住宅开发建筑设计的有效管理
导读：
摘要 住宅开发项目的设计管理是一个相当复杂的系统工程，不仅因为所涉及到的专业面广，还由于设计阶段管理水平直接决定所在项目最终效益，对整个项目起着决定性影响，要求有相当准确的前瞻性。笔者结合自身经验，着重探讨了建筑设计管理需要把握的基本思路，以确保设计出符合市场需求的住宅。
关键词 房地产开发；设计管理；建筑设计
从我国城镇居民的户型特征和套型分析中，房地产设计管理部门必须从下列方面做出努力，以改善提高住宅套型的科学合理性。只有不断改进设计思路，把握市场脉搏，设计出符合市场需求的住宅项目，才能在激烈的市场竞争中胜出。
1 合理采用住宅套内空间基本尺度和功能分区
1）套内空间的基本尺度：需要运用人体功效学的基本方法和原理，把握好不同人群人体行为在套内各功能空间所需的基本尺度范围，以及为完成行为所使用的家具、设备、器具所占尺度范围和人体活动余地范围。这对于提高套型设计的可居性，既具有经济性的意义，又具有合理性、科学性的考虑。除此以外，还应兼顾到人们的心理效应，即感觉空间尺度的要求。
2）套内功能分区：随着住宅消费的口益理性化，消费者对住宅套内空间划分提出了越来越高的要求。在设计过程中，应结合套内面积、结构布置方案等具体因素对功能区进行科学划分（参见表1），套内功能分区通常包括5个方面：
1）公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和个人活动空间（书房、卧室等）分开，不交叉；2）干湿分区：需保持干燥的空间（厅、卧等）和经常用水的空间（厨、卫、浴等）分开，不混杂；3）动静分区：动区（厅、厨、卫等）和静区（书房、卧室）隔离，不干扰；4）主次分区：主要用房（主卧、客卧、儿童房等）与辅助用房（吧台、休闲活动用房等）在空间位置上各就各位，不越位；5）洁污分区：卧室、客厅与卫生间、厨房分开，不冲突。
2 努力提高住宅套内空间的多适性
我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡，并且各民族生活习俗各异，因此，应大力提倡套型设计的多样化即多适性。
套型设计的标准、类型必须体现多层次、多品种，以努力提高在激烈变革中的时代条件下对不同人口构成、不同生活方式、不同经济文化层次以及不同职业结构家庭实现多种适应的可能性。多适性的创造应植根于对具体住宅设计的针对性。
3 积极探索住宅套内空间的可变性
可变性问题包括套型平面的远近期调整的可能性和住户参与设计，根据个人意愿灵活分隔居所的可行性两个方面。
由于当代经济技术条件的限制，一般砖混多层住宅往往做不到这一点。为改变这种情况，必须强调套型设计的可变性。住宅开发商和设计师们努力探索的目标，就在于努力创造出一种“限而不定”，“隔而不断”的空间分隔形式。采用轻质折门、推拉门、家具隔断和新型有效的其他轻质隔断材料等是目前的手段之一。目前，支撑体住宅的推广，以及在多层、中高层住宅中，采用大开间框架结构体系，将在实现住宅的可变性方面，率先走出成功的一步。
4 充分利用住宅室内的三维空间
充分利用住宅室内二维空间的做法有多种，设计时可灵活采用：
1）让不同使用功能的房间采用不同的高度。如客厅面积较大，要求空间高一些，而卧室、厨卫等房间空间可适当低些，如此相交布置，达到节约空间的目的；
2）组织两种不同层高的房间，填充进一个大空间内，形成复合空间；
3）利用坡顶空间形成带有阁楼的跃层，阁楼可作为卧室或贮藏空间使用；
4）将局部空间，如走廊、走道的上空，室内楼梯底部等用作贮藏空间；
5）将套内空间里的一些采光死角，适当增设为贮藏室；
6）将厨房、走道一侧墙面挖空设置浅橱柜，几乎不占使用面积，十分适用。以家具实现套内空间的分隔，也是利用空间的另一种方式。 [page]
5 做好跨世纪的厨房、卫生间设计
厨房、卫生间设计的优劣直接影响室内居住环境质量，也是跨世纪住宅设计创新的关键，有人把它说成是一场革命，也不无道理。
厨房、卫生间在建筑设计中需要把握好以下技术问题：
1）厨卫集中布置好还是分离布置好；
2）它们采用何种类型（如厨房可以分为封闭操作型、餐厨型和开放型等几种形式）以及其功能内容如何分隔的问题；
3）合理的管道设置——厨卫设计中最复杂的技术优化问题；
4）计量表具的位置设计问题；
5）废气的有效排除问题。
6 创造良好的住宅室内物理环境
居室内物理环境包括声、光、热与空气质量环境。
1）声环境的空气隔声主要以较重的分户墙与楼板来保证其效果;撞击声隔声难点是楼板隔声，虽可从弹性面层、弹性垫层与吊顶等几种处理方法上着手，但目前尚缺乏经济合理的隔声楼板结构；
2）光环境分天然采光与人工照明。目前，不少优秀的住宅设计做到了“二明”即厨房、卧室与起居厅均有直接采光口，同时改善了室内照明和通风条件。
7 创造满足市场需求的新套型
随着科技和社会不断发展，信息化、网络化、老龄化、个性化等新时代特征，产生了大量新的居住需求热点。住宅开发商必须具备相当的超前意识，在建筑设计管理过程中，大胆创造适合青年、老年、残疾人居住的新套型。
8 结论
本文仅对此课题进行了综合分析研究，其中可采用的技术经济手段还需进一步发掘，细化到建筑设计的具体管理方式还需开发商与建筑设计师共同探讨。同时住宅开发的设计理念和设计管理意识应该结合项目具体情况不断改进发展，与时俱进。本人也将在今后的工作中，进一步总结和探索。
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