小区开放要来了 这些问题你要知道!
导读：
“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一则行业性规定激起千层浪，引发了关于住宅安全、物权法、城市规划、社会学等多领域的广泛讨论。
小区与大马路：短缺时代的产物
封闭小区被认为是“城市病”的症结之一。典型的小区以大规模的行列式“板楼”为特征，楼层高，间距大，被形象地称为“公园里的高楼”。小区模式最早是新中国成立之初学苏联而来，跟我们短时间对住宅的爆炸性需求有关。势必找一大片地方，把人安置进去。2000年房地产开发后，这种“公园里的高楼”成为主流。开发商拿到地之后，在利益驱动下往往会增加一些住宅面积。
“小区”与大马路往往相伴而生。因为住宅小区规模都很大，内部道路完全独立于城市道路系统之外，因此城市规划道路必须环绕其外，这就使城市道路的间距变得很大，路网密度稀疏。
为了满足交通量的需求，封闭小区外每条路的宽度都在增加，“大马路”随之出现。专家说，这也是为什么这次《意见》将开放小区的目标之一指向“优化街区路网结构”。“路网结构是指城市道路体系，一般分为几个层次，城市之间是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道。现在的路网结构的问题是级配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越来越大，支路和街道的占比越来越少。支路和街道都是小区内部路，如果将其封闭，就会导致经常绕着小区走的情况。”专家举例，比如他父母每次住他家都很不习惯，“看着公交站的直线距离只有300米，但是因为小区封闭，公交车无法深入其中，要先走出小区，再绕行好几百米才到”。现在提倡的疏通“毛细血管”，针对的其实是这种10公顷以上的封闭“小区”。
国外住宅小区怎样“开放”
1.许多屋主自己雇安保公司
许多屋主通常会选择雇佣一家安保公司,后者会安装报警器、监视器之类设备并且与安保公司监控室连线,如果发现异常会“尽快”上门。
2.内部道路不适合车辆通行
尽管大多数“小区”并非封闭式,“小区”内部道路也可随意使用,但因为大多数市区交通道路的限速为50~70公里,而“小区”内部道路的限速一般只有30公里,且允许非机动车、行人占用,并不适合机动车通行。
3.分类管理自成院落
绝大多数欧美城市的街道,很注重避免出现“丁字路”和“断头路”的情况,尽量保证交通流畅。为此,市政部门经常以微调为主,选择在合适的地段修建道路,形成Y字形街道。在大型的主街道上每隔几个这样的楼群,就有相应可供车辆通过的岔道,与相邻的主街道连通,因此行人和车辆都不必穿越住宅楼院落,也不必绕远。
4.留出道路 供人们通行
尽管很多美国的住宅小区并不兴建围墙,但是在这个讲究多样化的国家里,围墙和篱笆墙还是经常能够看到,而且是灵活使用。
关于开放小区网友最关心的问题
Q:打开小区是否违反《物权法》?
A:最高法：目前属政策层面，尚需立法
谁有权打开小区?小区是否打开涉及到业主的利益，在《物权法》已经出台的背景下，业主的权益如何得到尊重?
最高人民法院民一庭庭长程新文表示：这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。
从专家的观点来看，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。
Q:所有城市小区都要打开吗?
A:政策正被误读，并非所有小区都要拆围墙
2010年上海世博会总规划师的吴志强表示：目前这一政策正被误读，“拆墙运动”是要打开那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成道路梗阻、断头路和丁字路。
他认为，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的。
Q:开放使用小区道路有补偿吗?
A:应与小区业主大会进行必要协商并补偿
如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗?
中国政法大学教授王教授认为：从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。
补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪声、污染等一系列问题，都要统筹进行。
Q:街区开放后小区物业将被取消?
A:物业本质不变，保安将可能在楼门口值守
如果没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说：物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。
楼建波认为，物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
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引用法条
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