现在的中国，房屋融资要怎么进行呢？

更新时间：2018-10-18 10:31:58人浏览

问题描述：

我有一个叔叔，他和我们的关系非常好,很早之前就去国外发展了，但是现在他想回家发展，他现在想在中国做房地产开发，但是对于房屋融资他不太了解，由于刚刚回国，所以他讲咨询一下律师，房屋融资要怎么进行呢？谢谢律师的解答

2位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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胡军律师

盟

服务地区-宁夏石嘴山·电话-180-9524-1616

你好，从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。　　房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。　　找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。　　房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。　　实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式

2018-10-18 10:31:02

刘宗杰律师

服务地区-宁夏石嘴山

有九大方式：一、基金组织　　第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。　　二、银行承兑　　第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现８０％。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出８０％到９０％的银行承兑出来。就是开出１００％的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开１２个月的。大部分地方都只能开６个月的。也就是每６个月或１年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。　　三、直存款　　第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前３０天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。　　四、银行信用证　　第四种融资的方式（第四种是大额质押存款）是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。　　五、委托贷款　　第五种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。　　六、直通款　　第六种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息１８。一般都在２０以上。　　七、对冲资金　　第七种融资方式就是对冲资金。市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。　　八、贷款担保　　第八种融资方式是贷款担保。市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金。　　九、典当融资　　第九种融资方式是典当融资。就是将房产抵押给典当行，从典当行贷款及时归还本金利息的一种融资方式。此种方式门槛不高，只要有合法房产类，即可进行抵押融资。而且贷款速度快，比如：华夏典当行房产典当融资一个工作日就可以完成放款。而且此种抵押贷款方式不同于银行抵押贷款是对于资金用途不做限制。缺点是利息比银行要高，比较适合中短期融资。

2018-10-18 10:31:58

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