设定房地产抵押的法定要求
导读：
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设定房地产抵押的法定要求。设定房地产抵押的法定要求有那些呢？首先应明确房地产抵押的范围，房地产抵押的范围是指房地产抵押权的范围，也就是房地产抵押权标的之范围。要强调的是，并非所有的财产都可以作为抵押权的客体，应当具备一定的条件，这些条件有：①所抵押财产必须具有流通性;②所抵押财产必须是抵押权人有权处分的团产;③用于抵押的财产价值必须大于或等于其所担保的债权;④所抵押财产必须是经使用不会使其价值急剧降低的财产。这些原理对房地产抵押同样适用。 设定房地产抵押的法定要求根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等规定，设定房地产抵押的法定要求大致为以下几个方面： 1、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。(《城市房地产管理法》第31条) 2、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所行的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。(《城市房地产管理法》第50条) 3、同一房地产设定两个以下抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所但保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。(《城市房地产管理法》)第9条) 4、以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。(《城市房地产管理法》)第10条) 5、以在建工程已完工部分抵押，其土地使用权随之抵押。(《城市房地产管理法》第11条。 6、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(《城市房地产管理法》第20条。 7、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。(《担保法》第36条第1款。 8、以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。(《担保法》第36条第2款) 9、乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。(《担保法》第36条第3款) 10、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第34条。 11、转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。(《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条。 12、城市房产设定抵押等他项权时，应当包括房屋所占用范围内的土地使用权。(《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第12条) 设定房地产抵押的法定要求 |
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