地下车库，谁的地盘？谁来做主？
导读：
原本规划设计的地下车库，被房产商整体转让给了个人用于经营。地下车库算不算公共设施?能否整体转让?
昨日，郑州绿洲书苑业主委员会(下简称绿洲业委会)与郑州市房管局对簿公堂。河南长宏房地产开发有限公司(下简称长宏房地产)、买主李兵及为其担保的另外一家公司，均作为有利害关系的第三人列席法庭。
专业人士说，无论该案结局如何，都将在业界起到标杆意义。
疑问1
地下车库能变身图书市场吗
最先的官司在业主与开发商之间开打。
自2003年建成交房，绿洲书苑小区似乎就进入了多事之秋。这个位于郑州市二七区棉纺东路的小区，内有业主约220户，2007年成立业委会。开发商就是长宏房地产。
绿洲业委会主任林海洲说，2005年，大多数业主入住完毕，小区内停车难问题凸显。但就在那一年，广大业主发现，小区内仅有的一个地下车库被人封堵，使得小区停车更加混乱。
他们随即找开发商进行理论。但结果令业主们大失所望。时隔不久，2900平方米的地下车库竟变成了一个图书市场。
长宏房地产的代理律师解释，之所以改变了地下车库的用途，是因为地下车库是收费的，一个月120元，“有免费的地上停车位，谁还愿意交费停地下?”
业主很快与长宏房地产起了争执。绿洲业委会的代理人、河南犀原律师事务所律师蔺郑平说，2007年7月3日，以林海洲为首的10名业主代表将长宏房地产告上了法庭，要求其恢复原状。
二七区人民法院下达了一审判决，长宏房地产败诉。但长宏房地产提出上诉，认为地下车库长期闲置，作为所有权人，其有权对车库进行处理。
长宏房地产还提出，在此之前，他们已将2900余平方米的车库出售，并收款400余万元，买主是郑州市民李兵。言下之意，若业主起诉，应以李兵为被告。因为，将地下车库出售给李兵后，改变地下车库用途的不再是长宏房地产。
疑问2
开发商为啥私自出售公共设施
此言一出，令众多业主吃惊不已。
“原本规划、设计的地下车库属公共设施，开发商咋能私自出售、改变用途。”林海洲说，他们赶快到郑州市房管局进行了查询，结果正如长宏房地产所言，房产证上显示，地下车库的产权人登记为李兵。
绿洲业委会还发现，在房管局的备案资料中，原本登记为“地下车库”的文字表述，也悄然变成了“地下室”。
蔺郑平说，终审判决出人意料，郑州市中级人民法院认为，此时的绿洲书苑小区已成立业委会，为避免重复诉讼，应由业委会来起诉，裁定驳回了林海洲等人的请求。
地下车库算不算公共设施?能否整体转让?我国《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。
绿洲业委会认为，据此两条规定，开发商此举违法，而房管局为其办房产证也违法。同时，他们还提出，依据规定，对于小区内的公共设施，业主拥有优先购买权，开发商没有进行公示，即将地下车库“偷偷”售给李兵，也是违法的。
经讨论后，绿洲业委会一纸诉状将郑州市房管局告上法庭，认为其不该为李兵违法办理房产证，要求撤销其行政行为，收回房产证。
但郑州市房管局不同意这种说法，认为开发商作为产权人，有权自由交易地下车库，其所办房产证合法，称李兵改变用途，与其办理房产证无关。
疑问3
小区车库是否属于公共设施
绿洲业委会混淆了“公共”与“共有”的概念。长宏房地产的代理人指出，公共设施指的是道路等，而“共有”也必须是免费的一些设施，比如电梯，“地下车库既非‘公共’更非‘共有’”。
“业委会根本无权代表广大业主提起诉讼。”庭审中，李兵的代理律师张孟涛突然抛出杀手锏。
他说，根据《物权法》的规定，小区内“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经半数以上业主同意。但业委会提交的一份由187户“业主”的签字，没有身份证明，有的还不是户主本人签名，“根本不能证明什么”。要求驳回业委会的诉讼请求。
昨日下午1时30分许，庭审结束，没有当庭宣判。
“无论该案结局如何，都将在业界起到标杆意义。”长期从事房地产法律业务的河南万翔律师事务所律师李华阳说。
(本文来源：河南商报 )
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