南京一购房人巧用法律“逼和”开发商
南京一购房人巧用法律“逼和”开发商
2010年06月21日0935来源:工人日报
蒋某是个30出头的年轻人,此前在南京市已购一套位置较好的商品房。然而就在今年4月南京房价“冲顶”的非常时期,他又“抢”到手一处地段更好、价格更高的房子。4月17日,蒋某与开发商签订了《商品房认购书》,并按约定缴纳了5万元定金,这套商品房总面积142平方米,总房价290余万元。按认购书约定,蒋某应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而,就在蒋某与开发商签下认定书的两天后,即4月19日,国务院颁布了房产“新政”。蒋某面临着贷款和首付比率的政策调整,房子要还是不要,蒋某左右为难。他知道,开发商不会轻意退还已经交付的5万元定金。
向开发商提出完善合同要求
4月22日,蒋某找到开发商,提出要在开发商提供的格式合同上增加己方的五点主张,即:将当初公开宣传的设立两所中小学名校的分校写进合同;确保所交付的购房面积不能达到或超过144平方米界线,否则由此产生的税费由卖房方承担;希望按国家政策规定允许办理公积金贷款;房屋交付时相关配套应达到交付标准并与房屋同期交付,如果逾期应视同延期交房,并按照总房款万分之五/日支付赔偿金;由于国家住房信贷政策发生重大调整,相关细则还未完全明确,如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款,双方可以解除合同,并提出于解除合同7日内,无息退还买房定金、诚意金及首付款。
由于上述五条中的部分要求击中了开发商的“软肋”,有关人员过目后作不了主,经层层请示,开发商最终回绝了蒋某的要求,理由是“国内无先例,我们不可能把每个买房人的要求一一写进合同里。”
“拉锯战”在签约期里进行
两次交涉无果,7天签订预售合同的期限也已届满,在合理要求得不到解决的情况下,蒋某决定以特快专递的形式,向开发商发书面函,要求对方必须针对自己提出的五点要求给予答复。4月26日,开发商给蒋某发来书面告知函,答应蒋某的合同签订可顺延3天,但同时告知,若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同,则视为自动放弃认购权,所支付的认购定金将分文不退。
蒋某说:“开发商的承诺为什么就不能落实在合同里?购房人为什么就得永远听开发商的?”
蒋某收到开发商回函的次日,他立即又给开发商致函,提出了不能接受的理由:格式合同条款中存在有悖《合同法》的不公正条款;对订购书的法律效力存在质疑等。蒋某一方面与开发商争取权益,同时作着与开发商打官司的准备,他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音,书面证据也全部准备到位。
揪住开发商的“软肋”
时间一天天过去,开发商既不接受蒋某的五点主张,也不同意退还定金,于是,蒋某决定聘请律师通过法院判决解决问题,将开发商告上了南京市鼓楼区法院。5月24日,法院受理了该案。
被告方在获悉蒋某起诉后,也觉得蒋某确实“不是一般的”购房人,确实抓住了开发商的“软肋”。“全国所有的开发商目前使用的基本上都是格式合同,这一点几乎所有的购房人都是清楚的,开发商也知道这里暗藏玄机,但这些年来,从没有购房人利用这一点为自己维权的。”一位房地产开发业内人士说。
不战而胜开发商主动调解
作为“新政”出台后江苏省范围内首例案件,自然引起当地媒体的关注,6月5日,南京的几家都市报同时刊发了鼓楼区法院受理这一案件的消息,媒体关注此案的关键点在于:无论最终判决结果如何,此案都具有一定的现实意义,这是原告公开挑战开发商延续使用多年的格式合同纠纷,而不平等的格式合同又恰恰是购房人长期以来最不满意的问题之一。
鼓楼区法院原定7月2日上午开庭审理此案,然而连办案法官也没有想到,开始态度强硬的被告开发商,却于6月10日通过委托代理人向法院主动提出调解要求,并表示愿意将5万元定金退还原告。
6月13日上午,法院组织原告、被告双方进行调解,由于被告愿意彻底妥协,整个调解过程事实上变成了一个走法律程序的过程。依据双方达成的协议,被告开发商退还了原告蒋某的5万元定金,并承担了减半收取的案件诉讼费。签收完法院出具的调解文书后,双方握手言和。本报通讯员李自庆
律师说法
这场官司打下去,开发商未必胜诉,过多承诺是开发商的“软肋”。
从蒋某起诉的理由和开发商的辩解来看,此案的发生,是双方对定金合同理解的不同造成的。蒋某所理解的称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。
作为原告,蒋某对这条规定运用得比较好。如果他交了5万元定金,到了签合同的最后期限没有按照约定去签合同,那么作为给付定金的一方,将无权要求返还定金,他的5万元钱也就打水漂了。但是,在合同签字的最后期限之前,他去找开发商签合同,这表明了他的诚意。至于合同能不能签得成,那要看双方谈判的结果,这是另外一回事。在这种情况下,开发商拒绝蒋某提出的五点要求,并拒绝订立合同,开发商是自己把自己陷入了被动的境地。
蒋某提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好消息,很多买房人就是冲着开发商的诸多“承诺”去的。但现实中,开发商不能如期兑现的事,却屡屡发生,有时甚至根本就是虚假宣传,这种情况对购房者的利益是构成侵害的。因此,作为购房者,蒋某有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去。
当然,纠纷发生在新政出台之后,开发商一开始提出蒋某是“炒房客”,揪住开发商的“软肋”不放,目的只是想要回自己的定金。其实,这样的说法是站不住脚的,这一点开发商自己也知道。因为买房的目的不是法律禁止的范畴,买房人按照法律的规定来维护自身的合法权益更是受法律保护的。反过来说,即使是买第一套房的人,同样可以提出蒋某提出的这五点要求来。开发商所以不战而退,其实主要原因就是:其一,此案进入审理程序后原告胜诉的可能性很大,其二,关注此案的人多了,人们也会从中学到许多购房技巧,而这对开发商来说,是“潜伏”的危机。
南京 律师唐岩
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
发展商一房二卖,被判订金双赔刘女士在与张先生签订买卖合同并收取了一万元订金后,又将房屋卖给了他人。昨天,顺义区法院判决刘女士双倍返还张先生订金两万元。今年3月6
原告:杨女士被告:,某房地产开发商案情:2006年4月,杨女士与被告某开发商签订认购书,认购某小区房屋一套,5000元/平方米,面积100平方米,总房款50万元
核心提示:开发商“一房二卖”怎么办?对于开发商存在的“一房二卖”行为,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条作出了相关规定,
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产