2018年农村买卖房屋拆迁纠纷案例
导读：
随着城市化进程的加快和政府征收土地施工建设的需要，农村也有很多地方出现了农村房屋拆迁的现象，随之而来的就是拆迁纠纷问题。那么农村房屋拆迁纠纷的注意事项有哪些？下面法律快车小编通过一篇2018年农村买卖房屋拆迁纠纷案例为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。
一、2018年农村买卖房屋拆迁纠纷案例
近些年昆山地区随着城市化进程的快速推进，农村房屋拆迁逐步增多，因为买卖动迁房所产生的纠纷也随之呈现上升趋势。动迁房买卖纠纷有些普遍情况，如何处理这类案件以及背后的法律依据是什么，笔者通过一个案例展开讨论。
秦某于2008年5月8日与林某通过中介公司签订了房屋买卖合同一份，约定将位于昆山市千灯镇某小区的动迁房一套出售给林某，合同约定了面积、总价、过户时间以及违约责任等。合同签订后，林某按照合同付清了全部购房款，秦某也出具了收条。之后，林某对该房屋进行了装修并入住。2013年7月份，秦某办理了房产证，知悉情况后，林某要求秦某按照购买协议的约定无条件办理房屋过户手续，秦某则要求支付房价上涨的补偿，双方对此无法达成一致意见，纠纷由此产生。
乍一看本案是非常普通的房屋买卖纠纷，也是目前昆山地区最为常见的要求履行拆迁房过户手续的案件，买方一般通过法院起诉要求强制履行过户手续，法院一般也是认为交易真实有效，并且符合继续履行的条件，判令卖方协助办理过户手续。不过在本案中，作为买方的代理人，笔者发现在动迁房安置协议中，安置人为秦某与其妻子王某，而房屋买卖合同以及购房款收据中均无王某的签字。此类情况在动迁房买卖中也是屡见不鲜，由于动迁房一般都是在签订安置协议五年后才能够办理房产证，同一般已经办理房产证的房屋相比，买方很容易疏忽谁才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也经常发生由夫妻一方代替另一方签字的情况。那么从本案来看，房屋买卖合同没有共有人王某的签字，属于效力待定的合同，若是王某对该份合同不予以追认，本合同属于无效合同。既然双方已经发生了纠纷，那么王某肯定是希望通过不予认可来使合同无效，进而根据无效合同的法律后果房屋可以返还的应当返还，这明显对于购房者林某是不利的。那么本案是否可以通过善意取得制度来使林某取得房屋的所有权呢?答案明显是否定的，根据物权法规定，不动产构成善意取得必须已经办理完成登记手续，而本案的诉讼起因恰恰是因为被告不肯办理手续，不符合善意取得的条件。那么本案的突破点在何处?笔者认为，应当依据婚姻法解释第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 该条款系合同法中表见代理制度在婚姻法中的特殊规定，同合同法是普通法与特别法的关系。那么原告林某是否属于善意第三人成为了关键点。本案原告在购房时，被告表明其妻子已经同意卖房，并且购房合同中被告也保证该房屋产权清晰以及取得了共有人同意，中介方对此予以了证明。此外，在庭审中，法院也查明了秦某和王某共同居住于千灯某小区，与发生纠纷的房屋距离不远。笔者在庭审中提出，交房至今已经大约5年时间，如此长的时间内，王某也在当地，不可能不知道房屋已经出售的事实，同时，王某也从未提出过任何异议，由此推断，王某应当是知道且同意该房屋被出售的。后法院亦采纳笔者的观点，判令合同有效，应当继续履行，秦某和王某协助履行过户手续。
结合本案，若王某居住于其他城市亦或者本身有精神类疾病等情况，导致其有很大的可能无法获知其所共有的房屋已被秦某出售，那么笔者认为和本案又有重大区别了。此种情况若是查明属实，笔者认为则以合同属于效力待定较为适合。此外，若是本案中秦某与王某并非夫妻，而是其他亲属关系，那么可否参照上诉案件处理?笔者认为，此类情形有相似性，但是在审核其是否知晓或者应当知道房屋被出售时需要更加谨慎，需要综合考虑居住地点、年龄、精神情况等。
二、农村房屋拆迁纠纷的注意事项
（一）补偿标准低
土地管理法规定补偿费是按照土地被征收前三年平均年产值的若干倍来测算的，这种测算方法是否科学有待商榷。且该法对被征收土地上的农民房屋仅作为附着物对待，并将补偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。而有的省、自治区、直辖市人民政府违反立法法的规定，没有严格按照授权目的行使该项权力，将该授权给下级行政机关，下级行政机关为了减少土地储存成本，维护地方政府利益，通常将补偿标准规定较低。
（二）随意性大
在农民房屋拆迁补偿纠纷案件中，有的拆迁人暗箱操作，与被拆迁农户签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平性，对同样被拆迁农户的房屋，在同等的条件下，得到的安置补偿结果不一样;另外，有的农村集体经济组织依法收回土地使用权的补偿标准，交由村民会议按照民主议定程序决定，补偿标准随意性大。
（三）拆迁协议凸显家事代理性
在农村，集体土地上的房屋一般仅办理了集体土地使用权证，而未办理房屋所有权证。有不少拆迁补偿协议不是与被拆迁房屋所有人和宅基地使用权人（或户主）订立的，而是在本人未签字或授权的情况下，由享有家庭共同财产权的其他家庭成员以自己名义与拆迁人订立拆迁补偿协议，此类拆迁协议往往在一定程度上表现为家事代理的性质。
（四）处理难度大
1、案情复杂
农民房屋拆迁纠纷案件拆迁主体间的权利义务纵横交错，其中有拆迁人与被拆迁农户的补偿安置关系，有被拆迁农户与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁农户、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂。
2、群体性纠纷多，社会影响大
由于城市发展和旧城改造建设中，多为集体拆迁或片区拆迁，虽然被拆迁农户的情况千差万别，但各被拆迁户要求得到合理的安置补偿等方面的利益是一致的，这一共同利益使各被拆迁户结成一个个小的群体，一旦与被拆迁农户发生纠纷，就容易发生群体性上访、静坐等事件，社会影响大。
3、息诉工作难做
此类纠纷诉至法院，往往是拆迁人与被拆迁农户之间的矛盾纠纷达到不可调和的程度，且司法实践中，由于此类案件缺乏具体的法律依据，认识不尽一致，导致当事人对法院判决和认可度大受影响，极有可能反复缠诉，不利于双方矛盾纠纷的彻底解决，已成为当前当事人涉法信访案件的重点。
以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于2018年农村买卖房屋拆迁纠纷案例以及房屋拆迁纠纷处理的注意事项的相关法律知识。通过上文介绍相信大家对于如何处理拆迁纠纷应该都有了基本了解。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
责任编辑：楚雨荨
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