汤某等诉奚某等企业出售合同纠纷案
导读：
汤某等诉奚某等企业出售合同纠纷案
上海市闸北区人民法院
民事判决书
(2008)闸民二(商)初字第285号
原告汤某。
原告余某。
两原告共同委托代理人韩琼，上海申律律师事务所律师。
被告奚某。
被告陆某(被告奚某之夫)。
两被告共同委托代理人李晓平，上海市震旦律师事务所律师。
原告汤某、余某与被告奚某、陆某企业出售合同纠纷一案，原告起诉来院，本院于2008年4月23日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员陶伟民独任审判，2008年5月20日本院依法组织原、被告双方进行证据交换，2008年6月27日本案公开开庭进行了审理，原告汤某、余某及其共同委托代理人韩琼、被告陆某及两被告的共同委托代理人李晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤某、余某共同诉称，原告余某与两被告系朋友关系。2007年2月25日双方就上海竹影酒楼(注册地为本市闸北区新路58号)签订了转租协议，约定酒店内物品折价为108000元，并需要交付保证金7200元。之后，原告按约向被告支付相应的钱款。被告将经公证的坐落于本市闸北区新路58号的由被告奚某与房屋出租人卓某1签订的房屋租赁合同交给原告。2008年2月，原告获悉被告与房屋出租人另外签订一份不动产租赁合同(涉及房屋租金的逐年递增)，但被告却从未告知原告，原告随即与被告交涉，被告借故推诿。2008年3月13日房屋出租人的委托代理人陈某以被告房屋转租没有征得出租人书面同意为由，将原告使用的上海竹影酒楼的房屋封存并将房屋另行出租。因原、被告双方签订转租协议时，被告隐瞒了房屋租赁状况，房屋转租行为也未得到房屋出租人的认可，也违反了被告与房屋出租人之间的约定，导致房屋转租的目的不能实现，被告存在欺诈行为，因原告是在2008年2月才刚刚知道被告与房屋出租人有另一份不动产租赁合同及房屋租金涨幅内容，现请求判令撤销原、被告于2007年2月25日签订的转租协议、被告返还原告119191.8元(其中包括物品折价款108000元，保证金7200元，行政罚款1000元，废水、油烟气及噪声测试的费用2991.8元)。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据材料：
1、2007年2月25日原告与被告签订的转租协议，实际是上海竹影酒楼整体转让的协议。
2、2006年7月13日，被告奚某与房屋出租人卓某1的委托代理人卓某2签订的房屋租赁合同，并于2006年7月14日经上海市公证处公证，该合同是在签订证据1时由被告提供给原告的，原告知道该房屋的租赁情况。
3、2006年3月13日房屋出租人与被告陆某签订的不动产租赁合同，2008年2月4日才由被告陆某提供给原告的，证明房屋租金逐年增加的情况被告才刚刚告知原告。
4、2008年3月房屋出租人卓某1的委托代理人卓某2的证明一份，证明房屋出租人不同意被告陆某转租房屋。
5、2006年2月14日的发票一张，金额为2991.80元，证明2006年酒店发生的废水、油烟气及噪声测试的费用，应由被告承担，但实际是原告支付，故该款项被告应返还原告;2007年11月27日行政处罚决定书一份，处罚金额1000元，系被告未将上海竹影酒楼按时年检被工商机关处罚，该罚款原告已经垫付，应由被告支付给原告。
6、上海竹影酒楼的工商登记材料，证明上海竹影酒楼投资人已变更为两原告，两被告将该酒楼全部转让给两原告。
被告奚某、陆某共同辩称，其未隐瞒房屋租赁合同的内容，原告在签订转租协议时候已知道房屋转租的事实，房屋租金递增的内容原告也早已知晓，原告至2008年1月份一直在履行合同付房租，而且是按递增的3%、5%租金价格在支付房租，即使当初被告未告知，但原告以实际行动一直付房租，可看作是认可房屋转租和房屋租金递增事实的表示。如果原告不按证据3即不动产租赁合同履行，则应按证据2即房屋租赁合同履行，被告也不存在欺诈。不动产租赁合同中约定被告有转租权，不存在被告违法转租，所以原告说被告欺诈是站不住脚的，且被告有无转租权与原告无关。出租人将房屋封存是原告未按时交纳房屋租金造成的，封存房屋也是非法的。租赁合同纠纷与房屋内封存物品无关，原告应另外寻求救济。其实原告是因为一直经营亏损，而非房租涨幅的原因。
被告对原告证据的质证意见如下：对证据1的真实性合法性无异议，认为该协议仅仅是对酒店内物品的折价转让，2007年3月1日后的债权债务由原告负责。对证据2、证据3的真实性无异议，是有2份房屋租赁合同，在2007年2月25日原、被告签订转租协议时一起交给了原告，当初是出租人为了减少某些费用，只公证了一份房屋租赁合同，租金增加的那份不动产租赁合同没有公证，且原告是按证据3不动产租赁合同履行支付租金的，证据3中约定，被告5年内有转租权，证据3原件已经给原告。对证据4，出租人的委托代理人卓某2的证言，因其未到庭，故无法发表质证意见，且卓某2无权同意或者不同意被告转租，被告是具有转租权的，卓某2若要干预转让，应通过法律程序而不是封存。对证据5无异议，2006年上海竹影酒楼发生的废水、油烟气、噪声测试的费用为2991.8元，由原告支付了，但实际上应由出租人支付，所以原告从应付的租金中扣除了3000元，且房屋出租人同意扣除的。对行政处罚决定书的真实性无异议，2007年3月上海竹影酒楼已经转让给了原告，企业年检应该由原告去办理，且没有看到原告支付1000元的凭证。对证据6的企业转让事实无异议。
原告针对被告的辩称及质证意见，又补充提供如下证据：
补充证据1、2008年2月4日及3月5日的录音材料，是对原告证据3的补充，证明2008年2月4日被告陆某才给原告证据3的复印件及原件。
补充证据2、房屋出租人卓某1的委托代理人陈某传真给原告的不动产租赁合同，证明该证据与证据3相比较，最后一页多了两行字，即经过公证的房屋租赁合同并不作为当事人之间的约定，仅作为办理工商、税务之用。
补充证据3、2007年12月6日上海市工商行政管理局开具的罚款收据，证明该罚款原告已经为被告垫付。
补充证据4、2008年6月26日房屋出租人的委托人陈某给原告的传真件，是陈某手写的书面情况说明，证明被告是从案外人蒋雨徽处转租房屋的，但被告与房屋出租人另行签订了房屋租赁合同，被告再将房屋转租给原告;3000元的废水、油烟气及噪声测试费用不应由房屋出租人承担;以及由于被告擅自将房屋转租，构成违约，房屋出租人有权终止租赁合同，收回房屋。
经质证：被告对补充证据1，认为听不清原告提供的录音资料，要求原告真实、全部地提供录音的书面资料，而非节选;即使认定与录音材料相同，被告认为第一页的录音材料无法证明原告的主张，第二页的录音材料仅能证明2007年2月4日原告来被告处拿合同，但无法证明是拿哪份合同，也可能是原告把以前拿到的合同弄丢了，所以2月4日来重新再拿一份;录音材料是原告完全按照利于自己而套被告的话而录音的，被告很少说话，被告完全不知道正在录音，所以录音材料无法真实反映被告的真实意见与想法。对补充证据2，因无原件，无法质证。对补充证据3，每年的企业年检是4月份开始的，因为原告未进行企业年检而造成罚款，应由原告自己负责。对补充证据4的真实性有异议，无法证明来源，如果作为证人证言，证人应该到庭作证。
经审理查明：
一、2006年3月13日被告陆某与房屋出租人卓某1的代理人卓某2签订不动产租赁合同一份，该合同约定：出租方甲方(卓某1)出租给乙方承租方(陆某)的租赁标的物地址为上海市闸北区新路58号，房地产权证编号为017774，建筑面积101.5平方米，房屋类型、用途为商业店面;租赁期限自2005年10月10日至2010年10月10日止;月租金为7200元;乙方应于每月1日前向甲方支付租金，每2个月支付一次，计14400元;乙方于签订本合同时交付甲方保证金7200元;甲方同意乙方对该房屋进行装修，合同期满后，甲方不得要求恢复原样;该房屋可做餐饮;房屋租金第二年递增3%即7416元，第三年递增5%即7786.80元，第四年起租金按市场价;乙方五年内有转租权等条款。房屋出租人持有的上述不动产租赁合同存在添加字样： 2006年7月13日经公证处公证的上海市房屋租赁合同只作为办理工商、税务证件之用.陆某签名。2008年2月4日被告陆某将其与房屋出租人签订于2006年3月13日的不动产租赁合同 提供给原告。......
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