业主与长城签订的房地产合同审查意见
导读：
业主与长城签订的房地产合同审查意见
认真审查《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称“合同”)后，初步提出如下意见：
1、关于幼儿园围墙问题
根据合同第三条的规定，具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。小羊羊提供的合同中只附了一张简单的小区总平面图。(是否就只有该张总平面图，还是小羊羊忘传了?)
根据该总平面图，上面只简单标明了有十个建筑物，包括九栋住宅和一栋幼儿园。小区的空地上有几条或虚或实的细线。但上面没有任何的图例也没有文字说明。因此，认为那些细线就是围墙的说法是没有根据的。由于约束长城与业主之间的权利义务的法律文件是合同。因此，只要合同所附的总平面图上没有明确标明幼儿园周围有围墙，则可初步认定长城未按总平面图的布局交楼，也即是长城违约。
退一步来说，长城可能辩称，该总平面图上的细线在设计时就代表围墙。此时，则产生对合同条款的解释问题。因为该合同是格式合同，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由于总平面图上面没有任何的图例也没有文字说明，因此，对该条款的解释应作出不利于长城的解释，即解释为该细线不能代表围墙。事实上，即使按照通常理解来进行解释，也不能得出细线就是代表围墙的结论。
看了你们提供的经国土局批准的小区规划平面图，在该图上，也没有明确标明幼儿园周围有围墙。从法律角度来说，只要在合同上所附的总平面图上没有明确标明有围墙，则即使国土局批准的小区规划平面图上明确标明了幼儿园周围有围墙，长城也不能因此就免除责任。因为国土局的批准文件是长城与国土局之间的法律关系，而业主与长城之间是另外一个法律关系。业主与长城之间的权利义务只能以合同的规定为准。业主没有义务去审查国土局批准的规划图。(但有些合同上会规定，小区的规划布局以有关部门批准的规划设计图纸为准。若有类似条款时，业主则应该要求发展商提供经批准的图纸，在查阅了该图纸后才可决定是否要购买，并要求将其复印留存。还好，在你们跟长城签的合同上，没有类似的条款。)
综上所述，长城加建幼儿园围墙没有合同依据，是一种违约行为。
2、关于容积率问题
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
按照源长的解释：长城的建筑面积里有一部分,例如:一楼的架空层,幼儿园,地下车库等,是不计入容积率里的;所以,它的容积率只能算是8.44,而不是10.9。
目前，并没有非常明确的法律法规或标准规定那些建筑物是不计入容积率的。但实践中，架空层，作为人防工程的地下室或地下停车场等是不计入容积率的。就长城来说，幼儿园不是独立占地，我不认为幼儿园可以不计入其容积率。对于长城的建筑指标，在其《土地出让合同》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》上会有比较明确的记载。大家可以要求长城提供上述资料。(根据合同第十九条的规定，长城有义务为业主提供查阅、复印、摘抄上述文件的便利
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引用法条
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