首层车库变成商铺 业主不依告上法庭
导读：
顺德区乐从镇河滨雅居由顺德xx房产有限公司（下简称“xx房产”）开发，于2002年前后由97户业主购买，并成立河滨雅居业主委员会（下简称“业委会”）。后因xx房产改变首层中间区域2000多平方米原规划设计为车位之用的功能，业委会将xx房产告上法院索要首层车库的所有权，结果发现顺德区国土建设和水利局已将首层通道等公用建筑面积作为套内建筑面积确权给xx房产，并下发了权属证明书。基于上述原因，业委会于09年12月向法院提起行政诉讼，请求依法撤销顺德区国土建设和水利局该行政行为。
庭审焦点
首层通道是否属公共部分？
原告代理律师广东通利达律师事务所范才云认为，依据《房屋测量规范》有关规定，通道属公用部分，承担公共通行和消防的用途，不应将首层三个通道确权为首层车库的专有部分。
而被告顺德区国土建设和水利局则认为，原告所提出的首层通道问题，其实际指的是车库九的专用通道，这并不是全体业主日常通行的公共通道。首层以上所有业主上下楼，有三个公共楼梯间直接出入，而三个楼梯间与车库九并不连通。
本案中有一个车道通往单车房，再加上三个楼梯间，这四个通道属公共通道，供全体业主日常通行使用，应纳入公建面积。而车库九的三个通道仅供车库九使用，属专用车道，不应纳入公建面积。
商铺是否占用停车库？
原告认为，首层中间区域确权登记一个全无通行设施的四面封闭商铺17，被告顺德区国土建设和水利局确权登记过程中存在自相矛盾；且确权登记商铺17违反了最初的规划设计每10户规划4个停车位的要求，占用了停车库的面积，损害了公共利益。
被告顺德区国土建设和水利局反驳称，这并无违反规划设计的事实，首层规划中原本就有，确权登记是根据开发商的要求进行的。至于商铺17的通行问题，可以共用首层车库九的通道。即使车库九、商铺17分别被不同的业主购买，也可依据相邻权法律关系解决通行问题。
对此，原告提出异议，而根据《物权法》的规定，车库属小区配套设施，业主有优先权，如果业主行使优先权，当然不可能给商铺17共用通道，这不属相邻法律关系范畴。
被告顺德区国土建设和水利局提出了三点反驳理由：第一，即使卖给两名不同的业主，车库九也负担商铺17的通行，必须负担通行地役权，并提供通行便利。第二，优先权是2007年《物权法》中才规定的，而本案中的确权行为发生在2002年，按照法不溯及既往的原则，不能拿后来的法律约束以前的行为。第三，假如车库九中的车位出售，将细分车位和车道，车道属车库九中所有车位业主的公共通道。
确权登记程序是否违法？
原告认为，小区建筑工程还没竣工，规划未验收，但房屋测量机构已完成房屋面积资料的测量，造成测量成果与建筑物客观实况不符，而被告审核不严，造成错误确权登记。
对此，被告顺德区国土建设和水利局认为，原告的说法不符合事实。首先按照建设程序，完成房屋数据测量后才能进行竣工验收，竣工前进行测量符合建设程序并不违法。而测量成果与建筑物的客观现状是相符的。且河滨雅居项目已通过规划验收，规划部门已出具规划验收合格证。
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