房产证上有“第三人”名字，离婚时该如何处理？
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更新时间：
2020-02-24
21:55:06
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导读：
案情简介协议人：张某，女，住天津市某区。协议人：郑某，男，住北京市某区。原告张某在北京上大学期间认识了郑某，大学毕业后两人即办理了结婚登记手续。婚后张、郑两人购买了位于北京市某
案情简介
协议人：张某，女，住天津市某区。
协议人：郑某，男，住北京市某区。
原告张某在北京上大学期间认识了郑某，大学毕业后两人即办理了
结婚登记手续。婚后张、郑两人购买了位于北京市某区的一套房产，在办理产证的时候，考虑到郑某的父母与张、郑两人住在一起，所以产证上登记了四个人的名字：张某、郑某和郑某的父母。
2005年张、郑两人离婚。在
离婚案件审理过程中，关于房产的问题，法院认为系争房产有案外人郑某父母的份额，法院不宜在离婚案件中予以处理，因此要求当事人另案进行析产诉讼。此后，由于种种原因，张某撤回了
离婚诉讼。但是撤诉后，张、郑两人的感情没有出现任何好转迹象。半年后张某再次提出离婚。因为考虑到要进行一次离婚诉讼、一次析产诉讼，所以张某主张双方能够协商解决问题。
2006年2月，两人达成一致意见，女方放弃系争房产中所享有的份额，男方补偿女方20万元折价款。双方在
离婚协议书上签了字。
关于房产的问题，双方是如下约定的：位于北京某区某路某小区的一套房产共有人为张某、郑某、郑某某（郑某的父亲）、沈某（郑某的母亲），离婚后张某放弃该房的产权份额；男方一次性支付女方折价款20万元。
两天后，双方持该份协议到民政局办理离婚登记手续。
民政部门处理结果
民政部门工作人员在审查了双方的证件和协议书后，认为：因为房子上有第三人的份额，因此认为张、郑两人不能在
离婚协议书中对该房做出处理约定。张、郑两人自然不服此认定，民政工作人员给出的答复是：对这样的情况，法院都是要求双方在离婚案件之外另案起诉，那么自然不能在离婚协议中对该房产做出分割约定。张、郑二人最终认可了民政局自的做法，只好将房产问题制作成补充协议，才得以办理离婚登记手续。
领取了离婚证之后，郑某、张某和郑某的父母又到银行做了抵押人变更手续。并持变更了的银行贷款资料到房产交易中心做产权证变更手续。在办理变更手续的时候，张、郑两人又遇到麻烦，税收部门要求两人缴纳一定的税费，但是张、郑两人认为夫妻之间的变更不需要缴税。但是税务部门的工作人员解释：他们这样的份额变更不完全属于夫妻之间的产权变更。为早日解决问题，张、郑两人按照规定交纳了一定的税费后，办理完成产证变更手续。
案件争议焦点及法律适用
这一案件双方当事人是以协商的方式解决问题的，在整个过程中，双方当事人不论是在第一次诉讼阶段，还是在民政局办理离婚登记阶段，以及后来的房屋变更过户阶段，都遇到不同的问题：
(1)法院为什么要求两人另行提起析产之诉？
(2)民政部门拒绝双方在协议中对系争房产做出处分是否合理？
(3)为什么房产交易部门认为案中的变更不属于夫妻之间的变更，要求缴税？
对于上述问题，
关于第一个问题：法院为什么要求两人另行提起析产之诉？
因为离婚案件是要解除双方的夫妻关系，同时就双方的共同财产作出分割。如果房产证上有“第三人”的名字，那么这套房子就不是夫妻双方的共同财产，因为对这套房子的分割有可能影响到“第三人”的利益。当牵涉到两个以上法律关系时，法院会要求当事人双方另行进行析产诉讼，而不会在离婚案件中对这类房产作出判决。
但是，是不是法院不在离婚案件中进行处理，民政部门也可以拒绝当事人在离婚协议中对该系争房产做出约定呢：这就牵涉到第二个问题：民政部门开始的拒绝办理是否合理？答案是民政部门的拒绝是不合理的。
双方当事人在协议中并未对其他人的权益构成侵害，当事人只是对房产中属于自己的份额做放弃处理，并将该份额转移到另一方的名下，当事人处分的只是该套房产中属于夫妻两人的份额，并不是该套房子的整体份额，并不会对“第三人”的权益构成侵害，所以民政部门不能以该房有“第三人”份额而拒绝当事人在协议中对属于自己的份额进行处分。
再分析一下民政部门的答复，是不是法院没有一案进行审理就能成为民政部门拒绝的理由呢？在这一点上，民政部门的工作人员没有看到问题的全部，因为法院审理案件要求一个案子仅就一个法律关系进行审理，并且析产诉讼属于确权之诉，它与离婚案件不属于一种诉讼类型，所以法院不在一案中予以审理。但是这并不代表法院不受理，而是另案审理，而对另案的析产诉讼，法院也允许当事人之间协商解决。
在这种情况下，民政部门的拒绝，实际上剥夺了当事人在民事案件中的意思自由。所以，民政部门的拒绝是没有道理的。
第三，本案当事人办理产证变更为何还需要缴税？
按照法律规定，夫妻因为离婚而对共有的房屋产权进行变更时，不需要缴纳那几万元的税费，只需要交纳几百元的手续费、工本费即可。因为对本来就共同拥有房屋产权的夫妻来说，产证的变更既不是买卖也不是赠与，而只是没有得到房屋产权的一方的财产形式由产权份额转换成现金，这不牵涉到任何形式的交易（买卖或赠与），因此国家对这行为是完全免税的。
但是，本案房产交易中心的做法也没有错，原因即在于双方的协议表述上存在问题，按照本案双方的表述：女方放弃产权份额。在这种没有指明受与人并且产证上有四个人的情况下，法律认定是其余三人共同受让该份额，因此张某1/4的产权由其余三人共同受与，各得1/12，郑某受与的1/12是免税的，但是郑某父母各受与的1/12就不属于夫妻之间的变更，因而对这两份1/12的产权交易，需要缴纳相应的税。其实，要解决这一问题也很简单，只要张、郑两人在“女方放弃产权份额”后加上一句“放弃的份额由男方受与”即可。这样问题就得以解决，可以完全免税了。
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