全国房价大调整的可能性不大
导读:
专访经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩博士:
未来10年,中国的楼市是一种什么场景?尽管预测未来是种很大的冒险,但还是有不少人士愿意去尝试。
根据经济学人信息部(EIU)最新的中国城市经济与人口收入模型分析,未来10年,中国房地产市场仍将存在强劲的潜在需求。该分析称,尽管中国的房地产业在短期内可能面临调整,但是由收入和城市人口增长所推动,消费者对更大、更好住房的潜在需求,使得市场的调整将非常短暂。
该模型的主要设计者、经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩博士认为,就中长期而言中国并未出现严重的房地产泡沫,不过在中国政府调控力度不断加大的背景下,房地产市场将会出现短期的温和调整,但出现全国性的房价大幅调整的可能性较低,这种可能性不会高于15%。
对于国外热钱是否会对中国房地产市场带来冲击的问题,刘倩则认为没有必要太过担心,因为外资在中国房地产市场占的份额较低,连十分之一都不到。
一些二线城市可能存在泡沫
第一财经日报:对于当前中国的房价,尤其是一线城市,是否有泡沫,你们的判断是什么?
刘倩:尽管一些重点城市房价急速飙升,但中国房地产市场尚不存在即将破裂的泡沫。城市化进程的持续推进和居民收入的稳定增长,将推动房地产市场的强烈需求。
对于北京、上海这样的一线城市,房价高低不能仅仅用当地居民收入来算,应该站在更大的范围来看。如果和纽约、巴黎这样的国际化都市相比,北京、上海还没有到那样的水平。
另外,我们也要看到,中国的房地产也有区域性差异,比如在一些二线城市,他们每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上,这种供大于求的现象值得关注,这些城市可能存在泡沫。2010年中国全国新开工的住宅面积超过卖出的住宅面积39%。辽宁、安徽和内蒙古的开工与卖出数量差别最大,令人担忧。
日报:在未来的某一个时点,中国的城市化进程应该会放慢速度,住房需求也许会下降,你们预测这个节点大约会出现在什么时候?
刘倩:按照我们的预测,中国的城市人口占比2012年会超过50%,接下来的几十年都会有源源不断的农民进城。中国的城市人口数量将一直增长到 2039年。城镇化将继续是房地产市场的一个重要支撑,因此,中国房地产市场将持续强劲增长,而不是在未来10年内崩溃或者停止增长,尽管这种趋势理应稳步放缓。
2011年至2020年期间,预期中国城市人口将增加26.1%,新增人口超过1.6亿,同时城市人均可支配收入将增加2.6倍。到2020年,城市人均居住面积将从2008年的30平方米提高到41平方米,接近现在欧洲的人均居住面积。[page]
因此,在调控政策影响下,房地产市场在接下来一两年的短期休整之后,仍将继续繁荣下去,中国楼市应该还有十年或更长的繁荣期。
调控应更注重“调”
日报:作为楼市调控政策的一部分,房产税已经在部分城市开始试点,但目前来看,在上海和重庆的试点距离社会期望还有一段距离,怎么看房产税对楼市的短期和长期影响?
刘倩:中国当前还没有一项在全国范围实施的有重要意义的房产税,而多数其他国家都已强制实施。这在很大程度上增加了中国房地产资产的吸引力,但由于保有环节税负较低,也在客观上导致中国的人均住房面积偏大。
中国今年开始在上海和重庆进行房产税试点,但由于目前试点规模极小,其影响力还非常有限。从一些公开信息来看,上海和重庆的试点过程中主要存在两个问题:一是征收税率较低,二是征收的执行力度也不是很强。
从长期来看,中国应该大范围推广房产税,但目前还不是最佳的时机。房地产作为中国经济的一个支柱产业,政府不会马上就对这个行业有一个很大的政策变化,中央应该会先在几个城市进行试点后,慢慢地推广到全国,再确定相应的税率水平。这个过程起码还要三五年。
日报:中国不少城市今年开始执行住房限购政策,这让市场成交下降非常明显,不过,这种做法也引来不少争议,你觉得未来一两年,或者在什么情况下,地方政府会考虑调整这种政策?
刘倩:不少城市的限购政策跟户籍挂钩,实际上是不太公平的做法,政府要做的应该是偏重“调”而非偏重“控”,在限购政策下,一些刚性需求并不是消失,而只是短期被延后。一旦限购政策取消后,过去被遏制的需求和新的需求加在一起,楼市可能会出现一波小的高潮。
政府应该提供一个合理的市场运行机制,让市场自己去发展,然后在此基础上进行一些微调。
日报:对于中国未来的房地产调控取向,你有什么建议?
刘倩:首先,政府应该让市场发挥更大的作用,而不是都由政府自己来做。市场本身就会有行情波动,政府可以去进行调整,而不要一味地去控制。
其次,政府在福利房、经济适用房、廉租房这部分,进行大量投资的方向是对的,也是应该持续下去的,政府必须考虑到低收入人群的住房需求,要对这部分群体进行必要的保障。
所以,中国的房地产政策应该是两条腿走路:一方面让市场发挥作用,不要有太多的控制;另一方面,要合适地增加对低收入人群的住房保障。[page]
人均居住面积超过国际标准
日报:自从上世纪90年代进行房改之后,中国的房地产市场变化还是很大的,尽管这个市场目前社会上有很大的争议,如果从积极的角度,怎么看待中国楼市这十多年来的变化?
刘倩:按照目前的建设速度,中国只需两周的时间就可以建成一座和罗马同等规模的城市。截至2010年的10年间,中国建成的住房数量几乎相当于目前西班牙或英国住房总量的两倍,或者是日本现有住房的总量。以人均计算,这一时期内中国城市居民的人均居住面积几乎翻了一番。依据收入水平,中国的人均居住面积已经超过了国际标准。
日报:房地产业一直被外界称为中国经济的一个支柱产业,它对其他行业的影响有多大?
刘倩:中国房地产业的繁荣将为家具、汽车及建材等行业的投资者带来机遇。它将带来巨大的累积价值——按照中国固定资产投资额估算,我们预计到2020年为止的10年中,中国房地产领域的总投资金额将达到75万亿元人民币。以当前汇率计算,这相当于11.5万亿美元,几乎是英国当前年度国民生产总值的5倍。
从现在起到2020年的10年中,如果房地产业继续保持强劲增长,这将直接或间接导致钢铁需求量增长近40%,能源需求也将出现类似的增长,从而加大全球市场上铁矿石和石油的供应压力。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
企业人员或者是公务员,他们达到了法定年龄就会宣布退休,退休之后也会有养老金领取,但必须要缴满15年养老保险,退休人员都比较关心退休工资的计算方法。下面为大家介绍
随着粮食生产成本上升,极端天气以及投机行对市场人为因素的影响,长期来看,全球粮食价格阶段性上涨将成为常态近年来,全球粮食价格呈现幅上涨趋势,主要粮食作物的市场价
据人社部消息,今年的基础养老金将再次提高最低标准。众所周知,基础养老金是退休人员养老金中很重要的一部分,了解它的相关政策和发展变化对我们了解自己的退休养老福利有
近日市场流传消息称,食用油价涨势明朗。记者采访获悉,一些知名品牌的食用油涨价消息属实,但未来几个月食用油价格大幅上涨的可能性不大。益海嘉里相关人士8月3日向记者
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产