一、 律 师 函

（2005）粤环经律函720号之一

致：广州市番禺区南村家和物业代理行梁某某先生：
　　广东环球经纬律师事务所（以下简称“本所”）系一家经合法注册并依法从事法律服务之中国律师事务所。本律师受李某某先生委托和广东环球经纬律师事务所指派，就相关法律问题郑重致函阁下：
　　为出具本函，本律师与李某某先生进行了深入细致的沟通，认真听取了李某某先生的陈述，并作了相应的笔录。李某某先生向本律师提供了以下证据材料：《身份证明》、《（2005）穗仲案字第402号广州市仲裁委员会裁决书》、《（2005）穗仲案字第402号当事人提交证据材料目录》、《（2005）穗仲案字第402号当事人、代理人仲裁须知》、《（2005）穗仲案字第402号选择仲裁庭组成书》、《家和物业代理行房屋买卖合约》、《家和物业代理行收取中介费白条》、《仲裁申请书》、《通知书》、《广东省广州市地方税收税控专用发票》、《国内挂号函件收据》等。本律师亲临“广州市番禺区南村家和物业代理行”（以下简称“家和物业代理行”）进行了实地考察，并到广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局、广州市地方税务局、广州市番禺区工商行政管理局、广州市番禺区国土资源和房屋管理局、广州市番禺区地方税务局等国家机构调查了相关情况。
　　本律师了解到：
　　1、阁下身份：姓名：梁某某，男，1979年12月16日出生，汉族，住址：广州市黄埔区二海生活区6栋205房。
　　2、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质及没有登记备案。
　　3、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章。
　　4、阁下在存在2、3所述情况下，长期从事房地产经纪活动，并致使李某某先生与第一申请人签订了《房屋买卖合约》。
　　5、阁下作为第二申请人以及自以为的第一申请人的委托代理人（委托手续的签名存在重大问题，因与本律师函无关，暂不作展开），于2005年3月29日向广州市仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州市仲裁委员会于2005年6月29日在李某某先生缺席的情况下作出仲裁裁决。
　　鉴于上述情况，本律师认为：
　　一、《（2005）穗仲案字第402号广州市仲裁委员会裁决书》存在以下问题，将通过广州市中级人民法院撤销。
　　其一、阁下作为本案民事主体不适格。根据《广州市房地产中介服务管理条例》第23条“房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。 房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”证据反映，阁下曾在“合富置业”取得房地产经纪资格证（没有取得房地产经纪执业证）；阁下介绍李某某先生进行房地产买卖时并没有在所谓“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证。根据法律规定，阁下欠缺房地产经纪行为能力，作为本案民事主体不适格。[page]
　　值得强调的是，即使“家和物业代理行”及阁下均属证照齐全、合法有效，根据法律规定，阁下作为本案民事主体亦不适格，而应由“家和物业代理行”作为本案民事主体。
　　其二、“家和物业代理行”属无证非法经营。“家和物业代理行”没有在工商行政机关和房地产管理机关等政府机构取得任何证照，却在长期无证从事非法经营活动。
　　其三、根据《广州市房地产中介服务管理条例》第14条“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况……” 等规定，阁下对李某某先生隐瞒了“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质、没有向相关机构备案、没有通过年度检查等情况，致使李某某先生轻信阁下，并作出错误判断，从而严重损害了李某某先生的利益。
　　其四、根据《仲裁法》第58条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的……”等规定，李某某先生对广州市仲裁委员会作出的错误裁决可以申请法院撤销。本律师将申请广州市中级人民法院撤销此裁决书。
　　二、阁下涉嫌违法经营，根据法律规定，应承担相应法律责任。
　　1、关于阁下的民事责任。
　　根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”等规定，阁下因隐瞒与订立《房屋买卖合约》有关的重大事实，并致李某某先生签订了《房屋买卖合约》，严重损害了李某某先生的利益，阁下不仅不能要求支付报酬，反而应当对李某某先生承担返还中介费及赔偿有关损失等民事责任。
　　2、关于阁下的行政责任。
　　根据《行政许可法》第81条“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《广州市房地产中介服务管理条例》第25 条“违反本条例第八条规定的，房地产中介服务机构不备案进行经营的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上二千元以下罚款。”、 第31条“违反本条例第二十三条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。”等规定，阁下因无证非法经营，工商、房地产管理、税务等监督检查部门可以对阁下采取取缔非法经营、吊销资格证、没收非法所得、罚款等行政处罚措施。
　　3、关于阁下的刑事责任。
　　根据《刑法》第280条“伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利”之规定，阁下私刻公章，涉嫌伪造公司印章罪。另外，阁下还涉嫌非法经营罪。
　　　　三、受托声明。
若阁下一意孤行，不立即妥善处理因阁下的无证非法经营活动给李某某先生带来的纠纷和麻烦，本律师将根据李某某先生的授权采取进一步的行动：
　　1、向广州市中级人民法院提出民事诉讼，追究阁下的民事经济赔偿责任。
　　2、向工商、房地产、税务等行政管理部门举报，追究阁下的行政责任。
　　3、向公安机关等有关部门举报，追究阁下的刑事责任。
　　另外，据了解，有关媒体已关注此案。[page]
　　特此函告！

广东环球经纬律师事务所（章）
律师：卢愿光

二00五年七月五日

二、律 师 函

致：广州市番禺区南村家和物业代理行梁某某先生：

广东环球经纬律师事务所（以下简称“本所”）系一家经合法注册并依法从事法律服务之中国律师事务所。本律师受李某某先生委托和广东环球经纬律师事务所指派，就相关法律问题再次郑重致函阁下：　　为出具本函，本律师与李某某先生进行了深入细致的沟通，李某某先生向本律师提供了以下证据材料：《身份证明》、李某某与张某某于2005年8月29日达成的《协议书》、《（2005）穗仲案字第402号广州市仲裁委员会裁决书》、《家和物业代理行房屋买卖合约》、《家和物业代理行收取中介费白条》等。　　本律师了解到：　　1、阁下身份：姓名：梁某某，男，1979年12月16日出生，汉族，住址：广州市黄埔区二海生活区6栋205房。　　2、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章　　3、阁下长期非法从事房地产经纪活动，并误导李某某先生与张某某签订了《房屋买卖合约》。　　4、广州市仲裁委员会于2005年6月29日在李某某先生缺席的情况下作出（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》。　　5、2005年8月29日，张某某女士与李某某先生达成和解《协议书》，彻底了结此前所有纠纷，并撤销对阁下的民事授权。　　鉴于上述情况，本律师认为：　　1、广州仲裁委员会裁决李某某先生向阁下支付赔偿金30，000元没有法律依据，应予撤销（我们已向广州中院申请撤销（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》，广州中院已经受理）。《房屋买卖合约》第13条“经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币叁万元整作为赔偿经纪之损失”属无效条款。根据《民法通则》、《合同法》之规定，合同各方只能约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，具体的赔偿额由客观所造成的损失决定，而不能事先在合同中约定。因此，《房屋买卖合约》第13条是无效的，广州仲裁委员会关于申请人向阁下支付赔偿金30000元的裁决是错误的，应予撤销。　　2、张某某与李某某先生达成协议，并撤销对阁下的民事授权，并且双方均不承认2005年1月7日所签订的《家和物业代理行房屋买卖合约》和（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》的效力，这是双方真实的意思表示，完全合法。　　3、阁下应当返还非法收取李某某先生的中介费7000元　　阁下及“家和物业代理行”没有房地产中介资质，非法开展房地产经纪活动，根据法律规定，属非法经营。阁下非法收取李某某先生的中介费7000元应当立即返还。此外，有关工商、中介管理所部门有权对阁下非法经营行为予以罚款，停业整顿，没收非法所得，甚至依法取缔。　　受托声明：　　请阁下在收到本函三日内返还非法收取李某某先生的中介费7000元，否则，本律师将根据李某某先生的授权采取进一步的行动：　　1、向相关的工商、税收、房管等部门投诉阁下及“家和物业代理行”的非法经营活动。　　2、报案公安机关追究阁下非法经营罪。　　3、向有关法院起诉，追究阁下的赔偿责任。　　4、有关权威媒体全面曝光阁下及家和物业代理行的非法行为。　　[page]

特此函告！

广东环球经纬律师事务所（章）
律师：卢愿光

二00五年九月二十日
联系方式:广州市东风东路粤海集团大厦12楼,邮编:510050
电话:83858533,手机:13724825670、13502403197
本函共三页，正本一式三份，一份寄送本函收件人，一份抄送李某某先生，一份本所存留。

三、停止执行申请书

　　申请人：李某某，男，1966年7月8日出生，汉族，身份证号码：44120266070****,住址：广州XX区员村XX路X号XX宾馆XX房,邮编：510630 , 手机：1300510****
　　委托代理人：广东环球经纬律师事务所 卢愿光律师
地址:广州市东风东路粤海集团大厦12楼,邮编:510050
电话:83858533,手机:13724825670、13502403197
　　
　　被申请人：梁某某，男 ，1979年12月16日出生，汉族，身份证号码：440111279121****,住址：广州XX二海生活区X栋XXX房,
　　工作地址：广州番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺 , 邮编：511442 电话：3482**** ,手机：1379811****
　　申请事项：
　　请求广州市天河区人民法院停止执行广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决书。
　　事实和理由：
　　“广州市番禺区南村家和物业代理行”（以下简称“家和物业代理行”）是一家没有登记注册，没有取得房地产中介资质的非法机构，梁某某在该机构长期非法从事房地产经纪活动，并对申请人隐瞒了上述事实，致使申请人因重大误解与张某某于2005年1月7日签订了显失公平的《家和物业代理行房屋买卖合约》（以下简称《房屋买卖合约》）。“张某某”与梁某某于2005年3月29日向广州仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州仲裁委员会于2005年6月29日在申请人及张某某女士双方均未到庭的情况下作出广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决。2005年8月29日，张某某女士与申请人达成和解《协议书》，彻底了结此前所有纠纷，同时张某某女士声明撤销此前对梁某某的民事授权。申请人认为广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决存在以下问题：[page]
　　一、梁某某作为（2005）穗仲案字第402号仲裁案申请人主体不适格。
　　首先，《房屋买卖合约》内容及盖章证明《房屋买卖合约》的第三方为“家和物业代理行”，梁某某并非《房屋买卖合约》的当事人。
　　其次，根据《房屋买卖合约》及法律规定，梁某某不能作为仲裁申请的“第二申请人”，应当由“家和物业代理行”(先作假定此“行”属合法成立的经营实体)作为仲裁申请的“第二申请人”。而梁某某仅仅曾在广东合富房地产置业有限公司于2004年12月8日取得房地产经纪资格证（资格证号为04016235），没有取得房地产经纪执业证，也没有在“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证。根据法律规定，梁某某无房地产经纪行为能力，不能开展房地产经纪活动。具体言之，梁某某根本无跨中介行、在无证经营中介行或无证开设中介行从事房地产经纪的民事行为能力。
　　还有,相关梁某某在（2005）穗仲案字第402号仲裁案中出具的证据是伪造。“家和物业代理行”没有在工商行政机关、房地产管理机关和税务机关等国家行政机关取得任何证照，更没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章，根据法律规定,因“家和物业代理行”为无证非法经营单位，所谓“家和物业代理行”也不能作为《房屋买卖合约》的第三方和仲裁申请的“第二申请人”。梁某某及“家和物业代理行”伪造公司印章以及其它相关证照，并故意对广州仲裁委员会隐瞒了上述重要事实，致使广州仲裁委员会受理了不具备申请人资格的梁某某的申请，并作出错误裁决。
　　另外，梁某某伪造了张某某的签名，作为张某某的代理人申请仲裁，这属无权代理。张某某已与申请人达成协议，由申请人返还张某某定金人民币30000元，另外由申请人补偿人民币5000元作为补偿金，互不拖欠，了结此前所有纠纷；张某某同时声明撤销此前对梁某某的民事授权。
　　二、广州仲裁委员会关于申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决没有法律依据，应予撤销。
　　根据《民法通则》第112条 “当事人一方违反合同的赔偿责任应当相当于另一方因此受到的损失。”、《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同各方只能约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，具体的赔偿额由客观所造成的损失决定，而不能事先在合同中约定。因此，《房屋买卖合约》第13条“经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币叁万元整作为赔偿经纪之损失”属无效条款，广州仲裁委员会关于申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决是错误的，应予撤销。
　　在申请人不知道梁某某及“家和物业代理行”的真实情况下，申请人已经向梁某某交纳了中介费7000元，由于梁某某及“家和物业代理行”无证开展房地产经纪活动非法，且梁某某收取申请人中介费7000元没有开具发票，申请人已委托律师向梁某某追讨其非法收取的中介费7000元，并向相关的国家工商、税收、房管、公安机关投诉或控诉梁某某及“家和物业代理行”的非法经营活动。
　　三、广州仲裁委员会关于（2005）穗仲案字第402号仲裁案仲裁费5395元由申请人承担的裁决没有法律依据，应予撤销。
由于梁某某及伪造授权的“张某某”均不具备仲裁申请人的资格，申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决没有法律依据，应予撤销，所以广州仲裁委员会关于（2005）穗仲案字第402号仲裁案仲裁费5395元由申请人承担的裁决也没有法律依据，也应予撤销。[page]
四、张某某已与申请人达成协议双方均不承认2005年1月7日所签订的《家和物业代理行房屋买卖合约》和（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》的效力。
　　鉴于（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决书认定事实不清，适用法律不当，裁决根本错误，申请人已经申请广州市中级人民法院撤销该仲裁裁决。鉴于梁某某对（2005）穗仲案字第402号仲裁案已申请贵院执行，如果不停止执行，势必会造成执行错误的事实，严重损害申请人的合法权益。在此紧急情况下，特此申请贵院裁定停止执行（2005）穗仲案字第402号仲裁案。
　　此致
广州市天河区人民法院

申请人：李某某
二00五年十月二十日

四、致广州市工商局投诉函

投诉人：李某某，男，1966年7月8日出生，汉族
住址：广州市XX区员村XX路X号XX宾馆XX房
手机：1300510****
投诉人的代理人：广东环球经纬律师事务所律师 卢愿光

被投诉人：广州市番禺区南村家和物业代理行
地址: 广州市番禺区南村镇xxxx花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
被投诉人：梁某某，男 ，1979年12月16日出生，汉族，
住址：广州市XX区二海生活区X栋XXX房。
工作地址：广州市番禺区南村镇xxx花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
投诉请求：
　　1、请求查封、取缔非法设立及运营的广州市番禺区南村家和物业代理行
　　2、请求对全部被投诉人进行政处罚
　　事实和理由：
　　事实经过：
　　1、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质及没有登记备案。
　　2、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章。
　　3、梁某某在存在1、2所述情况下，长期从事房地产经纪活动，并致使本人与第一申请人签订了《房屋买卖合约》。
　　4、梁某某作为第二申请人以及自以为的第一申请人的委托代理人（委托手续的签名存在重大问题，因与本函无关，暂不作展开），于2005年3月29日向广州市仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州市仲裁委员会于2005年6月29日在本人缺席的情况下作出仲裁裁决。
　　具体理由：
　　其一、梁某某无房地产经纪行为能力。根据《广州市房地产中介服务管理条例》第23条“房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。 房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”证据反映，梁某某曾在“合富置业”取得房地产经纪资格证（没有取得房地产经纪执业证）；梁某某介绍本人进行房地产买卖时并没有在所谓“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证，根据法律规定，梁某某欠缺房地产经纪行为能力。 [page]
　　其二、“家和物业代理行”属无证非法经营。“家和物业代理行”没有在工商行政机关和房地产管理机关等政府机构取得任何证照，却在长期无证从事非法经营活动。
　　梁某某涉嫌违法经营，根据法律规定，除应承担相应的民事、刑事法律责任外，还应承担相应的行政责任。根据《行政许可法》第81条“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、 国务院颁布的《无照经营查处取缔办法》第4条“ 下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：（一）应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；（二）无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为……”、第20条“ 任何单位和个人有权向工商行政管理部门举报无照经营行为，工商行政管理部门一经接到举报，应当立即调查核实，并依法查处。”等规定，梁某某因无证非法经营，贵局可以对梁某某采取取缔非法经营、吊销资格证、没收非法所得、罚款等行政处罚措施。
为保护消费者的合法权益，维护正常的市场秩序，应该通过各种合法途径使违法者承担责任。投诉人曾苦口婆心地规劝被投诉人不要一意孤行，但无任何效果，投诉人在忍无可忍及作好充分调查取得众多有力证据后，现依《行政许可法》、《无照经营查处取缔办法》等有关规定向贵局投诉，恳请贵局依法处理。
　　此致
广州市工商行政管理局
投诉人：李某某
2005年10月15日

五、致广州市国土资源和房屋管理局投诉函

投诉人：李某某，男，1966年7月8日出生，汉族
住址：广州市XX区XX路X号XX馆XX房
手机：1300510****
投诉人的代理人：广东环球经纬律师事务所律师 卢愿光

被投诉人：广州市番禺区南村家和物业代理行
地址: 广州市番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
被投诉人：梁某某，男 ，1979年12月16日出生，汉族，[page]
住址：广州市XX区XX区X栋XXX房。
工作地址：广州市番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
　　投诉请求：
　　1、请求查封、取缔非法设立及运营的广州市番禺区南村家和物业代理行
　　2、请求对全部被投诉人进行政处罚
　　事实和理由：
　　事实经过：
　　1、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质及没有登记备案。
　　2、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章。
　　3、梁某某在存在1、2所述情况下，长期从事房地产经纪活动，并致使本人与第一申请人签订了《房屋买卖合约》。
　　4、梁某某作为第二申请人以及自以为的第一申请人的委托代理人（委托手续的签名存在重大问题，因与本函无关，暂不作展开），于2005年3月29日向广州市仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州市仲裁委员会于2005年6月29日在本人缺席的情况下作出仲裁裁决。
　　具体理由：
　　其一、梁某某无房地产经纪行为能力。根据《广州市房地产中介服务管理条例》第23条“房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。 房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”证据反映，梁某某曾在“合富置业”取得房地产经纪资格证（没有取得房地产经纪执业证）；梁某某介绍本人进行房地产买卖时并没有在“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证，根据法律规定，梁某某欠缺房地产经纪行为能力。
值得强调的是，即使“家和物业代理行”及梁某某均属证照齐全、合法有效，根据法律规定，梁某某作为本案民事主体亦不适格，而应由“家和物业代理行”作为本案民事主体。
　　其二、“家和物业代理行”属无证非法经营。“家和物业代理行”没有在工商行政机关和房地产管理机关等政府机构取得任何证照，却在长期无证从事非法经营活动。
　　其三、根据《广州市房地产中介服务管理条例》第14条“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况……” 等规定，梁某某对本人隐瞒了“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质、没有向相关机构备案、没有通过年度检查等情况，致使本人轻信梁某某，并作出错误判断，从而严重损害了本人的利益。
　　其四、根据《仲裁法》第58条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的……”等规定，本人对广州市仲裁委员会作出的错误裁决可以申请法院撤销。
　　梁某某涉嫌违法经营，根据法律规定，除应承担相应的民事、刑事法律责任外，还应承担相应的行政责任。根据《行政许可法》第81条“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《广州市房地产中介服务管理条例》第25 条“违反本条例第八条规定的，房地产中介服务机构不备案进行经营的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上二千元以下罚款。”、 第31条“违反本条例第二十三条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。” 等规定，梁某某因无证非法经营，贵局可以对梁某某采取取缔非法经营、吊销资格证、没收非法所得、罚款等行政处罚措施。[page]
　　为保护消费者的合法权益，维护正常的市场秩序，应该通过各种合法途径使违法者承担责任。投诉人曾苦口婆心地规劝被投诉人不要一意孤行，但无任何效果，投诉人在忍无可忍及作好充分调查取得众多有力证据后，现依《行政许可法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等有关规定向贵局投诉，恳请贵局依法处理。
　　此致
广州市国土资源和房屋管理局

投诉人：李某某
2005年10月15日

六、致广州市地方税务局投诉函

投诉人：李某某，男，1966年7月8日出生，汉族
住址：广州市XX区XX路X号XX馆XX房
手机：1300510****
投诉人的代理人：广东环球经纬律师事务所律师 卢愿光

被投诉人：广州市番禺区南村家和物业代理行
地址: 广州市番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
被投诉人：梁某某，男 ，1979年12月16日出生，汉族，
住址：广州市XX区XX区X栋XXX房。
工作地址：广州市番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺
电话：3482****
　　投诉请求：
　　请求对全部被投诉人进行政处罚
　　事实和理由：
　　事实经过：
　　1、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质并没有申报办理税务登记。
　　2、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章。
　　3、梁某某在存在1、2所述情况下，长期从事房地产经纪活动，并致使本人与第一申请人签订了《房屋买卖合约》。
　　4、梁某某收取本人中介费七千元，并出具《家和物业代理行收取中介费白条》。
　　具体理由：
　　其一、“家和物业代理行”属无证非法经营、偷税漏税。根据《税收征管法》第15条 “ 企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。”“家和物业代理行”没有在工商行政机关和房地产管理机关等政府机构取得任何证照，却在长期无证从事非法经营活动，取得大量收入，并没有申报办理税务登记。
　　其二、根据《税收征管法》第21条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”、《发票管理办法》第20条 “销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”梁某某收取本人中介费七千元，并没有开具发票，只出具了《家和物业代理行收取中介费白条》，此行为属非法行为，涉嫌偷税。[page]
　　梁某某涉嫌违法经营、偷税漏税，根据法律规定，除应承担相应的民事、刑事法律责任外，还应承担相应的行政责任。根据《税收征管法》第60条“ 纳税人有下列行为之一的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款：（一）未按照规定的期限申报办理税务登记、变更或者注销登记的……纳税人不办理税务登记的，由税务机关责令限期改正；逾期不改正的，经税务机关提请，由工商行政管理机关吊销其营业执照。” 、《发票管理办法》第36条“ 违反发票管理法规的行为包括：（三）未按照规定开具发票的……对有前款所列行为之一的单位和个人，由税务机关责令限制改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。”等规定，梁某某因无证非法经营、不依法开具发票，偷税漏税，贵局依法可以对梁某某采取没收非法所得、罚款等行政处罚措施。
　　为保护消费者的合法权益，维护正常的市场秩序，应该通过各种合法途径使违法者承担责任。投诉人曾苦口婆心地规劝被投诉人不要一意孤行，但无任何效果，投诉人在忍无可忍及作好充分调查取得众多有力证据后，现依《税收征管法》、《发票管理办法》等有关法律向贵局投诉，恳请贵局依法处理。
　　此致
广州市地方税务局

投诉人：李某某
2005年10月15日

七、协 议 书

甲方：张x，女，1962年12月13日出生，汉族，身份证号码：32070519621213xxxx,身份证住址：广东省x市x镇x居委，现住址：广州x北路612号x花园金翰阁2002房,邮编：510635,手机：1360284xxx0
乙方：李x，男，1966年7月8日出生，汉族，身份证号码：4412026607xxxx3,住址：广州x区x一横路x号大院x宾馆x房,邮编：510630 , 手机：1300510xxxx
事情经过：
甲乙双方在广州市番禺区南村xx物业代理行作为中介方的情况下，于2005年1月7日签订了《xx物业代理行房屋买卖合约》；签约后，乙方发现广州市番禺区南村xx物业代理行没有登记注册，没有房地产中介资质；该宗买卖经办人梁xx也没有取得房地产经纪执业证，没有房地产经纪行为能力。梁昌蔚故意隐瞒此重大事实，导致乙方对合同产生重大误解，严重损害了乙方的利益（乙方保留进一步向梁昌蔚追讨损失的权利），致使乙方无法履约。[page]
梁xx为了获得非法利益，误导甲方并获得了甲方的授权，以甲方作为第一申请人，梁xx作为第二申请人和甲方的委托代理人，乙方为被申请人，于2005年3月29日向广州仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州仲裁委员会在甲乙双方均未到庭的情况下于2005年6月29日作出（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》。
裁决后，甲乙双方考虑到之前不能履约责任不在甲乙双方，而在于梁昌蔚的非法行为，且（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》存在诸多问题，为解决双方纠纷，甲乙双方经过平等协商，达成如下协议：
1、甲、乙双方均不承认于2005年1月7日所签订的《家和物业代理行房屋买卖合约》的效力，互不承担未履行该合约的责任。
2、甲、乙双方均不承认（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》的效力，且甲方保证不需乙方承担任何责任。
3、在本协议签字时，由乙方返还甲方定金人民币叁万元，另外由乙方补偿人民币伍千元作为补偿金，互不拖欠，了结此前所有纠纷。
4、在本协议签字时，甲方同时声明撤销此前对梁昌蔚的民事授权。
5、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律律效力。

甲方 张x （签名） 乙方李x （签名）
二00五年十月二十五日 二00五年十月二十五日

甲方确认已收到乙方返还的叁万元定金及乙方支付的伍仟元补偿金。

甲方确认签收 张x
二00五年十月二十五日

八、撤销仲裁裁决申请书 　　

申请人：李某某，男，1966年7月8日出生，汉族，身份证号码：44120266070****,住址：广州XX区XX路X号XX宾馆XXX房,邮编：510630 , 手机：1300510****　　委托代理人：广东环球经纬律师事务所：卢愿光律师　　 　　申请人：梁某某，男 ，1979年12月16日出生，汉族，身份证号码：44011219791216****,身份证住址：广州XX区XX区X栋XXX房,工作地址：广州番禺区南村镇锦绣香江花园山水园XX号之一商铺 ,邮编：511442 电话：3482**** ,手机：1379811****　 申请撤销事项： 　　申请人不服广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号裁决书，申请贵院依法撤销该仲裁裁决以下内容（此前于2005年8月29日李某某与张某某已达成和解协议，所以仅提出以下请求）：　　1、撤销由申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决；　　2、撤销由申请人承担仲裁费5395元的裁决。　　3、另外，请求判决由梁某某承担本案的诉讼费等费用。　　事实和理由：　　“广州市番禺区南村家和物业代理行”（以下简称“家和物业代理行”）是一家没有登记注册，没有取得房地产中介资质的非法机构，梁某某在该机构长期非法从事房地产经纪活动，并对申请人隐瞒了上述事实，致使申请人因重大误解与张某某于2005年1月7日签订了显失公平的《家和物业代理行房屋买卖合约》（以下简称《房屋买卖合约》）。“张某某”与梁某某于2005年3月29日向广州仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州仲裁委员会于2005年6月29日在申请人及张某某女士双方均未到庭的情况下作出广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决。2005年8月29日，张某某女士与申请人达成和解《协议书》，彻底了结此前所有纠纷，同时张某某女士声明撤销此前对梁某某的民事授权。申请人认为广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号仲裁裁决存在以下问题，特向贵院提出撤销本仲裁裁决申请：　　一、梁某某作为（2005）穗仲案字第402号仲裁案申请人主体不适格。　　首先，《房屋买卖合约》内容及盖章证明《房屋买卖合约》的第三方为“家和物业代理行”，梁某某并非《房屋买卖合约》的当事人。　　其次，根据《房屋买卖合约》及法律规定，梁某某不能作为仲裁申请的“第二申请人”，应当由“家和物业代理行”(先作假定此“行”属合法成立的经营实体)作为仲裁申请的“第二申请人”。而梁某某仅仅曾在广东合富房地产置业有限公司于2004年12月8日取得房地产经纪资格证（资格证号为04016235），没有取得房地产经纪执业证，也没有在“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证。根据法律规定，梁某某无房地产经纪行为能力，不能开展房地产经纪活动。具体言之，梁某某无跨中介行、在无证经营中介行及无证开设中介行从事房地产经纪的民事行为能力。　　还有,相关梁某某在（2005）穗仲案字第402号仲裁案中出具的证据是伪造。“家和物业代理行”没有在工商行政机关、房地产管理机关和税务机关等国家行政机关取得任何证照，更没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章，根据法律规定,因“家和物业代理行”为无证非法经营单位，所谓“家和物业代理行”也不能作为《房屋买卖合约》的第三方和仲裁申请的“第二申请人”。梁某某及“家和物业代理行”伪造公司印章以及其它相关证照，并故意对广州仲裁委员会隐瞒了上述重要事实，致使广州仲裁委员会受理了不具备申请人资格的梁某某的申请，并作出错误裁决。　　另外，梁某某伪造了张某某的签名，作为张某某的代理人申请仲裁，这属无权代理。张某某已与申请人达成协议，由申请人返还张某某定金人民币30000元，另外由申请人补偿人民币5000元作为补偿金，互不拖欠，了结此前所有纠纷；张某某同时声明撤销此前对梁某某的民事授权。　　二、广州仲裁委员会关于申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决没有法律依据，应予撤销。　　根据《民法通则》第112条 “当事人一方违反合同的赔偿责任应当相当于另一方因此受到的损失。”、《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同各方只能约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，具体的赔偿额由客观所造成的损失决定，而不能事先在合同中约定。因此，《房屋买卖合约》第13条“经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币叁万元整作为赔偿经纪之损失”属无效条款，广州仲裁委员会关于申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决是错误的，应予撤销。　　在申请人不知道梁某某及“家和物业代理行”的真实情况下，申请人已经向梁某某交纳了中介费7000元，由于梁某某及“家和物业代理行”无证开展房地产经纪活动非法，且梁某某收取申请人中介费7000元没有开具发票，申请人已委托律师向梁某某追讨其非法收取的中介费7000元，并向相关的国家工商、税收、房管、公安机关投诉或控诉梁某某及“家和物业代理行”的非法经营活动。　　三、广州仲裁委员会关于（2005）穗仲案字第402号仲裁案仲裁费5395元由申请人承担的裁决没有法律依据，应予撤销。由于梁某某及伪造授权的“张某某”不具备仲裁申请人的资格，广州仲裁委员会关于申请人向梁某某支付赔偿金30000元的裁决没有法律依据，应予撤销，所以广州仲裁委员会关于（2005）穗仲案字第402号仲裁案仲裁费5395元由申请人承担的裁决也没有法律依据，也应予撤销。　　四、张某某已与申请人达成协议双方均不承认2005年1月7日所签订的《家和物业代理行房屋买卖合约》和（2005）穗仲案字第402号《广州仲裁委员会裁决书》的效力。　　在申请人缺席的情况下，广州仲裁委员会本应更加慎重对待，却没有尽应尽的审查义务，居然受理了所谓“张某某”和不具备申请人资格的梁某某的申请，并作出错误裁决。根据《仲裁法》第58条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；”之规定，申请人特提出上述申请，请依法审理,并判如所请。　　此致广州市中级人民法院 [page]

申请人：李某某

2005年10 月27日

附：本申请书正本及副本一式三份

九、代 理 词

尊敬的审判长、审判员：
　　我们受李xx的委托，在李xx申请撤销广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第402号裁决书案中担任申请人李xx的诉讼代理人，出庭参与诉讼活动，现就本案争议问题，发表如下代理意见，敬请合议庭结合庭审记录一并审阅。
根据《中华人民共和国仲裁法》第58条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；……。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。”
　　本案中梁xx在仲裁过程中隐瞒了关键证据，致使广州仲裁委员会作出了（2005）穗仲案字第402号错误裁决，广州仲裁委员会关于李xx与梁xx之间房地产中介服务纠纷的裁决中是错误的，依法应予撤销。（李xx与张xx之间的房屋买卖纠纷，双方已达成协议解决，在本案中不再涉及，敬请合议庭不必审理。）
　　一、梁xx对广州仲裁委员会隐瞒了其为李xx、张xx提供房地产中介服务时，其本人没有房地产中介执业能力的事实。
首先，梁xx向法庭提交的证据反映，其取得广州市房地产中介服务人员执业证（穗房中介（执）字（番）20050041号）的时间是2005年10月18日；梁xx为李xx、张xx提供房地产中介服务，主持双方签订《家和物业代理行房屋买卖合约》时间是2005年1月7日。
　　根据《行政许可法》、《广州市房地产中介服务管理条例》有关规定，只有取得房地产中介服务人员执业证书才可以进行房地产中介服务，梁xx在没有取得房地产中介服务人员执业证书前，提供房地产中介服务是非法的。
　　当时梁xx虽然具有广州市房地产中介服务人员资格证书（穗房中介（资）字2004016235号），但只有资格证书，没有执业证书，同样不能提供房地产中介服务。房地产中介服务人员类似于律师，只有律师资格证，没有律师执业证，不能以律师身份为社会提供法律服务，否则，其行为是违法的，不仅要停止违法行为，还要受处罚，违法所得也要被没收。[page]
另据李xx先生反映，梁xx当时没有出示过任何证件。
　　其次，《房屋买卖合约》内容及盖章证明《房屋买卖合约》的第三方为“家和物业代理行”，梁xx并非《房屋买卖合约》的当事人。根据《房屋买卖合约》及法律规定，梁xx不能作为仲裁申请的“第二申请人”，应当由“家和物业代理行”作为仲裁申请的“第二申请人”，但“家和物业代理行”在为李xx、张xx提供房地产中介服务时，没有房地产中介服务机构资质证，提供的房地产中介服务也是违法的，从而也不具备第二申请人的条件。
　　二、梁xx对广州仲裁委员会隐瞒了“家和物业代理行”为李xx、张xx提供房地产中介服务时，该机构没有房地产中介执业机构资质证书，不能从事房地产中介服务的事实。
　　首先，“家和物业代理行”作为经纪方，为李xx、张xx提供房地产中介服务，主持双方签订《家和物业代理行房屋买卖合约》的时间是2005年1月7日，被申请人向法庭提交的证据反映，“家和物业代理行”取得广州市房地产中介服务资质证书（穗房中介资质证（番）20050004号）的时间是2005年3月3日，即“家和物业代理行”在没有取得相关资质的情况下，为买卖双方提供房地产中介服务，显属违法。
　　根据《行政许可法》、《广州市房地产中介服务管理条例》有关规定，只有取得房地产中介服务机构资质证书才可以进行房地产中介服务，“家和物业代理行”在没有取得房地产中介服务机构资质证书前，提供房地产中介服务非法经营行为。“家和物业代理行”在为李xx、张xx提供房地产中介服务后取得资质证书，不能追及此前所提供房地产中介服务的合法性。
其次，梁xx也没有向仲裁委员会提交“家和物业代理行”的营业执照、资质证书、其本人的资格证、执业证等证据材料，致使仲裁庭作出错误裁决，严重损害李xx的合法权益，法庭应予裁销。
　　三、梁xx隐瞒了上述关键事实，致使广州仲裁委员会作出了错误裁决。
《家和物业代理行房屋买卖合约》包含有两种不同的法律关系：一是张路风与李xx之间的房屋买卖法律关系；二是“家和物业代理行”与李xx之间的房地产中介服务关系； 根据《行政许可法》、《合同法》有关规定，张路风与李xx之间的房屋买卖法律关系的合法有效，但由于梁xx为李xx、张xx提供房地产中介服务时，其本人没有房地产中介执业能力；“家和物业代理行”当时没有房地产中介执业机构资质证书，不能从事房地产中介服务，“家和物业代理行”与李xx之间的房地产中介服务关系是无效的，无效合同自始没有法律效力。
由于梁xx隐瞒了为李xx、张xx提供房地产中介服务时，其本人没有房地产中介服务执业能力和“家和物业代理行”没有房地产中介资质的证据和事实，致使广州仲裁委员会作出错误裁决，依法应予裁销。
　　另外，家和物业代理行《房屋买卖合约》第13条“经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币叁万元整作为赔偿经纪之损失”属无效条款，广州仲裁委员会裁决本案申请人李xx向梁xx支付赔偿金30000元的裁决是错误的，应予撤销。
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广东环球经纬律师事务所
律师：卢愿光
2005年12月16日