保险资金进军房地产准备好了吗？

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保险资金进军房地产准备好了吗？

法律快车官方整理更新时间： 2019-10-06 12:15:44 人浏览

导读：

新修订的《保险法》对保险资金的运用范围进行了拓宽，其中最引人注目的就是增加了投资不动产一项，在业内外引起了不小的反响。由于房地产向来是一个高风险、高收益的行业，一旦投资出现失误，往往会造成巨额经济损失，给保险公司的经营业绩和声誉都造成很大的负面影响

　　新修订的《保险法》对保险资金的运用范围进行了拓宽，其中最引人注目的就是增加了“投资不动产”一项，在业内外引起了不小的反响。由于房地产向来是一个高风险、高收益的行业，一旦投资出现失误，往往会造成巨额经济损失，给保险公司的经营业绩和声誉都造成很大的负面影响，甚至会危及保险公司的财务安全和偿付能力，进而损害广大投保人的利益。

　　因此，保险公司要想利用房地产投资渠道为自己带来更大的收益，就必须在进入这个机遇和风险并存的领域之前进行审慎研究和充分准备。

　　新《保险法》为保险资金

　　进军房地产打开通道

　　2009年2月28日，十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订后的《中华人民共和国保险法》，10月1日起将正式实施。修订后的保险法对保险资金的运用范围进行了拓宽，其中最引人注目的就是增加了“投资不动产”一项。当然，这只是从立法层面上进行的原则性规定，具体的投资规则，包括投资方式、投资比例或金额上限、投资项目的选择等问题还须由中国保监会制定相应的实施细则予以明确。但这一修改无疑为保险资金投资房地产“正了名”，在业内外引起了不小的反响。

　　“不动产”是物权法上的概念，其内涵外延显然比“房地产”要广，尽管房地产是其中的重要类型。早在2006年，保监会就下发了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》(下称《试点办法》)，被认为是“保险业第一个有关不动产投资的部门规章”。但是，在《试点办法》所规定的投资范围里，保险资金仅限于投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目，房地产未被列入投资范围。

　　事实上，在欧美等成熟的保险市场，投资房地产和政府债券一样，在保险公司的资产配置中占有很大比例。保险资金投资房地产起码有以下好处：1.有利于保险资金保值增值，优化资产配置结构，抵御通货膨胀;2.满足保单的久期匹配，尤其是满足寿险业务的资产负债匹配原则;3.为保险公司带来长期稳定的现金流收入，有助于持续改善保险资金的投资收益率;4.借助标志性物业加强保险公司的形象宣传;5.充分发挥保险的资本融通功能，支持国家经济建设。

　　保险资金投资房地产的现状

　　其实，早在保险法修订之前，一些资金实力雄厚的保险公司就已经通过购买或建设自用办公楼的名义打起了房地产投资的“擦边球”。数据显示，从2006年开始，中国人寿、人保财险、平安保险、泰康人寿、太平洋保险、民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。其中中国人寿集团公司和股份公司分别在金融街购买了新的办公楼，泰康人寿在北京金融街和CBD商圈一举买下两座写字楼，合计超过10万平方米，太平洋保险集团则以22亿元购入7.08万平方米的金融街丰盛大厦。

　　保险公司购置的办公楼虽记入固定资产，但是这些楼宇的面积往往大大超出其自身的使用需求，所以一般都会有很大部分用来出租。由于高档写字楼的租赁者多为实力雄厚、信用良好的单位，违约风险较低，租金较高且相对稳定，加之近几年房地产市场价格的节节攀升，物业本身的价值也在不断增长，让持有这些物业的保险公司从中获益匪浅。

　　保险资金投资房地产可能面临的风险

　　一般来讲，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产的三部曲。在保险资金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍没有专业的房地产开发管理团队，缺乏相关的投资经验，应以投资现有的成熟物业为主，或以购买房地产企业股权或房地产投资信托基金(REITs)等间接方式进入，过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目将会面临较大风险。

　　在现有成熟物业的选择上，综合考虑资金的安全性和投资回报率，商业地产应该是保险资金投资的首选。相比住宅市场的不确定性，以写字楼为代表的商业地产可以为保险资金每年带来稳定的租金收益，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。因此，写字楼、商厦、酒店式公寓可成为保险资金进入房地产市场的切入点。

　　但是，众所周知，我国目前的房价仍处于高位运行阶段，虽然近几个月涨幅放缓甚至略有回落，但房地产市场的泡沫还没有得到充分挤压，保险公司在进行投资决策时一定要对市场形势有清醒的认识，注意保持稳健。更为重要的是，房地产投资所固有的几个风险需要给予足够的重视，主要包括：

　　一、流动性风险。房地产项目尽管具有保值增值潜力，但有一个明显的缺陷，就是在退出机制上受到制约，变现能力差。这对“负债经营”而且有偿付能力要求的保险公司而言是个不小的挑战。因此，房地产投资更应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”行为。那些以短期获益为目的的房地产投资很容易引发流动性风险，特别是在市场行情不甚明朗时，更需要高度警惕。

　　国外保险公司投资不动产不会炒卖，一般大型保险公司投资的不动产都是办公楼、商场或工业厂房，采取长期收租的方式，所以房产价格的升降对它影响不大。有的国家还规定买进房产后三年内不能卖出，这样短期炒卖就不会出现，也可以相应减少房地产价格波动对保险公司持有物业的影响。

　　二、市场风险。首先，房地产市场与其他消费品市场一样，价格有上下波动的周期性变化趋势。因此，目前投资的物业将来到底能否升值以及取得预期的投资收益，谁也无法事先做出准确预测。并且，投资后出租的房地产项目虽然在一定时期内房租收入会保持稳定，但其对未来市场的指向性和预测性较弱，多是受当前房产增量和存量因素的影响。以国内市场为例，目前房地产业还处于调整的过程中，经济形势也不容乐观，虽然商业地产所受的影响不大，但也出现了空置率上升的势头。

　　戴德梁行最新数据显示，去年四季度北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2%，除中关村外，北京CBD、燕莎、金融街等传统经济圈都出现了不同程度的空置率增长。与之相应的，写字楼租金也出现了下滑。据戴德梁行预测，2009年北京写字楼市场随着业主方的新增供给，整个市场的平均租金有望下调15%-20%。

　　仲量联行数据显示，北京CBD地区2008年四季度租金已产生较大跌幅，较上季度下降6.2%。世邦魏理仕的研究报告也显示，全球金融危机对中国写字楼市场的影响从去年第四季度起开始显现，广州写字楼平均租金较上季度下降3.7%，空置率在环比上升0.5%后达到15%。因此，保险公司如果在市场过热时盲目跟风购入房地产项目，必然会导致投资收益与预期的状况大相径庭，甚至物业本身也会面临贬值的风险。[page]

　　三、法律风险。房地产不同于一般的物，法律对其施行了较多的管制，不仅对交易条件有较为严格的要求和规定了相对复杂的登记过户手续，而且房地产项目建设的许多环节都需要得到有关政府部门的审批。因此，房地产投资不仅涉及私法领域的物权法律关系、债权法律关系或股权法律关系，还可能涉及公法领域的经济法和行政法律关系。这就使得房地产投资将会面临较高的法律风险。

　　例如，根据我国法律规定，被司法机关查封或权属有争议的房地产不得转让，如果保险公司在投资之前没有进行谨慎的调查而购买了上述物业，将导致合同无效，并有可能卷入与第三方的权属纠纷之中。

　　再例如，我国对土地使用权按用地性质划分为居住用地、工业用地、商业用地等不同的类型，并区分了不同的土地出让年限，如果要变更用地性质，不仅需要重新获得审批，还有可能要补缴土地出让金。假如保险公司本来想投资商业地产项目，却购买了居住用地，那么在项目建设或转让时就会遇到法律障碍，需要先申请变更土地性质并承担可能发生的费用。但由于城市规划等原因，这种变更申请能否得到批准尚不确定。

　　还有，我国法律法规要求商品房在取得预售许可证之前不得进行预售或变相预售。如果保险公司急于取得房地产，在开发商尚未取得预售许可证时即与其签订合同，甚至支付预付款、定金等，那么将会面临合同无效以及资金难以收回的法律风险。

　　保险资金进军房地产市场应未雨绸缪

　　综上所述，保险公司在进入房地产投资领域之前，一定要对该领域的特点、风险以及市场状况进行仔细的考察研究，并结合自身的业务发展和资金实力进行综合权衡。但最关键的还在于，保险公司要建立长期、完善的房地产投资研究、决策和风险管控制度。

　　首先，要对拟投资的房地产项目进行科学、客观的可行性研究分析，全面把握投资项目的权属状况、市场价值、预期收益以及可能面临的各种风险。

　　其次，在进行投资决策时，要在全面分析研究的基础上，严格按照国家法律法规、监管规定和公司内部规章制度设定的权限和流程做出投资决策，防止不合程序的个人擅断行为给公司造成损失。

　　第三，要建立完善的内部控制和风险预警机制，对投资项目的运作情况及相关风险进行持续跟踪和及时应对。

　　最后，保险公司还要培养、储备一批熟悉房地产行业规律、具有相关投资经验和知识的专业人才，建立起一个高素质、高效能的房地产投资团队，为保险资金最终在房地产市场大展拳脚奠定坚实的基础。

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