不动产所有权
导读：
一、不动产所有权的概念和种类
不动产所有权是不动产所有人依法对自己的不对产享有的占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要包括土地所有权和建筑物所有权（包括房屋所有权和建筑物区分所有权）两种：
（一） 土地所有权
土地是人类生存之本，是人类社会最为重要的物质财富，因此，土地所有权是最为重要的不动产物权。
1、土地所有权的概念特征
土地所有权是指以土地和权利客体的不动产所有权。土地所有权具有的特征：A客体的特定性；B 主体的限制性；C 交易的禁止性； D 权能的分离性
2、土地所有权的范围
土地所有权的客体是土地，关于土地所有权的范围，可以从“横”和“纵”两个方面理解。在横的方面，尽管土地浩瀚无边，但人们可以通过明确四至的方法，划分疆界，即地界。凡地界以内的土地，在法律上即成立之物，可以作为所有权的客体。因此，土地所有权在横的方面即以地界为其效力所及的范围。从纵的方面，土地可以分为三层即地表、地上空产、地二地身。
3、我国土地所有权的种类
土地所有制度是土地制度中的根本制度，我国宪法、民法通则、土地管量法等法律都有关于土地所有权制度的规定。根据我国法津的规定，我国实行社会主义的土地所有权制度，土地所有权包括国家土地所有权和集体土地所有权两种形式，不允许土地私有。
（二） 房屋所有权
房屋是人们生产与生活所必不可少的生产资科，是人们安居乐业的基本生活条件，因此，房屋所有权在所有权制度中占有十分重要的地位
（1）、房屋所有权的概念和特征
房屋所有权是指以房屋为权利的不动产所有权。房屋支有权具有如下特征：A 客体的特定性，房屋所有权的客体为房屋。房屋是土地上人工建造的建筑物，包括生活用房、商业用房、办公用房等。B 主体的广泛性。房屋所有权与土地所有权的主体不同。其主体范围相当广泛，国家、法人、社会团体以及任何自然人都有可以成立房屋所有权的主体。C 交易的自由性。除法律另有规定外，房屋属于流通物，可以在民事主体之间进行自由交易。当然。房屋的交易应当按照法律规定进行，不得进行非法交易。
（2）房屋所有权的种类
在我国，房屋所有权的种类很多，主要可以分为两类
A、根据国家的坐落位置，房屋所有权可以分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。
B 、根据房屋的归属关系，房屋所有权可分为公有房屋所有权和法人房屋所有权和私有房屋所有权。
（3）、房屋与基地的关系
房屋属于土地上的定着物，物理是二者不可分离。但法律上，房屋与基地的关系如何，存在着两种不同的立法例：一种立法例是结合主体义，即将土地与房屋结合作为一个不动产，房屋只是土地的一部分，不构成独立的不动产；另一种立法例是分别主义，即将房屋和土地分别作为独立的不动产，房屋可以独立于基地存在，在我国，对于房屋与基地的关系，立法上明确采取了分别主义，这是一种适宜的立法例。因此，在我国，房屋与基地可以独立成立权利客体，即房屋所有权与基地使用权是两种独立的不动产物权。
二、建筑物区分所有权
1、概念：建筑物区分所有权，又称“住宅所有权”、“公寓所有权”、“楼房所有权”等称谓，是指多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有享有对其专用的专有部分的专有权和对共用部分的共有权的总称。
2、建筑物区分所有权具有以下特征：
（1）、客体具有特殊性
（2）、内容具有复合性
（3）、主体具有双重身份性
3、建筑物区分所有权中的专有权和共有权：
（1）专有权是指区分所有人对区分所有建筑物的专用部分所享有的权利，其客体是区分所有建筑物中的独立建筑空间。与普通所有权相比，专有权不是对有体物加以管理支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。因此，通说认为，专有所有权中一种空间所有权，专有权人对于专有部分享有所有权，因此，区公所有人享有所有人的权利，并承担所有人的义务。
《物权法》第七十一条规定，业主在对专有部分享有所有权的同时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（2）共有权是指区分所有人对区分所建筑的共有部分，即除专用部分之外的部分。共用部分有法定共有部分的约定共用部分、全体共用部分和部分共有部分。
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4、业主权利的行使
业主通过设立业主大会，并可选举业主委员会，以行使自己的权利。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
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引用法条
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