新开工大幅提升 房地产投资将加快增长
导读:
1、国家统计局公布,1-11月,全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%。国家统计局对土地储备中心土地购置费的统计方法进行了规范,调整后的1-10月房地产开发投资增长16.6%,由此计算,1-11月
房地产开发投资增速比1-10月提高1.2个百分点。
2、11月房地产市场出现量价齐升的态势,1-11月,商品房销售面积同比增长53%,增速比1-10月提高4.6
个百分点;环比来看,11月商品房销售提高10.5%,增速略高于10.0%的历史中位数。1-11月房屋新开工面积同比增长193.6%;环比来看,11月房屋新开工面积提高97.6%,增速明显高于3.8%的历史中位数,事实上,自8月以来房屋新开工面积已经连续4个月加快增长,8-10月房屋新开工面积分别环比增长23.9%、56.0%和56.2%,而从规模来看,11月当月全国房屋新开工面积达1.62亿平方米,创历史新高。1-11月购置土地面积同比下降15.4%,降幅逐步缩窄;环比来看,10月购置土地面积提高15.2%,增速高于-5.1%的历史中位数。价格方面,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价的持续上涨表明房地产市场供不应求的状况仍在持续,这也印证了我们此前的判断。
3、从政策层面来看,12月9日召开的国务院常务会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。我们认为二手房营业税征免时限恢复到5年,虽然有一定抑制炒房的考虑,但是也需要看到,二手房营业税是地方税,在当前地方财政资金出现一定紧张情况下,该政策也有为地方财政缓解压力的实际效果。从对房地产市场影响看,实际上,二手房市场的相对活跃,是有利于抑制新房价格的。因为二手房主相对分散,操纵定价难度较大,同时去年底以来的5年内二手房免征营业税,也推动这批房源进入市场交易,满足了部分购房需求,也降低了一些购房者的成本。因此整体看去年以来实行的5年内二手房营业税对于促进房地产供需平衡,满足部分居民首次和改善性住房需求是起到一定作用的。二手房营业税征免时限恢复到5年后,我们预计首先是二手房成交量会明显回落,而有刚性需求的投资者要么接受税负的转嫁,继续买二手房;要么转而购买新房,结果是住宅供应量会有所下降,而如果住房的需求量依然不减,则房价也很难有所回落。再进一步说,二手房的转让收益,地方政府和开发商是拿不到的,而如果抑制对二手房的需求,将其转为对新房的需求,地方政府和开发商都有利益。我们注意到,目前对首次购房和改善性住房的优惠政策并没有明确取消,由这些优惠政策所推动的购房需求就不会受到抑制,而这些需求未来更多将流向新房。因此,从这个意义上说,地方政府的地王还有可能继续出现,地方政府的卖地收入将有保障,开发商的新房销售也不会受到影响,而房价难有回落。
4、从市场本身的层面来看,2009年5月以来商品房销售面积增速持续高于房屋竣工、施工面积增速,房地产市场出现供不应求的状况。另一方面,房地产销售增速的持续高位运行提升了房地产商开工的积极性,2009年8月以来新开工面积已经连续四个月环比快速增长,尤其是11月的新开工面积更是高速增长,这将缓解房地产库存快速消化、供给不足的矛盾,从房地产开发的周期来看开工到预售一般需要半年到一年的时间,预计2010年的第二季度房地产的供求矛盾将开始出现明显的改善,而从房屋开工对房地产开发投资完成额的领先性来看,2010年的房地产开发投资也将继续加快增长。
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