租人房产要注意：可修房不可装修房
导读：
在买房之前租套房子先解决居住问题，是不少刚参加工作年轻人的必经道路。租赁市场也因为有年轻力量的支撑而日渐趋旺。但是签定了租赁合同后是否一切就万事大吉了呢?近期，刚来到广州参加工作的王XX就因为自己小范围修整了自己租住的房子而与房东发生了纠纷。由于不了解相关的政策和法规，王XX最后输掉了官司。究竟出租房屋的维修责任由谁承担?如果租房合同里没有约定，该如何确认呢?
房屋漏水成毁约理由
三年前，在海运局工作的陈XX分到了一套60平方米的房改房。由于一直与父母同住，这套房子他一直放在二手市场上出租。一年前他把这间房子租给了大学毕业后来广州工作的王XX，双方签定了简单的租房合同，合同约定租期为两年，每月租金1000元，但是粗心的王XX没有要求陈XX在其中约定房子出现质量问题的维修责任。王XX入住后不久，这套房子所在小区旁边的市政规划路建成开始正式通车，由于交通得到了改善，周边二手房价出现了上涨的趋势。王XX租的这套单位，在市场上的租金上涨到1300元/月。陈XX注意到这一现象后要求提高房子的租价，否则就要求解除合同。王XX当然不会同意，她以租期未到拒绝了陈XX的无理要求，对此陈XX一直耿耿于怀。半年后，到了雨季，王XX发现卧室顶部开始出现漏水迹象，她找到陈XX要求帮助修理房子。但是，陈XX却以房子年久失修不宜居住为理由，要求王XX搬家。
无奈自己修屋
王XX当然不会就此搬走，但是漏水的问题怎么解决呢?迫于无奈，她请了几个泥水工人把房子出现的问题进行了整修，同时，考虑到房间内部的墙壁都已经全部被水渍弄花了，她要求工人们顺带把整套房子都粉刷一遍，事后她支付给工人们2500元钱。这部分钱王XX心里自有盘算：“既然你不肯帮我修，我就从房租里面扣。”过了一个月，收不到房租的陈XX来催租金，王XX展示了修补过的地方和新粉刷的墙壁，然后拿出2500元的收条拒绝交纳房租。陈XX一下来气了：“我又没让你修房子，凭什么要我出钱!”两人争执不下，最后只得诉至法院。
粉刷墙壁的价钱 房东不该管
法院在调查了解后发现，王XX支付的2500元钱中，补漏花了1000元钱，粉刷房子花了1500元，最后法院判决：出租人有修缮房子的义务，以保证承租人的正常使用，因陈XX未尽出租人的义务，王XX代为修缮，所花的1000元钱，要求从租金中折抵应予支持;而王XX在不经陈XX同意的情况下进行粉刷，已超出了维持正常使用的必要，王XX主张这部分费用共1500元钱充抵租金，法院不予支持。
[律师说法]修缮?装修?出租房出问题要看清
岳成律师事务所广州分所袁雪律师分析：在这个案子中实际上牵涉两个概念，一个是修缮，一个是装修，对于这两种行为，法律上有不同的规定。
房东对房屋 有修缮义务
袁律师认为，所谓修缮是指在租赁物不合约定的使用、收益状态时，对租赁物予以修理，使得承租人可以按照约定的状态进行正常使用或收益。依照合同法第三产业220条规定：“出租人对租赁物有修缮的义务”，以保持租赁物维持在约定的正常使用状态。在这个案子中王XX住进去时房屋是不漏雨的，不漏雨就是合同约定的状态之一，而后来房子漏雨了，影响到了正常使用，陈XX应该给予修缮，因陈XX不尽义务而王XX不得已代为修缮是法律允许的。
依据《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”因此王XX要求修缮所花的1000元钱充抵租金，依法有据，得到了法院的支持。
租房者的装修行为 要自己买单
袁律师指出，所谓装修是为了改善房屋的内部环境以达到一定的质量要求，使用装饰材料对房屋的内部装饰整修的活动，所支出的并非必要费用，而王XX对房屋的粉刷已超出维持正常使用的必要，应属于改善出租屋的装修行为。
依据我国《合同法》和《民法通则》的规定，对于这案纠纷可以按照不同的情况进行处理。
第一种情况：房屋所有人同意装修，并对装修补偿有约定的，按照约定。
第二种情况：房屋所有人同意装修，但没对装修补偿做出约定的，租赁合同正常终止时，如装饰物能够拆除的，由承租人拆除归其所有;不能够拆除的可以折价归房屋所有人;造成财产所有人损失的，承租人应负赔偿责任。
第三种情况：承租人在没有取得房屋所有人同意的前提下私自装修的，实际上是一种侵权行为，在这种情况下房屋所有人可以要求其拆除恢复原状，不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿，承租人因折除装饰物造成房屋所有人损坏的，还应承担赔偿责任。而王XX正是在陈XX不同意的前提下装修的，应按第三种情况处理，因此陈XX不需要承担王XX的粉刷费用。
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引用法条
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