协议按照面积还是安置人口因素补偿。
　　实践中，有“数砖头”或者“数人头”的安置方式，一般来说，面积大的选择按面积补偿，人口多的选择按照人口补偿。按照人口补偿的，每个人口在补偿款当中有属于自己的份额，自然有权利要求依法分割动迁款。
　　上述第一个案例当中，拆迁房屋的来源与原告无关，原告也不符合同住人的条件，动迁协议是按照面积补偿的，并没有考虑原告的人口因素，原告自然不享有动迁补偿款（房屋）的份额；第二个案例中，拆迁房屋的来源也与原告无关，但是原告根据“应安置人口认定办法”属于应安置人口，而且动迁补偿是按照人口因素补偿的，原告自然享有要求依法分割动迁补偿款（房屋）的权利。





同居包括男女之间的结婚同居和非婚同居。非法同居是不受法律保护的，经常会产生同居财产分割等同居纠纷。同居纠纷栏目介绍了同居纠纷解决时常用的法律知识，希望对需要的朋友们有所帮助。

同居中的同居财产分割一直是同居纠纷的焦点，处理同居纠纷需要一定的法律知识。同居纠纷栏目详细介绍了同居纠纷的法律知识，另外还有离婚程序和离婚手续办理等相关内容的介绍。[