西安城中村改造 没有输家的博弈
导读：
核心提示：三汇实业，一个脱胎于农村村小组的现代实业公司；阳光新业，来自北京国内A股上市的专业商业地产团队，这两家背景迥异的商业机构，因着西安城中村改造的大背景走到了一起。这次阳光新业以专业力量介入城中村老旧商业项目的改造，将有望实现政府、村民、企业三方“三赢”的良好局面。
三汇实业，一个脱胎于农村村小组的现代实业公司；阳光新业，来自北京国内A股上市的专业商业地产团队，这两家背景迥异的商业机构，因着西安城中村改造的大背景走到了一起。
他们的合作对北关村的村民、对阳光新业乃至对西安的城中村改造大计将意味着什么呢？
广场上摆起千人流水宴
5月11日上午，位于西安北二环的北关村凯玄广场热闹非凡，除了喧天的锣鼓和飞舞的信鸽，更有几十位陕西著名书画家现场题字作画，原汁原味的《华阴老腔》高亢激昂，而将气氛烘托至最高潮的莫过于席开50桌的千人流水宴。当天上午，凯玄广场北边的空地上搭建起了5座蓝色的大帐篷，每个帐篷里摆放着10张大圆桌，三辆三轮车不断地往帐篷里运送着做好的菜肴。烤全鸡、清蒸鱼、油焖大虾、时令蔬菜荤素搭配，一样不少。每张桌子旁都坐着十来名北关村的村民，大家吃着喝着聊着，个个喜笑颜开。
在文化学者眼中，流水席代表了中国的家族文化，在中国传统的农业社会叫村社文化。但在今天，即使对年龄稍大和有过农村生活经历的人来说，流水席也是很遥远的事情了。事实上，随着城市化步伐的推进，这些我们曾经感受过的欢快记忆早已渐行渐远，悄悄隐身于迷茫的往事中。
而今日北关村的千人流水宴却是以传统的村社文化形式在向以往的乡村生活作别。北关村的父老乡亲聚集在此是为了庆祝两件大事，其一，又有两座在原村址上建起的高达30层的大厦封顶；其二，与来自北京的地产上市公司阳光新业达成战略合作，改造一个老旧商业项目，该项目将在阳光新业的专业运作下脱胎换骨为包括商场、办公楼、高档公寓的城市综合体。
村民的好日子还仅仅开了个头
严谨的说，已经不能将千人流水宴上欢聚的人们称作北关村村民了。伴随着西安城中村改造的步伐，他们的身份早已由村民变为市民，生活的小环境也由村落渐次融入这个越来越焕发出勃勃生机的大都市。他们中的很多人已经住进了城中村改造后的回迁楼，他们更有机会搬进刚刚封顶的广场南边的那两幢30层的大厦。
而这一切也仅仅是开始，由北关村三个小组组建起来的西安三汇实业有限公司与上市地产公司阳光新业地产股份有限公司的合作让他们憧憬在居住环境改善后更加丰厚的经济回报。
原北关村一组村民，今年58岁的孙筱琴听说有北京来的记者在采访，主动走上前要求说两句。孙筱琴一家三口，5年前年人均收入仅2000元，改造后每个人都分了一套房，村里每年每人还能再分6000元。孩子现在在外面工作，家里还有出租房的租金收入，日子过得很舒心。
今年67岁同样来自北关村一组的侯白玉老人谈起现在的生活更是抑制不住满脸的幸福。“以前我点煤油灯还老舍不得买煤油，现在我们老两口住一套98平方米的楼房，村上一年还给我6000元,等新的商业大楼起来，我们还可以分红的。日子是越来越好啦！”
政府、村民、企业三方共赢
被村民们寄予厚望的新的商业大楼正是此次三汇实业与阳光新业合作的标的物。
该项目位于在凯玄广场东侧，是个老旧的商业项目。三汇实业总经理杨长安表示，这个项目的盈利能力较差。
于是在北关村的改造计划中，这个老旧项目的改建就成为一项重要内容，眼下与专业的商业地产开发商阳光新业的合作就成了顺理成章水到渠成的事了。阳光新业地产股份有限公司副总裁汪平华表示，改造后的项目包括商场、办公楼、高档公寓等，多元化的业态可以提供大量的就业岗位，方便当地居民就业。同时，改造后的商场预计年收益将比现在翻好几倍，村政府将获得更多经济收益，村民也将分享到这份丰厚的收益。届时，当地村民的年均收入将有望翻倍。这就难怪三汇实业总经理杨长安有这样的底气：“两年后，村民的收入还将大幅提高，一个4口之家收入可达8万多元。”
在汪平华看来，阳光新业此次与北关村合作的项目，不仅仅是一个房地产开发项目，背后更有着深刻的民生意义，是对城中村改造新模式的一种尝试。原来的改造，更多的是解决原住居民的居住问题，低矮破旧房屋被安全舒适的楼房取代，生活环境有了很大改善，但是进了楼、失去土地的居民，他们的后续生计问题往往被忽视。这次阳光新业以专业力量介入城中村老旧商业项目的改造，将有望实现政府、村民、企业三方“三赢”的良好局面。
都说城中村改造是政府、村民与房地产开发商三方利益的博弈，但在北关村模式中并没有输家，城中村改造得以顺利进行；当地居民获得长期稳定的收益和就业机会；企业也在社会和谐发展中实现了自身发展。
阳光新业的久利之道
在汪平华提炼的“三赢”中，西安城中村改造模式再添新模板，北关村村民乐享其成，那么在这个三方合作中，走入西安的阳光新业又将获得什么呢？
战略层面，2007年阳光新业完成转型，将企业的长远发展目标锁定为“成为中国领先的商业地产集团”，公司将专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，同时涉足高端住宅、酒店、写字楼、城市综合体的开发与经营。经过这几年的发展，截至2010年12月，阳光新业已在全国持有和管理26个商业地产项目，商业总建筑面积超过150万平方米，成功跻身全国专业商业地产开发商前5强。
智者善布，进一步的发展需要公司继续开疆扩土。眼下阳光新业将开发重点锁定在二三线城市，这之中西安又是重中之重的核心城市。从2007年进入西安，阳光新业稳扎稳打低调做事，3年多的时间运作两个项目，经济效益姑且不谈，通过积极介入城中村改造，在当地政府和老百姓眼中树立起良好的企业形象。金杯银杯不如人们的口碑，这无疑是在一个目标市场长远发展最优质最有效力的敲门砖。
大局谋定，个体项目的合理运作也是不容忽视的。“一般运营比较好的商业地产项目回报率在10%，但北关村项目由于其城中村改造的特殊性，考虑到前期投入和后期让利，以及周边居民消费能力等，其回报周期会更长一些。”汪平华坦言，“北关村项目中的办公楼和公寓部分将出售，以平衡投资。最终的盈利，将主要依赖于对商场的长期经营。”[page]
墨子言，“客利大，我利小，则客留我长久。” 阳光新业所遵循的价值创造理念——“致力于为投资人实现最大的价值回报，为合作商家带来最丰厚的经营收益，让消费者感到最大的满足。”无疑继承了先贤的衣钵。
在商言商，积极介入城中村改造项目，阳光新业自有其精明之处。汪平华淡淡地说，“即使在二三线城市，拿到优质土地也是件越来越困难的事情，而通过参与城中村改造，可以跨越资金、政策藩篱，撬动城市核心区的核心地块。”北关村项目为阳光新业进一步扩展商业版图提供可供复制的模板，只待政策、市场等各项条件成熟，西安北关村模式将在阳光新业的商业版图上遍地开花。
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