作为调控最严厉最频繁的一年，首次置业者将陷入购房难的境地。首付、贷款利率、税费、购房条件都提高了，房产新政原是降房价，现在房价没有降下来，首次购房者却陷入购房越来越困难的境地。

　　新快报5月20日讯 连续两年多的调控误伤首套房买家，首次置业市民的购房和按揭成本越来越高，房价又没有明显下降。因为结婚、生小孩而迫切需要买房的首次置业市民陷入购房难的境地。

　　在2008年、2009年，首次置业购房首付最低两成，利率更能打7折，当时我国处于降息阶段，房贷利率跌至低谷，打完7折后利率仅4.158%。目前国家多次上调存款准备金率导致银行银根短缺，不少银行对于首次置业者的房贷也从三成首付升至四成，利率1.1倍。和2009年对比，一套100万元的房子，首付多了20万元，而利率更是达到了7.48%，涨了近八成，首次置业家庭的购房成本高了一倍。

　　首次置业者购房成本大幅上升，可房价却一直没有降下来。去年，国家在4月和10月都出台了宏观调控政策，希望让房价稳下来。不过去年广州一手住宅均价仍大幅上涨，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。今年1月，国家继续出台调控政策，广州也随之出台了新限购令，但房价也只是相对稳定了下来，并没有看到明显的下降。今年4月，全市十区一手住宅网上签约均价12970元/平方米，与去年整体均价相差不远。值得一提的是，首次置业市民由于承受能力不高，更愿意购买二手房。但二手房业主因为限购政策卖了房买不回来，所以不愿意放盘或者调高价格来卖房。这样，首次置业市民想买房更为艰难。 (黄颖)

　　中低价房不好找　首付利率都提高

　　享个优惠也不易　刚需买家在咆哮

　　近年来国家出台系列调控政策旨在稳定房价，让普罗大众尤其是首次置业的市民能买得起房。不过连续两年多的调控还是误伤了首套房买家，首次置业市民的购房和按揭成本越来越高，房价却又没有明显下降。因为结婚、生小孩而迫切需要买房的首次置业市民时下买房甚是艰难。

　　被调控误伤 购房成本高

　　“恨没能在2009年买房!”今年不少打算买房的首次置业市民都在感叹，没有赶上2008年、2009年的买房好时机。当时，首次置业购房首付最低两成，利率更能打7折，而且当时中国处于降息阶段，房贷利率跌至低谷，打完7折后利率仅4.158%。现在，由于国家多次上调存款准备金率导致银行银根短缺，不少银行对于首次置业者的房贷也从三成首付升至四成，利率1.1倍。这样和2009年时对比，一套100万元的房子，首付一下子多了20万元，而利率更是达到了7.48%，涨了近八成，首次置业家庭的购房成本高了一倍。[page]

　　尽管楼市调控大多针对二、三次置业，首次置业家庭还是能享受一些额外优惠，如购买家庭首套唯一住房的市民可以享受契税优惠，不过却要通过重重关卡才能获得优惠。不少家庭尤其是外地家庭为此而宁愿放弃契税优惠。

　　调控两年多房价还没降

　　首次置业者购房成本大幅上升，可房价却一直没有降下来。去年，国家在4月和10月都出台了宏观调控政策，希望让房价稳下来。不过去年广州一手住宅均价仍大幅上涨，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。今年1月，国家继续出台调控政策，广州也随之出台了新限购令，但房价也只是相对稳定了下来，并没有看到明显的下降。今年4月，全市十区一手住宅网上签约均价12970元/平方米，与去年整体均价相差不远。值得一提的是，首次置业市民由于承受能力不高，更愿意购买二手房。但二手房业主因为限购政策卖了房买不回来，所以不愿意放盘或者调高价格来卖房。这样，首次置业市民想买房更为艰难。

　　专家建议

　　首次置业暂缓买房

　　房地产专家邓浩志表示，对于房价承受能力较差的首次置业者来说，现在首付从三成增加至四成，加上利率上浮，会大大打击他们的购房能力。“显然国家政策已经从支持首次置业到抑制首次置业。这个时候即使是刚需首次置业买家，也可以缓一缓，等一两年内楼市调控下来了，政策有所松动了，再入市更适宜。”不过，黎文江也认为，如果下半年广州房价下降10%，就可以抵消首付增加的影响，在银根紧缩的局面下，首次置业者不妨趁机入市。 (黄颖)

　　找房难 1

　　一手楼买不起二手放盘少

　　●市区房基本两万以上

　　●新广州人聚集地番禺楼也上万元

　　现状

　　首次置业买房有多难?现在市中心如果要买一套60平方米左右的两房，单价基本都在20000元以上，至少要花120万元，首付四成就得48万元。这对刚出茅庐的年轻人来说，确实是笔“天文数字”。记者采访发现，随着广州楼价的快速上涨，现今很多广州的年轻首次置业者，买房都要依靠父母资助，能独立承担首付的已是凤毛麟角。不少年轻人感叹：继找工作找对象以后，买房也进入拼爹时代。没有一个好爸爸，买房还只能是个梦想。

　　记者统计发现，目前天河、越秀楼盘单价在2万元以内的已经非常罕见，一些较为高端的楼盘，单价往往都在3万元以上，首次置业者所占比例极低。而像广州市区传统上楼价较低的海珠区，新房价格也普遍超过了2万元/平方米，早已不复当年的实惠。在曾经是白领阶层置业首选的番禺，如今的楼价也显得越来越高不可攀。位于洛溪的锦绣半岛楼价就高达12000元/平方米左右，华南新城的成交价则在13000元/平方米以上。而亚运城这样并不在番禺传统居住区的大型项目，近期楼价一直没有低于12000元/平方米。按照目前在售面积最小的78平方米两房计算，总价最低也要93.6万元，三成首付约28万元。就连一向都以物美价廉著称的祈福新邨这样的大盘，目前二手楼价也要11000-12000元/平方米，比番禺的一手楼价格低不了多少。房价高还仅仅是首次置业买家面前的一个拦路虎。对于不少首次置业买家来说，二手楼无疑要比一手楼更加有吸引力，但自从楼市限购以来，二手买家惜售的现象非常明显，不少优质楼盘放盘量大大减少。不少二手房业主因为限购政策卖了房买不回来，所以不愿意放盘或者吊高价格来卖房，大大地打击了首次置业买家。[page]

　　支招

　　1.去东部买房

　　在东部区域，近期买房颇有着数，吸引了不少首次置业买家。增城限购以后，凤凰城等大盘相继出现了价格调整，甚至有“6”字头、“7”字头的价格，加上该区域的地铁开工等利好，去这些地方买房无疑是不少首次置业者的首选。

　　2.银行优质客户可活用消费贷款

　　据了解，目前不少银行对公务员、国企等较高收入的人员有较高的消费贷款额度。虽然按照规定，这类的消费贷款是不得用于买房的，但如果你是想买房的同时又不降低生活水平，又或是想买一些交通不太方便的郊区盘，需要买车解决交通问题，那就可以申请消费贷款，用这笔钱去做符合要求的开支，把积蓄省下来去买房。

　　3.抵押家里的房子筹钱买楼

　　一般来说，年轻人首次置业，手上基本上没有可以向银行抵押去贷款的物业。但如果父母手头目前没有足够的现金支持子女买房，又着急为子女置业，不妨考虑将家里的房子去银行做抵押贷款，为子女实现首次置业梦想。但这类贷款一般比商业贷款要高不少，长期来看不太划算，只能解决短期的买房资金周转问题。(陈齐)

　　2 贷款难

　　三成首付利率上浮10% 四成首付才能基准利率

　　●100 万元房三成首付 20 年期贷款

　　基准利率 6.8% 利息 58 万 月供 5343 元

　　基准利率上浮 10% 利息 65 万 月供 5630 元

　　现状

　　楼市调控政策下二套房贷门槛不断提高，但令人意想不到的是，被认为是国家鼓励住房消费的首次置业者也陷入贷款越来越难的境地。记者发现，虽然国家一直未对首套房贷有过多限制，但自从去年“9·29”新政出台后，银行就不断提高首套房的首付比例和贷款利率。除去加息不说，首套房贷利率从基准利率打7折上调为打8折、8.5折，直至取消利率优惠，首套房贷利率事实已经上浮了30%。

　　目前更有部分银行将首套房贷利率在基准利率上又上调5%-10%，并且要求首套房首付比例从最低三成上调至四成。记者从按揭公司了解到，由于银行的信贷额度紧张，因此除了建行、农行有部分网点提高部分买家的首付比例至四成外，有股份制银行也开始“跟风”。目前部分银行按照“低利率、高首付，低首付、高利率”的原则进行。如果首套房买家申请的房贷是首付三成，那么有可能被要求贷款利率在基准利率的基础上上浮10%-15%，而如果首套房买家想要基准利率的房贷，则要给四成首付。不仅如此，有的银行还以信贷额度紧张为由，要买家支付一定的贷款服务费才放款。[page]

　　支招

　　1.尽量申请公积金贷款

　　相对而言，公积金贷款显得划算得多。目前五年到三十年期的公积金贷款利率为4.7%，而商业贷款的基准利率为6.8%。两者之间相差2.1个百分点。在银行纷纷取消首套房贷优惠利率甚至将首套房利率在基准利率的基础上上浮的情况下，公积金贷款优惠明显。以一笔80万元30年期的等额本息贷款为例，目前公积金贷款的月供为4149元，30年总利息为约69.3万元。而商业贷款(基准利率)的月供则为5215元，30年总利息比本金还要多出20多万元，达到107.8万元。由此可见，同样一笔房贷，申请公积金贷款不仅每月月供可以节省1066元，30年的利息总额也相差达38.5万元。

　　需要提醒市民注意的是，目前申请公积金贷款必须满足两个条件，一是公积金账户处于正常缴存状态，二是连续半年(本地户籍市民)或者一年(非本地户籍市民)以上有缴存才可以申请。同时，公积金贷款有最高额度限制，个人公积金贷款的最高额度是50万元，两人或者两人以上联合购房公积金贷款的最高贷款额度为80万元。

　　2.用足公积金贷款额度

　　不过，目前市区的两房单位普遍总价达到200万元以上，番禺区的小三房总价也要150万元左右。即使是两人联名购买。最高80万元贷款额度也不一定能满足市民的贷款要求。在这种情况下，首次置业者应该尽量选择商业贷款和公积金贷款一并申请的组合贷款。尽量用足公积金贷款额度，剩余的金额再申请商业贷款。

　　如林小姐去年底在海珠购买了一套85万元的二手房，如果首付三成(25.5万元)，剩余的59.5万元做按揭的话，就只能选择贷50万元的公积金(个人最高额度)和9.5万元的商业贷款。由于想尽量节省利率，林小姐向亲戚朋友借了10万元，选择了首付四成(35万元)，剩余的50万元做纯公积金贷款。并且在选择付款方式时，她选择了等额本金还款方式(每月还相同金额的本金、利息先多后减)，而不是等额本息还款方式(每月还固定金额，开始利息占的金额多、本金少;以后逐渐利息占的金额少、本金增多)。这样一开始的负担会重一点，但30年的总利息可以节省约8万元。

　　3.积极为自己争取权益

　　首次置业买家要积极向银行争取自己应有的权益。陈小姐和男朋友最近通过中介公司购买了一套二手房，并在该中介公司所属的按揭公司申请房贷。原准备申请50万元的公积金和10万元的商业贷款。不过日前她却被银行告知，6月1日后放款的房贷，就算是首套房，贷款利率也要上浮10%，并且还说要收取商业贷款总额3%的贷款服务费。中介公司告诉陈小姐，像她这样的组合贷款，等待银行放款的时间可能要两三个月。也就说，等到银行放款时，陈小姐极有可能会被提高房贷利率。[page]

　　但陈小姐手里银行的同意贷款书写着的房贷利率是基准利率。陈小姐觉得银行的做法是背信弃义，因此她对按揭公司的工作人员说，如果商业贷款要被收服务费和提高利率的话，那她就不再申请商业贷款，从自己用于周转的资金中拿出10万元作为首付，只做纯公积金贷款。在这样的情况下，按揭公司告诉陈小姐，经过交涉银行不再收取贷款服务费，并且会为陈小姐争取最优惠的房贷利率。

　　4.向外资银行申请贷款

　　现在四大行和股份制银行多要求首付三成，甚至如果要获得以基准利率放款，就要首付四成。但是部分外资银行一般都遵守国家规定，首付最低三成。个别银行推出特色房贷产品，买家还可以尽量争取更低的首付比例。另外，外资银行一般申请房贷都不用缴纳任何费用，这样也可以省下几千元。 (谢蔓)

　　3　减税难

　　契税优惠关卡多

　　●外地买家需回户籍所在地办套数证明

　　●夫妻购房不同户的要各自办理

　　现状

　　目前已出台的楼市调控政策虽然没有取消首次置业家庭的税费优惠，不过，首次置业家庭要获得税费优惠也不容易，必须跑多趟才能拿到证明享受优惠。

　　2009年，国家出台房地产救市政策时，明确市民购买家庭唯一住房，而住房建筑面积在90平方米以下的，可以享受购房契税优惠，契税从房价的1.5%降至1%。当时，首次置业家庭想要获得这个契税优惠比较容易，只要房管局交易中心查不到有房产纪录，都可以获得契税优惠。

　　去年10月，国家出台调控政策，首套房契税优惠不变，而二次以上置业家庭无论是购普通住房还是非普通住房，契税都按房价3%来征收。而后广州市政务中心开通了查家庭住房套数的业务，于是首次置业家庭如果要获得契税优惠，就得多跑一趟广州市政务中心办证明，否则都得按房价3%来征契税。

　　最近，广州收紧了“限外”政策，非广州市户籍的外地家庭在广州购房，如果想要享受契税优惠的，都得回户籍所在地办家庭住房套数证明。能证明家乡没有房的才能享受房价1%或者房价1.5%的契税优惠;如果办不到证明即使是首次置业，也得按房价3%来征税。

　　提醒

　　1.住房套数证明不能提前办

　　据了解，要想申请首套房契税优惠，无论是广州市的住房套数证明还是外地家庭的住房套数证明都不能提前办好，否则没有效用。一位外地买家抱怨，在交易过户前几个月就办好的家乡住房套数证明办证时却不作数，要重新回家乡办理。工作人员表示，办理户籍所在地住房套数证明是有一定程序的。买家首先办理交易过户，然后填写《唯一住房书面诚信保证书》，契税窗口才会出具一个证明，让买家凭证明回户籍所在地办住房套数证明。[page]

　　也就是说，外地买家打算在广州买家庭首套房的，也不能趁平常回乡探亲的机会办好住房套数证明，只能是买了房办了交易递件手续后，才能回乡办证。否则办了也是白办。

　　2.夫妻非同一户口要各自办证

　　家庭购买首套房要享契税优惠，如果是外地夫妻购房的，夫妻两人都在同一个户口本的，在户口所在地办套数证明，如夫妻俩户口都在武汉，回武汉办证明即可。但如果两人户口在不同的户籍地，夫妻双方都得回自己家乡办住房套数证明。

　　支招

　　申请优惠前先核算办证成本据了解，有不少市民以为办户籍所在地的住房套数证明是与银行按揭、购房资格和契税优惠等有关，所以听到按揭人员或者交易中心办证人员说要回乡办证，立刻就跑回家办证了。其实，户籍所在地的住房套数证明只是与享受契税优惠政策挂钩，外地家庭即使在家乡有房，只要广州没有房产，而且有纳税和社保证明，就能买房;而银行按揭审核首套房贷也只是审查广州房产情况和银行贷款记录，也不需要买房市民提供户籍地住房套数证明。办户籍所在地住房套数证明只能给购房市民省房价1.5%-2%的契税，所以市民可以计算自己的回乡办证的成本和节省的契税差额，来决定是否回乡办证。

　　如黑龙江来广州工作的陈小姐，正打算买一套100万元左右的房子，申请契税优惠可以省2万元左右。但她和丈夫的户口在不同城市，都得回去办套数证明，两人坐飞机来回一趟也要七八千元的费用，还得请假折腾好几天，而且也不确定能不能办到这个证明，这样倒不如放弃这个契税优惠。 (黄颖)