浅析商品房交付条件及相关法律责任
导读:
购买新房对于普通百姓而言是生活中的一件大事,大家都希望开发商交付的房屋能令自己满意并且能够早日入住。在现实商品房交付过程中,买卖双方经常会产生诸多争议,很多买受人会选择拒收房屋,殊不知此种处理方式很可能会产生对自己不利的后果。那么,到底在什么情况下买方可以拒绝收房?而开发商又应当具备什么条件才能交房 呢?笔者对该问题做了以下法律分析。
一、商品房交付的法定与约定条件。
商品房建成并达到什么样的条件才能向业主交付呢?这主要看法律规定与合同约定。我国《建筑法》第六十一条对建筑工程的竣工交付做出了明确规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”由此可见,作为建筑工程的商品房,其交付至少要具备法定的“经竣工验收合格”这一条件。
而商品房交付的条件同样会在合同中予以明确约定。买卖双方会在目前使用的GF-2000-0171《法律责任。
既然约定了交房条件与期限,开发商就有义务按约向买受人交付房屋。在交房时,买受人一定要仔细检查房屋是否经竣工验收合格,如果合同约定必须办理备案,还要检查开发商有没有取得《竣工验收备案表》。买受人可以通过市建委网站“www.jgj.gov.cn”进行查询或核实相关情况。
如果开发商没有取得上述法定或约定的文件,该房屋就不具备交付条件,买受人在此种情况下则可以拒收房屋,买受人可以按照合同的约定要求开发商支付相应违约金。如果买受人的实际损失大于违约金的约定,则可以向开发商主张按实际损失赔偿。
四、买受人逾期收房的法律责任。
开发商逾期交房要承担违约责任,那么买受人逾期收房会不会也构成违约呢?严格的说,没有按照合同的约定履行义务就是违反约定,所以如果开发商符合交付条件而买受人没有按约去收房,买受人就构成了违约。违约所要承担的责任一方面要看法律的规定,另一方面则要看合同的约定。
从法律层面上说,除另有约定外买受人逾期收房,首先要承担房屋毁损、灭失的风险,其次是物业管理费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
同时按照相关物业管理的法律、法规,买受人作为业主还要向物业管理企业缴纳相关物业管理费用。从合同层面上说,买受人的违约责任则要看商品房买卖合同对买受人逾期收房是如何具体约定的。买受人违约逾期收房的,将承担该约定的违约责任。
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