关于房产赠与、继承中公证审查的认识及思考
导读：
关于房产赠与、继承中公证审查的认识及思考
房产赠与、继承公证是我国公证行业普遍开展的传统公证业务。公证作为登记的前置程序，通过对房产赠与、继承的实质审查，确保其真实性、合法性，从而维护房产流转的安全和当事人的合法权益。在严格的办证程序中，审查是确保公证质量的重点环节，也是展现公证员良好法律素质的关键。为此，笔者仅对房产赠与、继承公证中真实性、合法性审查谈一些认识和想法。
一、公证审查的范围和内容
办证过程中，公证员通过查阅当事人提供的证据材料、询问当事人以及实地调查等方式，对房产赠与、继承公证事项的真实性、合法性予以审查。审查的内容和范围主要包括三个方面：
(一)对房产所有权的真实性进行审查。即对房产的所有权人情况的审查。现实生活中，房产证上记载的所有权人与真正的所有权人并不一定一致，公证员要结合房产登记时间和房产证上记载的所有权人的婚姻状况、缔结或解除婚姻的时间、相关权利人的死亡时间等情况，查明该房产是个人财产、夫妻共同财产还是家庭共有财产。
(二)对当事人主体资格的合法性进行审查。即对赠与人、受赠人、被继承人、继承人主体资格的审查。
在赠与公证中，需要重点审查赠与人的主体资格，并验明证身。如：通过对房产所有权的审查，查明房产是夫妻共有的，相应的赠与人应当是夫妻二人。夫妻共同赠与的，应结合结婚证、户口、身份证等证件和材料，确认到公证处签订赠与协议的是赠与人本人等。
继承公证相对比较复杂。首先，公证员根据法律对遗赠、遗嘱优于法定继承的规定，需要审查该继承公证属于接受遗赠、遗嘱继承、法定继承中的哪种情形。在接受遗赠、遗嘱继承中，重点审查遗赠或遗嘱的效力，确认接受遗赠人或遗嘱继承人的身份。在法定继承中，重点结合被继承人的死亡时间、被继承人的父母健在或死亡时间、被继承人的配偶、子女(包括养子女、继子女、非婚生子女)等情况，查明继承人的范围、顺序，包括转继承人、代位继承人等，最后确定继承人和继承份额。
(三)对当事人的意思表示的真实性进行审查。即查明当事人的真实意图和想法。在赠与公证中，重点审查赠与人是否存在胁迫等情形，是否附有条件，特别是受赠人已婚的情况下，必须查明赠与人的意愿是将房产赠与受赠人本人还是可以作为受赠人夫妻的共同财产。在继承公证中，重点审查继承人放弃继承权的意思表示的真实性。实践中，一些继承人将自己应当继承份额由其他一个继承人继承的想法误认为是放弃继承权，其实这是继承后转赠的意思表示。
二、审查中发现的主要问题
通过审查，我们发现房产继承、赠与中存在相当多的问题。总体来说，主要包括以下几类：
(一)将夫妻共同财产作为个人财产予以赠与或继承。
我国婚姻法规定，在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。许多公民虽然了解此条规定，但由于疏于自我权利的保护，房产证上往往只记载了一个所有权人，在共有人一栏中没有任何记载。因为房产登记的公示效力，客观上容易忽视对共有人权利的保护。特别是《重庆市土地房屋权属登记操作规程(试行)》出台，推行实名制登记(即登记机关在对2004年12月1日后申请设定登记的土地房屋办理权属变更登记、注销登记，不再审查所有权人婚姻状况及共有人情况。)以后，更容易造成对共有人合法权益的侵害。在公证审查中，不乏如下案例。
2007年5月，李某欲将自己名下的别墅赠与女友王某，二人到公证处申办赠与合同公证。公证员在审查中发现，该别墅是2005年李某与前妻张某婚姻关系存续期间购买的，2006年12月，李某与张某协议离婚，因张某并不知晓李某购买别墅一事，离婚协议中并未对该房产进行分割。根据这种情况，公证员告知李某，该别墅系李某与前妻的共同财产，李某不能自行处分，必须与前妻一起作为赠与人或者与前妻进行财产分割取得房产独立所有权后才能赠与。无柰，李某只得与前妻协商，在支付一定款项后，李某取得房产所有权，公证处为其办理了赠与公证。
(二)假冒权利人，骗取公证书。在房产赠与公证中，最常见的是夫妻共有房产的赠与过程中，夫妻一方找人假冒另一方，并提供假结婚证、身份证等，以期实现独自赠与、转移财产的目的。在继承公证中，也存在继承人之一找人假冒其他继承人，到公证处作出放弃 继承权的意思表示，以便独自继承遗产的情形。
(三)隐瞒事实，提供虚假材料。这类案件最为普遍。特别是继承公证中，提供虚假的亲属关系证明，隐瞒其他继承人的现象尤为严重。2003年，我市出台《重庆市公证质量监督检查办法》，明确规定继承公证必须调查，否则认定为不合格卷，进而在全行业中推行继承公证调查制度。一些公证处指定了专人开展调查，并对每个继承案件的调查情况作了详细的记载。通过调查，大量的假证明浮出水面。2003年4月至2007年6月，我市沙坪坝公证处共办理继承公证3137件，经调查核实存在隐瞒法定继承人的案件为337件，占了总数的10%。
三、体会和思考[page]
从91年司法部、建设部印发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，对房产继承、赠与必须办理公证后予以登记作出规定到现在，我市公证员办理了大量的房产赠与、继承公证，积累了丰富的办证经验。然而大家有一种共同的感受，就是越办越小心，越办越怕办。因为随着房产流转的日益频繁和活跃，房产赠与、继承公证业务量逐年增大的同时，公证员审查发现的有问题的案件比例也呈逐年上升的趋势。据统计，2002—2006年，我市主城区10个公证处在办理房产继承、赠与公证中，审查发现有问题的案件占相关案件总数的20%左右。面对日益增长的执业风险，在房产赠与、继承公证中，广大公证员表现出更加审慎的态度，同时，公证行业保险制度在化解执业风险，维护当事人的利益方面的地位和作用更加凸显。
对于大多数的老百姓而言，房产是其最主要的财产。特别是房价飞涨的今天，房产在百姓生活中的地位更为突出。因此，房产流转安全和对所有权人合法权益的保护关乎社会的和谐和稳定。面对诚信缺失，制假贩假盛行的社会现实，公证作为物权变动“安全阀”和避免交易风险的“防火墙”的作用应当更为社会所关注和重视。试想，在前面赠与别墅的案件中，如果不需要办理公证，登记部门依据实名制直接将房产过户，必然造成对张某合法权益的侵害。因此，作为预防性法律制度，公证应当被更加广泛地运用到不动产物权流转过程中。
公证机构作为法定证明机构，由公证机构承担不动产物权变动的实质审查义务，与登记部门一起对各自审查的环节和内容分别承担责任。这种公证作为登记前置的程序设计以及公证行业保险的民事赔付与登记部门国家赔偿相互补充的制度设置，实现了公证制度与登记制度的有效契合，形成了对不动产全面、完备、最大限度的保护。经过二十几年的实践检验，公证的实质审查作为登记的前置程序完全可以为我国法律所吸纳和借鉴，这也与大陆法系国家不动产法律制度设置相统一。
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引用法条
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