房屋租赁合同纠纷二审代理词
导读：
房屋租赁合同纠纷二审代理词
审判长、审判员：
国浩律师集团（天津）事务所接受被上诉人天津XX酒店有限公司的委托，指派杨超律师担任天津XX酒店有限公司诉天津XXXX餐厅房屋租赁合同纠纷二审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。
一、上诉人依法、依约应当向被上诉人支付房屋租金990000元
上诉人与被上诉人于2007年1月23日签订《租赁合同书》，约定由被上诉人将坐落于天津市河西区环湖中路XX号天津XX酒店其中一层房屋有偿转租给上诉人承租。
《租赁合同书》约定，第1年至第3年上诉人每年向被上诉人支付租金125万元；第4年至第6年上诉人每年向被上诉人支付租金135万元；第7年至第9年上诉人每年向被上诉人支付租金145万元；第10年上诉人每年向被上诉人支付租金155万元。租金按月度交纳，自装修期满或提前正式营业之日，上诉人应于每月25日之前支付下一月度租金。
截至被上诉人提起诉讼时，上诉人已拖欠2008年5月至7月房屋租金297000元，2008年9月至12月房屋租金396000元，2009年1月至3月房屋租金297000元，共计990000元。
《中华人民共和国合同法》第226条明确规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。此外，《天津市房屋租赁管理规定》第22条规定：“承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任”。
代理人认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。上诉人未经营台湾菜而承租房屋，依法、依约应当向被上诉人支付房屋租金。鉴于上诉人截至被上诉人起诉时拖欠房屋租金990000元，故一审判决上诉人向被上诉人支付房屋租金990000元并无不当。
二、被上诉人在履行房屋租赁合同中并无违约行为
（一）关于消防问题
由于被上诉人出租的房屋为毛坯框架结构，故被上诉人的合同义务在于“提供所需水、电、气等能源预留接口”，上诉人的合同义务为“房屋装修改造”。
在租赁合同履行中，被上诉人依照合同约定为上诉人提供了水、电、气等能源预留接口，而上诉人所提消防问题则属于其房屋装修改造的范围。
代理人认为，被上诉人在交付出租房屋时为上诉人提供了水、电、气等能源预留接口，至于消防问题，系上诉人自身装修改造中的问题，因此被上诉人对此不应承担违约责任。
（二）关于奥运期间停业问题
2008年8月，正值我国举办奥运会期间，相关部门要求包括上诉人承租房屋在内的相关区域闭店。尽管该闭店措施并非因被上诉人造成，但考虑到上诉人的实际损失，被上诉人并未主张该期间的租金。
代理人认为，被上诉人在履行房屋租赁合同中，于2008年8月间因国家行为导致上诉人闭店。鉴于该行为是被上诉人无法预见、无法避免的，且被上诉人为上诉人免除了对应的房屋租金及相关费用，故被上诉人在此事件中不存在违约行为。
（三）关于漏水问题
在租赁合同履行过程中，上诉人曾提到承租房屋漏水问题。对此，被上诉人多次与楼上用户联系，协调解决漏水事宜。需要指出的是，被上诉人将涉案房屋交付给上诉人使用时系安全、完好的，房屋主体质量并不存在问题。只是在上诉人承租房屋并进行装修改造后才出现漏水现象。
代理人认为，依照谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，上诉人应当提供漏水系被上诉人行为造成的证据。然而，庭审中上诉人并没有提供任何相关证据。代理人认为，如果漏水系楼上用户造成，则上诉人应当依照相邻关系向楼上用户主张权利；如果漏水系上诉人装修改造造成的，则因漏水而造成的一切损失均应当由上诉人自行承担。被上诉人因房屋漏水善意的进行协调并减免租金的行为是为减少上诉人的损失，被上诉人自身并无违约行为。
三、上诉人的反诉请求理据不足，依法不应得到支持
一审庭审期间，上诉人提出反诉，要求被上诉人赔偿经济损失共计4031692元。上诉人认为，房屋严重的漏水造成其巨大损失，并认为被上诉人未能提供符合约定的租赁物属于违约行为。
代理人认为，依照《租赁合同书》第二条第2款的约定，被上诉人已于签订合同次日向上诉人交付了房屋。上诉人接受该房屋后，并未就租赁物的质量提出异议，而是着手进行装修改造。在其装修改造之后，才出现房屋漏水的现象。
鉴于上诉人未能举出相关证据，故本案不能认定造成漏水的原因是由于上诉人造成还是由于被上诉人造成还是由于二楼用户造成。代理人认为，赔偿经济损失的前提是存在过错或违约行为，然而，上诉人的反诉请求并没有相关证据证明该漏水是由于被上诉人的过错或违约行为造成的。因此，上诉人的反诉请求理据不足，一审法院驳回其反诉并无不当。
四、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当合法，依法应予维持
一审法院受理此案后，依法组成合议庭，组织审理本案。上诉人提出反诉后，一审法院依法进行了调解。因调解不成，将本案进行了公开审理。庭审中，一审法院进行了必要的事实调查并组织了举证质证，在法庭辩论中，使双方充分发表了辩论观点。
代理人认为，一审法院认定事实清楚，且认定的证据均经过质证，依法应当予以认可。此外，一审法院根据事实和证据，正确适用法律，其作出的判决应当予以维持。
综上，代理人认为被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同后，依照约定履行了合同义务。在具体履行中，被上诉人并不存在违约行为。然而，上诉人承租房屋后，在未就房屋质量提出异议时进行了装修改造，且不能提供证据证明造成房屋漏水的主体。因此，上诉人的上诉请求没有法律依据，请二审法院正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉请求。
此 致
天津市XX中级人民法院
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引用法条
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