上海市房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则
导读：
为规范上海房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋公用建筑面积，现将上海市房产总登记以来，建设部及上海市下发的有关房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊现行规定汇总下发，便于各房地产权属管理部门、房地产开发单位遵照执行。
建筑面积计算规则
一、计算建筑面积的范围
1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
2、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙不包括采光井、防潮层及其保护墙外围的水平面积计算。
4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围水平面积的一半计算建筑面积。
5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
9、建筑物内的技术层管道层、附层、夹层是指房屋内部的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。
10、与建筑物连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
17、室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆场看台下空间加以利用的，其超过
1.8米的部位计算建筑面积多层按多层计算。
20、原始设计为假层含顶层阁屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。
二、不计算建筑面积的范围
1、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨蓬等。
2、检修、消防等用的室外爬梯。
3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油水池、储仓、圆库、地下人防干、
支线等。
5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。 9、岗亭、警亭、书报亭等。
10、里弄房屋后天井内的天棚。
11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。
12、阁楼。
13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
三、其他
在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。
公用建筑面积分摊规则
一、分摊原则
1、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。
2、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
3、商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层)，然后再分摊各自公用建筑面积。
4、商品房按"套"或"单元"出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
二、计算方法
一套内建筑面积由以下三部分组成：
1、套(单元)内的使用面积
套内使用面积的计算应符合下列规定：
(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;[page]
(2)跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
(3)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
2、套内墙体面积
新建住宅各(套单)元内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。 新建住宅各(套单)元之间的分隔墙，套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
3、阳台建筑面积
(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
(2)挑阳台底阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
(3)凹阳台按其净面积含女儿墙墙体面积的一半计算建筑面积;
(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
(二)公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间如地下车库、仓库、人防工程等
(三)公用建筑面积分摊系数：
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
三、操作程序
1、图件准备
收齐必须的图纸。竣工平面图一套;总平面图一张;房屋建设单位对房屋内各公用部位设备间的使用功能、服务对象具体明确的书面说明并盖章;房屋分套面积测算委托书。
2、勘丈准备
在熟悉图纸的基础上，准备勘丈原图。将竣工图纸缩小到外业便于操作的适当比例;一般1:200、1:500。准备好丈量工具、卷尺或简易测距仪。若用皮卷尺，出测前应比尺。准备好书写工具及辅助工具。外业编组。
3、实地丈量
按建筑面积计算规则，逐层不同形状层次丈量房屋外围尺寸;参照竣工图纸施工图纸丈量套内商用部位内、办公部位内独用的建筑面积。参照"公用部位情况说明"丈量房屋内非全幢公用的公用部分尺寸。
4、内业制图和计算
参照竣工图纸施工图纸，按房地产发证规定的比例尺及要求，绘制房地产权证附图勘丈图、正图。图纸应分层绘制。凡是全幢公用或部分楼层公用的部位，勘丈图在相应部位注
明"全幢公用"或"××楼层公用"字样。然后按"建筑面积计算规则"和"公用建筑面积
分摊规则"的要求进行分摊计算。
四、测算精度要求及资料整理
1、房屋建筑面积测算中误差Mp按照下式结果：
式中：Mp-房屋建筑面积测算中误差，M2。
P-房屋建筑面积，M2。
测算最大误差不超过2倍中误差。
套建筑面积
50
100
200
300
400
500
1000
中误差
0.43
0.7
1.17
1.59
2.0
2.39
4.26
最大误差
0.86
1.4
2.34
3.18
4.0
4.78
8.52
2、运算要求：
(1)房屋建筑面积计算，公用建筑面积分摊以平方米为单位。
(2)全幢建筑面积计算尺寸与套内独用建筑面积，计算尺寸分别注记，尺寸注记以米为单位，保留两位小数。
(3)计算过程中的阶段性成果如全幢建筑面积、套内独用建筑面积、分摊的公用建筑面积等保留四位小数。
(4)分摊系数至少保留六位小数。
(5)最终计算成果均保留两位小数。
3、资料整理
每幢房屋的分套建筑面积计算均应有勘测报告。勘测报告包括勘测报告封面;分套建筑面积成果表;全幢建筑面积计算表及附图;全幢套内建筑面积计算表及附图;四至图总平面图及分层图。
其中可提供给房屋买受人的是勘测报告封面、分套建筑面积成果表、四至图及相应的分层图。
五、注意事项
1、操作方便、丈量准确。实地丈量套内建筑面积时不分间丈量，不区分使用面积和非共用墙体面积。只要按套内使用面积的总范围量取所需尺寸即可。
2、原始设计的假层，层高超过1.8米含1.8米的部位计算建筑面积并参与全幢房屋建
筑面积分摊。假层的套内建筑面积是指层高超过1.8米含1.8米部位的使用面积及与其相连的一半墙体面积另一半墙体计入总建筑面积内之和。
3、客厅、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按该部位共同使用的产权人户数平均分摊。
4、一九九五年底以前，公有住宅出售过程中，一幢房屋已部分出售，并按沪房93权字发第52号文"异产同幢建筑面积摊算办法"计算过分套建筑面积的，其计算成果仍可使用，不再重新计算。
5、新建住宅中室外楼梯为两层以上服务的，其建筑面积归至两层以上，参与两层以上建筑面积分摊。
6、一九九六年一月一日前房屋权属管理部门已按"异产同幢建筑面积摊算办法"预测过房屋分套建筑面积的，房屋权属管理部门实测复测时，仍可按原分摊办法执行。
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