商品房预售的若干法律问题
商品房预售是我国近年来融资业务活动。楼花按揭源于香港，所谓“按揭”就是“转让物业 权益以保证偿还债务的一种法律行为”。实质上就是将预售的商品房（楼花）作为向银行抵 押贷款的袒保。对于楼花能否成为抵押的标的，我国立法上没有作出统一的规定，法学理论 界对此看法不一。有人认为，房地产抵押权具有特定性。抵押人只能以现存的房地产作抵押， 以未来可以取得的房地产权（如预售商品房）作抵押是无效的，与房地产抵押的特定性相矛 盾。
作者认为，以未来可以取得的财产作抵押，与房地产抵押的特定性并不相矛盾。房地产 抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地产抵押必须是以经过了抵押登记的标的物为抵押 物，因为只有经过登记的不动产抵押才能取得对抗第三人的效力，未经过登记的抵押，只能 在当事人之间发生效力，而不能对抗第三人。
因此，房地产抵押的标的物是经过了抵押登记 的特定化了的房地产。楼花抵押虽然是以未来将取得的权益作为抵押物的，但由于我国法律 对预售商品房作了严格的规定，这种未来财产的取得是较确定的，且《房地产管理法》规定 预售商品房合同必须经过登记与备案。这种未来可以得到的房地产一“搂花”，由于经过登 记、备案而已特定化了，因此，它是可以作为抵押物，与房地产抵押的特定性是一致的，并 不矛盾。
况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的，英美创设的浮动担保制度，已由 不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业将来取得的权利（如债权）都 可以成为抵押权的客体。因此，预售商品房在我国不仅可以作为抵押的标的物，而且，楼花 按揭的发展为解决我国房地产开发资金的需要提供了新的出路，同时，也进一步发展了我国 抵押权的理论，它是房地产交易市场发育成熟的必然结果和要求，我们应通过立法建立与完 善预售商品房的抵押制度。
目前，虽然我国的《房地产管理法》寸预售商品房的抵押未加以 规定，但各地的法规如《广州市房地产抵押管理办法》和《武汉市房地产抵押管理办法》中 均明确规定.依法生效的预售（购）房屋合同可以设定抵押，……预售房屋合同设定抵押的都 需办理抵押登记手续。由于房地产（成品房）抵押时，依法应亦理抵押登记，因此，房屋预 售合同的抵押登记完成以后，在房屋建成时，须再办理成品房抵押登记手续。这样做是符合 我国法理学的基本原则的。
因为房屋尚未建成，无房屋产权证时办理房屋的抵押，这种行为 在权利和标的物上都是有缺陷的。但如何对两次抵押合同进行技术上规定，这是一个值得我 们研究的问题。香港的做法是将房地产预售合同抵押与成品房抵押做成两份合同，分两次签 署。我国的做法恰好与此相反，是将两种抵押只作一种抵押合同，凭这份抵押合同先向政府 房地产管理部门办理预售阶段的抵押或备案，待房屋竣工后，再凭已登记或备案的这份抵押登记合同和房地产产权证办理成品房的抵押登记手续。
正因为只办一份抵押合同，因此，这 份抵押合同的内容包括两个阶段的内容，既应包括房屋预售合同抵押的有关内容，也应包括 成品房抵押的有关内容，同时，此抵押合同应确保抵押权人能够实际控制房地产权证书的领 取和办理成品房抵押登记手续，为此，抵押合同中应规定房屋预售合同原件应由抵押权人保 管，待房屋竣工后由抵押权人代理抵押领取房地产产权证书，并亦理成品房抵押登记手续。 总之，楼花按揭尚缺乏专门的法律调整，对此，应加强规范与管理。
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引用法条
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