新政后的案例：新政实施后我能毁约退房吗？
2010-05-18 09:16:00 来源：半岛晨报
进入今年以来，国家出台了一系列房产调控政策，尤其以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新国十条）最为关键，被业内普遍认为这是迄今为止对稳定房价最严厉、最精准的地产新政。地产新政实施后带来了大量房产法律问题与纠纷，为此，本报特邀请辽宁槐城律师事务所刘甲明律师、辽宁论典律师事务所孔令明律师，对近期出现的一些典型案例进行详细的解读与分析，以期对广大购房者有所帮助。
问题1：
首付比例和利率上调，购房者能否毁约退房？
不能
[案例]
去年刚毕业的丁某在大连从事软件设计工作，结婚后和妻子一直借住在岳母家，今年春季房展会期间相中了旅顺南路软件园新区一套98平方米的房子，不仅离单位近，环境也好，虽然该楼盘的价位相对于市内四区高昂的房价低出不少，但对丁某小两口来说仍是不小的负担，丁某几经犹豫，最终决定与开发商签订了商品房买卖合同并支付2万元定金。合同签订不久，国家出台了遏制房价上涨的新政策，不少城市出现了房价回落，给大家带来房价会进一步回落的预期。另外，根据房贷新政策，丁某还要多付一成首付款，也增加了小两口的负担。为此，丁某想退房待购。
■解析
新政不算不可抗力
根据法律的规定，因不能预见、不能避免、不能克服的客观情况导致商品房买卖合同不能履行的，才构成合同法意义的不可抗力，通常是指重大自然灾害、罢工、骚乱等社会异常现象及政府特殊情况下的征收、征用等客观情况。而房贷新政的调整不属于不可抗力范畴，该政策无非是导致付款比例和利率等方面的调整，其并不必然导致买卖行为无法完成，或导致合同的目的无法实现，故购房者不能以房贷新政为不可抗力为由单方面主张解除之前所签订的相关协议。
■提示
切勿擅自毁约
购买新房一般都要先签订认购书并交纳部分定金，若买方预期在新政出台后房价将下跌而不按照约定时间去签订正式合同，则定金无法返还。若买方不遵守合同约定而擅自毁约，而恰好出现房产新政出台后房价迅速下跌，则卖方不仅可以没收买方的定金，还有权向买方主张房屋贬值的损失。
问题2：外地购房者没有纳税或社保缴费证明，能否解除合同？
可以
[案例]
今春，大连某开发商在东北某市召开新楼盘推介会，55岁的蒋先生是东北某市的公务员，参加了开发商组织的看房团来连实地考察，蒋先生相中了某房屋，并与开发商签订了购房合同，准备用商业贷款购买，将来退休后到大连养老。当蒋先生把所有贷款材料提交开发商时，开发商告知还需要提供1年以上在大连纳税证明或社会保险缴纳证明，否则根据房贷新政银行暂停发放贷款。为此，蒋先生想退房，但开发商不同意，要求蒋先生一次性支付房款，蒋先生作为普通的公务员，倾尽全力难以支付全额房款，而且未到退休年龄也不能卖掉现住房来连生活。
■解析
合同目的已无法实现
在民法领域，通常应遵循“有约定从约定，没有约定从法定”的原则，鉴于双方当事人在合同明确约定买方是通过银行贷款的方式来支付房款，而房产新政对异地购房者作出了严格限制，这一变化导致异地买方办理银行贷款不能，导致买方的合同目的无法实现，故异地买方有权解除合同。其次，若对付款方式未有明确约定，根据最高院《合同法》司法解释（二）的规定，合同成立以后发生了不可归责于当事人的客观情形，导致合同的基础动摇或丧失，若继续履行合同会显失公平的，则允许当事人变更或解除合同。
■提示
务必明确付款方式
司法实践中，法院对“情势变更”条款的适用持十分慎重的态度且需要省高法院审核，必要时报最高法院审核，故建议购房者在合同中务必要明确房款的付款方式，一旦发生分歧，应积极与开发商进行友好协商，尽量以非诉讼的方式解决纠纷。
问题3：中介未及时办理房贷，能否赔偿多支付的利息？
不定
[案例]
于女士家住营城子，其女儿今年上小学二年级，于女士希望女儿将来能上条件好的学校，为了享受指标到校的优惠政策，便一直想在中山区买一套小户型二手房。今年二月末，于女士在某中介公司看中一套二手房，随后签订了合同并委托中介公司办理相关的贷款手续。不料，前几日于女士接到中介公司电话，说因房贷新政策出台，于女士购买的属第二套住房，不仅首付款比例要提高，贷款利率还按基准利率1.1倍执行，这样于女士需多付七万多元利息。后来于女士得知，因中介公司负责办理房贷手续的员工怀孕而在家休息，故未按照合同约定的办理时间办理完贷款手续，于女士便向中介公司主张多支付的利息等损失。
■解析
看延迟是否怨中介
中介公司是否应承担赔偿责任，主要取决于买方的损失与中介公司迟延办理贷款的行为之间是否存在因果关系。若合同中约定由中介公司代买方办理相应贷款手续，而中介公司没有在约定期限内及时履行相关义务，从而因房产新政的出台导致买方多支付了利息等，则中介公司对此存在违约行为，应赔偿买方由此导致的多支付利息等损失；若中介公司已按照约定履行了材料递交等义务，但因非中介公司的原因致使审批迟延，从而买方需执行提高后的贷款比例及利率，则由此导致的后果应由买方自行承担。
■提示
应明确约定中介义务
由于房屋买卖手续繁琐、程序复杂、专业性比较强，买方或卖方在委托中介公司时，一定要选择管理规范、信誉好的中介公司，并在合同中务必要对中介公司的义务进行明确具体的约定，合同签订后还应经常检查中介公司的合同履行情况，一旦发现问题应及时维权，以维护自身权益不受侵害。 | 
