论文提要：承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国期间内，承租人便享有了租赁权。很明显，承租人对租赁物的占有、使用和收益是足以对抗世人的，租赁权实现了非所有人对租赁物的使用价值，具有用益物权的属性。而法律除了规定承租人可以象其他他物权人那样给予所有权一定的限制外，还特别规定了承租人基于租赁权在一定条件下对租赁物所有权的期待，即优先购买权。优先购买权是物上优先权的表现方式之一。物上优先权是指物权人基于物质的优先效力，对物权标的物享有的较之于其他权利人或一般人的某种优先权[7]。法律赋予物权优先效力，其目的是使物权人对标的物较之于其他权利人或一般人处于某种优先地位，有利于维护既存的财产占有关系，充分发挥物质财富的效用。物上优先权主要表现在以下三个方面：一是物权破除债权;二是优先受偿权;三是优先购买权。因此，承租人的优先购买权实际上是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益这种他物权的优先效力，对租赁物享有的较之于其他买受人的一种优先权，属于物上优先权的一种。

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　　二，承租人优先购买权在我国的发展历史

　　如前所述，承租人的优先购买权属于物上优先权的一种，物权应当遵循物权法定原则，明确显现于民法条文。新中国的法制发展，如同世界各国一样，经历了也正在经历着一个从无到有，从粗糙到逐渐精细的历史过程。在现代中国，第一部真正从总体上调整市民社会的法律是1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》，它在一定时期对推动我国社会的发展起到了重要的作用，但它总共才156条，对于许多民事制度的规定都是原则性的和粗糙的。《民法通则》并没有规定承租人的优先购买权。

　　但由于现实生活中，涉及此类问题的民事纷争日益增多，法律调整此类民事关系势在必行，在此情况下，作为司法机关的最高人民法院创造性的发挥了集体的聪明才智，在总结司法实践的基础上，于1988年1月26日通过了最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》，该《意见》第118条明确规定了房屋承租人的优先购买权及救济途径。相对于《民法通则》而言，该《意见》不仅创造性的规定了一些法律制度，而且明显更具有可操作性，因此，时至今日仍然是我国司法人员的必备手则之一。但由于我国的宪法体制始终未认可司法解释作为正式的法律渊源，导致这一部在司法实践中发挥着重要作用的法律文件始终存在着法律位阶上的瑕疵。终于，在1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第230条明确规定了房屋承租人的优先购买权，使这一物上优先权终于正式登上了法律的殿堂。

　　有些学者认为：“由于承租人的优先购买权是一种法定权利，所以它必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生[8]。”对于这个观点，笔者却有不同意见。社会生活总是丰富多彩的，而法律从诞生开始就必然落后于社会生活。虽然我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，但如果租赁物是房屋以外的其他标的物，而且出租人又与承租人约定承租人在同等条件下对租赁物享有优先购买权，则该约定因主体合法、意思表示一致、未违反法律和行政法规的强制性规定而合法有效。所以说，虽然物权均应由法律直接规定，但每一项物权要在法律上表现出来的基本前提是在现实生活中存在的该项权利本身必须具有物权的属性，法律上表现出来的权利实际上是国家对社会生活中现实存在的权利的认可和选择。不同时期的法律制度对物权的确认范围是有所变化的，比如即将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中并没有规定典权，但绝不能说这项最具中国特色的权利不是物权，而在《物权法》施行之前就早已存在的地役权，也决不能说在《物权法》施行之前不是物权，必须经过《物权法》的确认才能成为物权。由于承租人对于其他租赁物可享有优先购买权并不存在理论上和实践上的障碍，我相信，随着社会生活的不断发展和法律体系的不断完善，我国法律对于承租人对除房屋以外的其他租赁物也享有优先购买权的认可是必然的。

　　三，承租人享有优先购买权的逻辑原理

　　承租人的优先购买权是一种对世权，也就是承租人相对于其他所有买受人而言，对自己所租赁的物具有优先购买的权利，而承租人为什么会享有这种优先购买权呢?传统民法理论一般认为，租赁权具有物权性质[9]。当租赁物上存在租赁权时，其所有人出卖该租赁物时，所有人的处分权能要受到租赁权的限制。根据物权优于债权原则，租赁权这种他物权是要优先于其他买受人基于买卖合同而产生的交付标的物请求权这种债权的，所以，承租人会享有优先购买权。但笔者认为这种理论值得商榷。诚然，物权优于债权是民法发展的自然选择，但要说承租人的优先购买权是由于租赁权优于交付标的物请求权的话，却存在大大的问题。

　　我们就从租赁和买卖这两种法律关系中的最主动主体??所有人说起。所有人本来悠哉游哉地占有、使用、收益和处分着自己的东西，忽然有一天，有人看中了这个东西的使用价值，想要租赁这个东西。也许是懒得管理，也许是看中了承租人支付的租金，所有人便与承租人签定了租赁合同，并把租赁物交给了承租人占有、使用和收益，所有人变成了出租人，与承租人建立了租赁法律关系，出租人得到了租金，承租人取得了租赁物的使用价值，双方各取所需，相安无事。其后又一天，在租赁合同期限内，所有人又想出卖属于自己所有的租赁物了。是啊，所有人不是可以自由的行使自己的所有权吗?出卖自己的所有物不正是行使处分权吗?因此，所有人又以出卖人的身份与买受人订立了买卖合同，建立了买卖法律关系，所有人又变成了出卖人。按照所有人的想法，他是随时可以处分自己的东西的，所以当他将自己的东西出卖后，承租人就应当按照他的指示将租赁物交付给买受人。但此时，所有人不应该满眼尽是买受人支付的现金而忘却了承租人。所有人在行使自己对租赁物的处分权时，应该想得到在市民社会中，权利与义务是对等的，有权利就有义务，有义务才有权利，不可能只有权利而没有义务，也不可能只有义务而没有权利，权利与义务在总量上是一致的。当所有人愉快地享受着承租人支付的租金时，他也应当对承租人担负相应的义务。如果所有人全然不顾承租人的感受而擅自出卖租赁物的话，势必引发权利之争。因为承租人取得租赁权是支付了对价的，在租赁期限内，他是对租赁物的使用价值是有利益期待的，作为一个理性的人，他没理由无原则的放弃自己对租赁物的占有，使用和收益。同时，当买受人支付对价后，也应该取得买卖标的物的所有权，即对标的物占有、使用、收益和处分的权利。众所周知，同一物上不可能同时存在两个现实的占有权和使用权，此时，权利之争会导致社会成本的增加，于是，民法增设了一个程序来避免这种纷争。这个程序即课以所有人在出卖租赁物前对承租人“同等条件优先购买”的告知征询义务，来限制所有人对租赁物的处分权。民法的这一价值选择在跟出租人的所有权镶了边的同时维护了既存的财产占有关系，而且在现实中也会降低社会交易成本，减少纠纷发生的可能性。因为，如果承租人行使了优先购买权，与出租人订立了买卖合同，那么不但可以减少标的物的一次交付，而且租赁合同自然终止，承租人与出租人之间的权利义务一并消失，承租人的身份自然演变成了买受人，在出租人对租赁物的所有权消灭的同时，承租人取得了租赁物的所有权，对标的物继续占有，使用和收益，而出卖人也愉快的取得了对价，多么美妙的结局啊!如果承租人不愿行使优先购买权，则出租人的义务已尽到，可以行使自己的处分权，买受人对标的物的了解已使他知晓了标的物所有权的受限情况，所以当所有权从出卖人转移给了买受人后，出卖人的出租人的法律地位也就一并转移给了买受人，而承租人也会愉快的认可这种法律关系主体的变更，这就是著名的“买卖不破租赁”原则。

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　　笔者认为，承租人之所以对租赁物享有优先购买权，是由于相对于其他买受人而言，承租人率先在合同交易标的物上完成物权行为[10]。承租人与出租人之间的基础法律关系为租赁合同，买受人与出卖人之间的基础法律关系为买卖合同，这两种法律关系产生原因都是主体双方因意思自治而达成的合意，都是债权行为。债权行为一旦完成，即合同一旦生效，合同主体双方便相互享有履行合同的请求权，承租人依据租赁合同享有要求出租人交付租赁物的请求权，买受人依据买卖合同享有要求出卖人交付标的物的请求权，这两个债权请求权之间本身并没有哪一个更有优先的权利。要想享有优先权，就要看哪一个合同的主体双方率先完成交付行为，这个交付合同标的物的行为，就是一个物权行为。物权行为是指以发生、变更、消灭物权为目的的法律行为[11]。租赁物一旦完成交付，承租人就对租赁物享有了占有、使用和收益的权利，这是一种他物权。买卖标的物一旦完成交付(不动产买卖标的物的交付包括了占有转移和变更登记两个方面)，买受人便享有了标的物的所有权。对于同一标的物，是不可能同时完成两个交付(物权行为)的，率先完成交付的合同主体就享有了相应的物权，没有完成交付的合同主体就不能享有物权，只能享有债权请求权。因此，确切的说，承租人的优先购买权，是指承租人相对于其他买受人而言已率先完成了交付行为，对租赁物已享有了占有、使用和收益的他物权，在这种前提下，即使出卖人与其他买受人签定了买卖合同，其他买受人也只对出卖人享有交付标的物请求权，根据物权优先原则，承租人理应对租赁物享有同等条件下的优先购买权。

　　根据上述原理，在实践中，同时存在租赁合同和买卖合同的情况下，要区分不同情况来确认是否存在优先权。第一种情况，租赁合同和买卖合同的主体均没有完成交付行为，此时，不存在物权，只存在性质相同的两个债权，所以应当按照“先权利优于后权利”原则，哪个合同更先生效，其合同主体所主张的交付请求权就应当得到支持，而没有得到交付请求权支持的合同主体只能依据该合同追究另一方主体的违约责任。第二种情况，租赁合同的主体率先完成了交付，承租人已对租赁物享有了占有、使用和收益的权利，如果出租人要在租赁期限内出卖租赁物，承租人就当然享有优先购买权，当承租人行使了优先购买权后，其他买受人只能依据买卖合同追究出卖人的违约责任。第三种情况，买卖合同的主体率先完成交付行为，其他买受人就确定的取得了租赁物的所有权，此时，承租人就只能依据租赁合同追究出租人的违约责任，而不能对租赁物享有优先购买权。

　　四、承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合

　　不管是在现实生活中，还是在司法实践中，承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合都是一个不容忽视的事实。当承租人与共有人对同一标的物都享有优先购买权时，究竟何者更为优先呢?对于这一问题，在理论界和实务界都存在着两种截然相反的观点。我国台湾学者谢哲胜从经济分析的角度出发，认为不动产所有和使用分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的经济效益。若共有人优先购买了共有物，由于买卖不破租赁，则租赁物物权的变动不会对承租人对于土地的使用关系造成影响，这样就会导致土地使用的不经济。若承租人优先购买了该不动产，承租人即进入所有关系，由使用人变成所有人，土地所有和土地利用合二为一，经济利益较高。因此，比经济利益上考察，较为合理的选择是承租人的先买权优先于共有人的先买权[12]。我国台湾地区实务界也认为，承租人的先买权具有优先于共有人的先买权的效力[13]。

　　与之相反，我国大陆通说认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，原因有二：其一，尽管租赁权已经物权化，但它的基础毕竟只是租赁合同，是债权，而共有关系的基础是物权，根据物权优于债权的原理，应该认为基于共有这种物权关系产生的共有人的优先购买权优于基于租赁这种债权关系产生的承租人的优先购买权[14]。其二，法律对基于债权关系而发生的租赁权人已设立了“买卖不破租赁”的规则予以保护，已无必要再就先买权进行规定[4]。这一观点得到了我国大陆实务界的支持。

　　笔者认为，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权均既非物权也非债权，这两种权利都是基础权利的法定延伸。共有关系产生共有人的所有权，共有人的所有权延伸出共有人对共有物的优先购买权。租赁关系产生承租人的租赁权，承租人的租赁权延伸出承租人对租赁物的优先购买权。共有人的优先购买权来源于共有人的所有权，很显然属于物上优先权。承租人的优先购买权来源于承租人的租赁权，虽然现行法律尚未将租赁权确认为用益物权，但租赁权具有用益物权的属性是不容质疑的，所以，承租人的优先购买权也属于物上优先权。当两个物上优先权竞合时，要区分孰优孰劣，经济分析方法办不到，物权优于债权原理也显得牵强。应当从两个物上优先权的来源，即共有人的所有权和承租人的租赁权产生的先后出发去分析哪一个优先购买权相比较而言更为优先。

　　将所有权与租赁权两种权利比较先后，只可能存在两种情况。第一种情况，先共有后租赁，即所有权先于租赁权而产生。根据先权利优于后权利原理，很容易分辨出共有人的优先购买权更为优先。第二种情况，先租赁后共有，即租赁权先于所有权而产生，实际上是所有人在租赁权存续期间出卖租赁物所有权的份额。而在租赁权存续期间，不管所有人是要出卖租赁物所有权的全部，还是租赁物所有权的部分，承租人都是享有优先购买权的。在所有人出卖租赁物的部分所有权时，如果承租人行使了优先购买权，他就取得了租赁物已出卖部分的所有权，具有了共有人和承租人(针对租赁物的未出卖部分)的双重身份;如果承租人放弃了优先购买权，则其他买受人取得了租赁物已出卖部分的所有权，成为共有人，根据“买卖不破租赁”原理，承租人继续对共有租赁物享有优先购买权。因此，先有租赁权后有共有人所有权的情况只有在承租人放弃了优先购买权的前提下才可能发生。既然承租人已放弃了优先购买权，也就是说承租人放弃了对租赁物所有权“同等条件优先购买”的机会，放弃了对租赁物所有权的期待，那么共有人要行使其优先购买权是理所应当的。所以说，不管是哪种情况，共有人的优先购买权都应当优先于承租人的优购买权。

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　　五、承租人优先购买权的行使与救济

　　一般的物权都同时具有积极权能和消极权能，不管是所有权还是他物权都不外如是。而承租人的优先购买权是一种物上优先权，它基于租赁权而产生，是他物权的延伸，不具有积极权能，只有当它受到侵害时，它才能举起法律的利剑来彰显自己的存在。

　　当承租人的优先购买权受到侵害时，即出租人在未告知承租人并征询其意见的情况下将租赁物出卖给其他买受人时，承租人应如何行使自己的权利而获得救济，要视租赁物为动产或不动产而定。

　　当租赁物是动产时，由于动产的公示方式为占有，所以，此时承租人可向法院提起民事诉讼，提出以下诉讼请求而行使自己的优先购买权：第一，请求法院确认承租人的优先购买权;第二，请求法院确认出租人与其他买受人之间签定的买卖合同无效;第三，请求法院判令承租人支付给出租人以其他买受人同等对价并取得租赁物的所有权。前面两项诉讼请求均为确认之诉，较易理解。而第三项诉讼请求虽可界定为给付之诉，但由于租赁合同与买卖合同均为双务合同，应遵循意思自治原则，如果法院支持该项诉讼请求，似乎有公权利强行介入私权利，违背意思自治原则，强制出租人与承租人订立买卖合同之嫌。因此，该项诉讼请求极易为常人所不理解而引发争议。其实不然，任何法律行为都可能引起一定的法律后果，出租人擅自出卖租赁物的行为也会引起相应的法律后果。一方面，当出租人的行为侵害了承租人的优先购买权时，如果法院支持了承租人的这项诉讼请求，对于出卖人而言，只是买卖合同的另一方主体由其他买受人变成了承租人，合同的其他权利义务并没有任何改变，公权利介入买卖合同是承租人法定优先购买权对出租人所有权限制的必然结果，况且这种介入既没有增加出卖人基于买卖合同所要履行的义务，也没有限制出卖人基于买卖合同得以行使的权利。从实际情况看，如果承租人只要求确认优先购买权和确认出卖人与其他买受人之间的买卖合同无效，而没有主张同等条件下的买受人资格的话，只有确认之诉而没有给付之诉的生效裁判文书是无法执行兑现的，承租人的优先购买权是无法真正实现的。另一方面，如果承租人实现了优先购买权，则出卖人再也无法履行与其他买受人签定的买卖合同，此时，其他买受人因为出租人的擅自出卖租赁物行为而造成的损害可以追究出卖人的违约责任而得到赔偿，这恰恰就是对民法“损失补偿原则”的一个很好的注解。因此，要实现承租人的优先购买权，上述三项诉讼请求缺一不可。

　　当承租人优先购买权指向的客体为不动产时，因不动产以登记为公示方式，不动产承租人优先购买权的实现要以出租人出卖租赁物后是否完成登记程序的不同情况而定。当不动产买卖合同的标的物未完成变更登记时，买受人既无法对标的物行使占有、使用、收益和处分等所有权权能，也由于没有完成不动产登记程序而产生公示公信力。此时，买受人只享有要求出卖人交付标的物和履行变更登记程序的债权请求权，而未享有真正的所有权，承租人只需要按照动产承租人的方式寻求司法救济就可实现自己的优先购买权了完整的不动产买卖应当同时具备一个债权行为(买卖双方签定买卖合同)、一个物权行为(交付标的物)和一个公权利机关的行政确权行为(变更登记)。在不动产买卖合同的标的物已完成变更登记的情况下，承租人优先购买权的实现就要复杂一些。因为在这种情况下，不仅买卖双方完成了债权行为，还存在公权力机关的行政确权行为，而且一旦完成变更登记，其他买受人对租赁物的所有权就具有了公示公信力。在这种情况下，承租人要实现自己的优先购买权，就需通过司法救济将两个已完成的法律行为予以撤销或确认为无效。第一步，承租人要通过民事诉讼将买卖合同确认为无效，从而使买卖双方的债权行为不能产生相应的法律后果，买卖双方的法律关系回复到买卖合同签定之前的状态。第二步，承租人应作为具体行政行为的利害关系人，持法院的生效裁判文书向行政机关申请撤销变更登记这一具体行政行为。确认买卖合同无效的生效裁判文书本身虽然无法直接申请法院强制执行，但它却具有重要的法律意义。因为行政机关应行政相对人申请作出变更登记的依据是买卖合同，当买卖合同被司法审查为无效时，变更登记便丧失了确权的依据。因此，当承租人持确认买卖合同无效的生效裁判文书向行政机关申请撤销变更登记时，行政机关应当对变更登记予以撤销。如果行政机关不作为，则承租人可以利害关系人身份对行政机关的这一具体行政行为提起行政诉讼，请求法院对行政行为予以司法审查，从而撤销变更登记，使其他买受人的法律地位回复到变更登记之前，其他买受人对租赁物的所有权自然就丧失了公示公信力。在这里需要指明的是，行政机关对变更登记的依据??买卖合同只有形式审查的权力，因此，当行政机关应承租人的申请撤销这一确权行为时，作为行政相对人的其他买受人并不能据此要求行政机关赔偿损失，因为行政机关作出确权行为和撤销确权行为都是合法的、无过错的。第三步，承租人在完成了前面两步后，就可以顺理成章的再次提起民事诉讼，要求确认自己的优先购买权，并要求支付其他买受人同等的对价以取得租赁物的所有权。当然，由于买卖合同的无效是因出卖人过错(擅自出卖租赁物)造成，其他买受人可以要求出卖人返还价款和赔偿损失。