房贷政策变更，买方可否以情势变更为由变更或解除合同？
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更新时间：
2019-10-07
12:21:04
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导读：
房贷政策变更，买方可否以情势变更为由变更或解除合同？浙江金汉律师事务所何晓艳2010年4月5日，王某通过中介的介绍与李某订立了《房屋买卖合同》约定：李某将其位于海曙区的某处房产卖与王某，房款总价90万；于合同订立当日付定金5万，合同签订后一星期内付首付款25
房贷政策变更，买方可否以情势变更为由变更或解除合同？
浙江金汉律师事务所何晓艳
2010年4月5日，王某通过中介的介绍与李某订立了《房屋买卖合同》约定：李某将其位于海曙区的某处房产卖与王某，房款总价90万；于合同订立当日付定金5万，合同签订后一星期内付首付款25万，剩余部分房款向银行贷款，在贷款发放之日一次性支付给李某等内容。
在双方合同履行过程中，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定‘对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。’等内容
由于王某在购买李某房子前，其名下已经有了一套房产，购买李某的房子属于第二套住房，上述政策的出台，使买方王某犯了愁，自己本打算通过银行贷款将剩余部分房款向李某支付，但依据上述政策，其只有在首付款50%的情况下银行才可能向其放贷，因此，王某还需向李某支付15万元后，才有可能获得银行的贷款，但他却无力承担该部分款项。
问：王某是否可以情势变更为由主张变更或解除房屋买卖合同？
一种意见认为：王某与李某订立的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，且订立合同时，王某也应该预见到自己购房的能力，故王某不得以银行不能贷款为由而主张合同变更或解除，双方均应按合同的约定履行各自的义务。
另一种意见认为：王某的情况属于在其订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果继续按合同约定履行对王某不公或其订立合同时的目的无法实现，其可以请求人民法院予以变更或解除。
笔者更倾向于第二种意见。现做下简单的分析：
法律依据：《合同法》司法解释二‘合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。’
“情势变更”原则是合同法的一项重要原则之一，是对于“合同必须信守”原则的例外。因为在某种情况下，固守绝对契约的观念只会给当事人造成极其不公的后果，因此，大陆法和英美法两大法系国家大多规定有情势变更原则，并在司法实践发挥作用。
在当今世界经济的动荡时期，情势变更原则的适用有着其重要的价值。随着经济的不断高速发展，使得订立合同双方在订立合同时所不能预见的情况时有发生。为此，将情势变更原则引入有利于使双方当事人的利益平衡，避免不必要的不公平结果的发生。
所谓情势变更，著名学者梁慧星认为，是指合同有效成立以后，因当事人不可预见的事情发生，导致合同的基础发生动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有违诚实信用原则（显失公平）时，应允许变更合同内容或解除合同。
但适用情势变更原则也要具备一定的条件：
1、情势变更的情形是合同双方在订立合同时无法预见的。如果合同双方在签订合同时就已经预见到某种客观情况会发生或可能发生而仍订立合同的，说明合同当事人愿意承担相应的风险，当该客观情况发生时，其就不能以此为由主张情势变更。
2、合同双方对情势变更情形的发生无主观上过错。情势变更情形的发生不是由合同双方或一方原因引起，该情形的出现是当事人无法控制和预见的。如国家对房贷政策的调整、金融危机等情形。
3、须有情势变更客观事实的发生。只有在情势变更情形发生的情况下，才能适用情势变更原则来变更或解除合同，即在合同生效后，作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观情况发生了变动。
4、合同的履行将导致合同显失公平或当事人订立合同的目的无法实现。
综上，政府、银行相关房贷政策的调整，应该属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”因为合同买卖双方对于房贷政策的调整是不能预见和左右的，而如果买方继续按照双方订立的合同的约定履行相应义务，将会使其在订立合同时的目的无法实现。因此，本案中的王某可以向法院申请变更或解除房屋买卖合同。 |
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