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如何确认房屋买卖合同无效

如何确认房屋买卖合同无效

发布时间 :2019-11-18 15:49浏览量 : 254
房屋买卖合同,是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。在房屋买卖中,买卖合同的有效性经常遇到纠纷。那么,如何确认房屋买卖合同无效?下面为大家介绍一下相关知识。
  •   在我国房地产法律规定当中,有些房屋经过相关部门的同意民事双方是可以进行买卖处理的。但是有些房屋则不能够私下进行交易买卖。那么,哪些房屋买卖合同无效呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

      一、哪些房屋买卖合同无效

      (一)房屋与土地分开转让的。(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让、地产不得转让)

      这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。

      (二)侵犯优先购买权的。

      房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。

      (三)因欺诈而转让商品房的。

      买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      (四)商品房预售违法的。

      我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

      (五)在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。

      《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,以下合同应为无效:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

      (六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

      如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

      二、房屋买卖合同的法律规定

      1、房屋买卖合同需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

      2、在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果。

      3、出卖共有房屋或出租房屋时,其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

      4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

      5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量
    房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

      6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此
    项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

      7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

      8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。

      三、房屋买卖合同的主要条款

      房屋买卖合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款:

      1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

      2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:

      房屋的坐落位置;

      所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;

      房屋是现房,还是期房;

      房屋的配套设施和维修标准。

      3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

      5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

      6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

      7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

      房屋买卖无效的情形有很多,在购买之前买房最好需要对这些情况作出简单的了解。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解哪些房屋买卖合同无效这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   房屋买卖中最重要的是签订合同,签订的房屋买卖合同如果是无效的,无非是让人很糟心的,下面小编给大家介绍下,房屋买卖合同无效的后果有哪些,有哪些是常见的无效房屋买卖合同大家需要避免的。

      一、房屋买卖合同无效的后果有哪些

      1.出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

      2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3.因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      4.在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      5.涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      二、房屋买卖合同无效的情况有哪些

      1、房产、地产分别转让的合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,必须同时转让。

      2、未办理登记过户手续的合同无效。房屋属于不动产,以等级而非交付为生效要件。

      3、产权主体有问题的合同无效。房屋出卖的主体必须是该房屋的所有权人。

      4、侵犯优先购买权的合同无效。房屋买卖中,共有人,承租人在同等条件下有优先购买权。

      5、单位违反规定购房的合同无效。机关,团体,部队,企业事业单位部的购买或变向购买城市私有房屋,如有特殊情况,需经县以上人民政府批准。

      6、在买卖中存在欺诈行为的或是显失公平的无效。

      7、若是非法转让的,则合同无效。

      另外,商品房预售违法,侵犯优先购买权,房屋与土地分开转让,买卖权属有争议的房屋买卖合同无效;无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效;与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的,买卖合同无效。

      三、房屋买卖合同范本

      合同双方当事人(须由本人亲自填写,并确保所填联系方式真实可靠,以便能及时取得联系;如联系方式发生变化,应及时通知对方):

      出卖人(甲方):

      买受人(乙方):

      鉴于:1、甲方系本合同项下房屋的所有权人,甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定,没有产权及债务纠纷,且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意;

      2、甲方愿意将房屋出卖给乙方;

      3、乙方愿意购买上述房屋;

      4、乙方已向甲方交付定金共*元整;

      5、本合同项下房屋的《房地产权证》尚未办理。

      根据国家有关法律、法规规定,甲乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上,为明确双方权利义务,就乙方向甲方购买房屋订立本合同,以资双方共同信守履行。

      一、标的房屋基本情况

      1、位置: 市 区 路 号 。

      2、户型: ;建筑面积: 套内面积:

      3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。

      二、房屋价款

      房屋的交易总价为:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

      本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。

      公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。

      三、付款方式及期限

      甲乙双方同意以下列方式付款:

      1、乙方已向甲方交付定金 元整,自本合同签订之日起____天内乙方支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方;

      2、剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾 元整于乙方取得该房屋的《房地产权证》之日起____天内支付。

      四、房屋交付及产权登记的约定。

      1、甲方应于本合同签订之日起____天内将本合同项下房屋全部交付给乙方,并应在交房当日将_________等费用结清。

      2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后 日内,及时办理权属登记(指房屋的《房地产权证》)。

      3、甲方应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房地产权证》)之日起 日内,及时将房屋权属登记过户至乙方名下。

      五、税费分担约定

      1、甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担。

      2、甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担。

      六、违约责任

      1、乙方如未按本合同规定的时间付款,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之 的违约金。

      2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付,自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之 的违约金。

      3、如甲方违反本合同第四条房屋交付及产权登记的约定,乙方有权选择下列任一种方式处理:

      a.乙方退房,甲方在乙方提出退房要求之日起日 内将乙方已付房价款退还给甲方,并按已付房价款的 %赔偿乙方房屋损失,同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。

      b.乙方不退房,甲方按已付房价款的 %向乙方支付违约金。

      七、争议的解决方式

      本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向房屋所在地人民法院起诉。

      八、特别约定

      房屋交付后,如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿,由乙方所有。

      九、免责条件

      1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担损失赔偿责任;

      2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

      十、本合同经重庆周立太律师事务所见证。

      十一、本合同一式三份,甲乙双方各执一份、律师事务所一份,具有同等法律效力,自甲乙双方签字后生效。

      十二、本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。

      十三、双方约定的其他事项:附件 。

      甲方:_________________

      乙方:__________________

      身份证号码:__________________

      身份证号码:___________________

      地址:___________________

      地址:____________________

      电话:___________________

      电话:____________________

      签订日期:

      见证人:

      上面介绍了房屋买卖合同无效的后果有哪些,还有常见的房屋买卖合同的七种情况。大家签订房屋买卖合同的时候一定要注意上面的几种情况。也有房屋买卖合同的范本供大家参考。希望对大家有帮助。以上就是房屋买卖合同的相关介绍。如果大家对房屋买卖合同还有什么不懂的地方。可以咨询法律快车网站上面的律师。

     
  •   在现在的生活中,到处都有要用到合同的地方,尤其是在购买小产权房的时候签订的合同,一定要谨慎,否则可能构成无效。那么小产权房屋买卖合同无效的理由有哪些?认定小产权房买卖合同有效的理由有哪些?签小产权房买卖协议书要注意什么?

      一、小产权房屋买卖合同无效的理由有哪些

      1、农村集体所有土地的使用权不得流转

      《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:"农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:"违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效".所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

      2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

      小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

      3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

      关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》,国土资源部发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》,2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等,都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现,但它们代表了国家的政策导向,而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证,房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出,小产权房买卖合同应当是无效的。

      二、认定小产权房买卖合同有效的理由有哪些

      1、认定合同是否有效,应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同有效,否则无效。

      小产权房买卖合同归根结底是合同,要遵守《合同法》的规定,只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定,就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定,当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定,无论是国务院下发的通知、决定,还是国土资源部下发的意见,都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治,小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

      2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。

      《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

      对于小产权房买卖来说,双方订立合同处分自己的财产,不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题,即使有一方隐瞒了真实情况,实施了欺诈行为,也只是损害了另一方的利益,而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益,基于一户一宅的规定,房屋卖出后,不能再申请宅基地,所以不会对集体和第三人的利益构成危害,现今的农民在宅基地上通常是建楼房,除了自己居住的一两套房屋外,还留有多套空闲房屋,将这些空闲房屋出卖给第三人,并不会使农民失去其赖以居住的土地,相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长,另一方是为了满足自身住房的需求,这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起,除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款,前面已叙述过,没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上,小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。

      3、如果认定合同有效,符合诚实信用原则,有利于保护守信方的利益,有利于促进交易安全。

      现行的小产权房买卖合同纠纷中,要求确认合同无效的一方通常是出卖方,起因大多是因为房屋卖出后,由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格,出卖人觉得吃了亏,遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后,因利益的驱动而产生悔意,并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为,不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证,对于出卖人来说是明知的,出卖人在卖出房子后,又以合同违反规定要求确认无效,这是一种恶意抗辩,如果认定了合同无效,无疑是对不诚信者的纵容,不利于保护交易安全,同时也是对诚实信用原则的违反。

      三、签小产权房买卖协议书要注意什么

      1、甲方应当于某年某月某日交给乙方房子,甲方如不按合同规则的日期交给房子,每逾期1天按房价总额千分之一核算违约金付出给乙方。逾期超越多少个月时,乙方有权免除本合同。

      2、乙方悉数或部分不实行本合同规则的付款日期及办法的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一核算的违约金给甲方。逾期超越多少个月时,甲方有权免除合同。解约时,乙方已付房价款的多少作为甲方的丢失补偿金。

      3、如果甲方出售的房子存在质量问题影响到乙方寓居权力的行使,全部职责由甲方承当,并应补偿乙方的丢失。

      4、本合同签定后,任何一方不得私行改动或免除合同。如因严峻客观原因导致本合同的免除,甲方应依照销售评价价返还乙方房子价款,并补偿乙方的房子装修费用。

      5、如因规划部分、规划部分的原因导致房子质量和运用功用的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额交还乙方。

      以上就是法律快车小编为大家介绍的关于“小产权房屋买卖合同无效的理由有哪些”的相关法律知识,通过上文,相信大家也明白并不是签订了合同就生效的,需要根据具体情况来判断。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   经济发展得迅速,但是物价水平也提高了不少。很多人面临的最大压力就是:买房、养孩子。二手房相对于一手房来说价格要便宜得多,因此成为了很多人购买的对象。那么二手房屋买卖合同无效的情形有哪些呢?

      一、二手房屋买卖合同无效的情形

      合同无效的情形(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。二、二手房买卖合同无效情形(1)无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。

      依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。(3)以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。(5)乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。(6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

      二、二手房买卖合同违约金

      在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

      在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

      三、二手房买卖的风险

      1、遗漏必要主体。一般而言,房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁,如果房屋为多人共有(如夫妻共同共有),而订立合同时共有人未在买卖合同上签字,可能导致买卖合同无效。

      2、合同主体不合法。现实生活中,部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同,以致买受人最终钱房两空。

      3、房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

      4、故意规避税收。现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,最终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。

      现在二手房买卖市场还是比较发达的,如果当事人有意向购买二手房的话,可以到正规的房屋中介进行了解。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于二手房屋买卖合同无效的情形的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。

     
  •   实践中,因为某些因素导致所签订的合同无效的情形很常见,如以欺诈,恶意串通等手段签订的合同视为无效合同。合同无效是可以请求赔偿的,今天为大家整理了关于房屋买卖合同无效赔偿的法律知识,希望能给大家提供帮助。

      一、房屋买卖合同无效赔偿

      无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下几种赔偿方式。按照合同法的基本理论,合同无效的,由导致合同无效的过错一方承担缔约过失责任,而缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益(又称固有利益)损失,信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。

      1、出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。

      2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      3、在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      4、因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      5、涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      二、合同无效的情形包括哪些

      《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      三、哪些机构有权确认合同无效

      确认合同无效的机构具有法定性。合同效力的确认,事关合同当事人订立合同的目的能否实现,以及当事人合法权益能否得到保护的问题。同时,合同效力的确认,还关系到交易能否正常进行和社会经济秩序稳定的重要问题。因而,对无效合同的确认,应采取慎重态度。因此,法律规定,无效合同的确认归人民法院和仲裁机构,其他任何组织和个人均无此项权利。

      以上是有关房屋买卖合同无效赔偿的内容,希望能给大家提供帮助。从中我们也可以知道有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如需了解更多,欢迎登录法律快车网站,将提供免费的法律咨询。

     
  •   在现实生活中,当事人在进行房产交易的时候可能会遇到合同无效的情形,协商不成时,可以通过诉讼途径解决,那么房屋买卖合同无效起诉状怎么写呢?

      一、房屋买卖合同无效起诉状范本

      原告:xxx,汉族,年 月 日生,身份证号:xxxxx  住xxxxxx。

      被告:xxx房地产有限公司,组织机构代码:xx  住所地:xxx 法定代表人:xxx

      诉讼请求:

      1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效。

      2、被告返还购房款xxxxxx元并按照银行的同期贷款利率支付自2013年1月12日至判决生效日止的利息。

      3、本案诉讼费由被告负担。

      事实与理由:

      2013年1月12日,原告与被告签订房屋买卖合同,约定原告购买由被告开发的x小区x号楼x单元x号的房屋一套。原告向被告交纳了全部购房款xxxxxx元。按照房屋买卖合同的约定,被告应当于2013年10月31日前向原告交付符合约定的房屋,但被告应交付的房屋已怠工停建。原告多次催告被告履约及请求解除房屋买卖合同并返还已付购房款,但均未果。被告逾期未交房的行为显已违约,合同目的已经无法实现。

      为此,原告现根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律向贵院提起上诉请求,恳请贵院予以支持,以维护原告的合法权益。

      此致

      xxx人民法院

      具状人:

      年  月  日

      二、房屋买卖合同无效情形

      1、房地产分离出卖,合同无效。

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      三、房屋不得转让情形

      1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      3、依法收回土地使用权的;

      4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      5、权属有争议的;

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“房屋买卖合同无效起诉状范本”的法律内容,诉讼之前,需要提交起诉状,除此以外,大家还有必要了解房屋买卖合同无效的几种具体情形。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   我们都知道打官司是要收费就是我们常说的诉讼费,如果请专业的律师还需要律师费用。相信大家对法院收取的诉讼费标准还是不是很了解吧,接下来为大家介绍有关房屋买卖合同无效的诉讼费用的法律知识,希望能给大家提供一定的帮助。

      一、房屋买卖合同无效的诉讼费用

      《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定:“ 当事人进行民事诉讼,应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外,并按照规定交纳其他诉讼费用”。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》中的规定,财产案件收费标准依据争议的价额或金额,按比例进行收费:不满1000元的,每件交50元;超过1000元至5万元的部分,按4%交纳;超过5万元至10万元的部分,按3%交纳;超过10万元至20万元的部分,按2%交纳;超过20万元至50万元的部分,按1.5%交纳;超过50万元至100万元的部分,按1%交纳;超过100万元的部分,按0.5%交纳。除此以外,根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》中的还规定了知识产权案件,行政案件,破产案件中的涉及财产或有争议金额的,按财产案件的收费标准交纳。

      二、签订房屋买卖合同的内容有哪些?

      1、当事人的基本情况;

      2、房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;

      3、房屋价款数额、计价标准等,有国家统一价格的,应执行国家法定价格,没有统一价格的,由买卖双方参照评估价格自行议定;

      4、付款的时间方式等;

      5、房屋竣工及交付的日期;

      6、办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;

      7、违约责任;

      8、其他当事人约定的事宜,如合同生效的条件,对不可抗拒事件处理等;

      9、合同的签订日期、地点、签字人等。

      三、房屋买卖合同在什么情况下可以解除?

      1、因客观原因解约

      如果发生了不可抗力而导致合同无法继续履行,卖方只需提供不可抗力相关文件证明,随后与买方及中介进行协商,签订解约协议即可。这种情况下,卖方只需退还定金,不必承担其他违约金。

      2、因买家违约解约

      如果买方存在违约状况,而卖方提出解约,三方无异议的也可直接签署《解约协议》,卖方可要求不退定金。

      3、卖方单方解约

      若卖方单方面提出解约,需赔偿买方违约金,支付违约金一般有两种情况,一种是合同中没有具体规定的,且卖方仅收取了定金,则赔偿双倍定金,另一种是合同中有具体规定的,可根据合同约定处理。

      综上所述,我们可以知道诉讼是要收取诉讼费用的,而且这诉讼费费用是有标准的,不是乱收费的。如果涉及到财产案件收费标准依据争议的价额或金额,按比例进行收费。如需了解更多关于房屋买卖合同无效的诉讼费用的内容,欢迎登陆法律快车官网,将提供免费的法律咨询。

     
  •   房屋买卖不同于平时在商店里买衣服,其涉及的金额较大,必须谨慎对待。签订合同的时候不仅要注意合同条款,而且要了解对方当事人是否有相应资质,否则,很有可能签订的房屋买卖合同是无效的。

      一、房屋买卖合同无效案例分析

      (一)房屋买卖合同无效案例

      魏本昌1971年底招工,邱菊花1985年搬走;魏XX1987年出去工作;1998年父亲病逝,房子由母亲住;2004年母亲去世,房子空闲;二原告在外地,遗留的房屋院落由第二被告魏XXXX拿着院落钥匙,对房屋院落管理。2005年4月18日魏XXXX以5000元价格卖给其大姨子姐曹XXX。魏XXXX陈述卖房子也没有给其他家庭成员讲过。被告魏XXXX在沙湾县县城防疫站就近居住,对房屋进行管理。原告的姐姐在2014年的案件开庭时询问陈述:姊妹在每年过年时相聚。原告陈述:因曹XXX是魏XXXX的大姨子姐,是亲戚居住房屋,原告没有过多在意过问此事;2014年3月29日母亲去世十周年弟兄相聚时,正值全国农村宅基地普查确权;原告魏XX问起宅基地的事确权怎么办的,被告魏XXXX庭审自述明确说明房子已出卖。魏本昌以自己年老打算回乡居住为由,要求魏XXXX与曹XXX协商返还房屋未果后,起诉来院,请求确认合同无效。

      (二)法官分析

      1、买卖合同的订立不仅要符合《中华人民共和国土地管理法》的规定,而且要符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定;根据证人证言和房屋取得来源的事实,涉案房屋原系原告与被告魏XXXX姊妹及父母的家庭共有财产;原告与本案有直接利害关系,原告主体资格适格。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的,该合同有效。所有权有四项基本权能,被告魏XXXX对房屋进行管理,不等于对房屋有权处分。

      2、被告魏XXXX答辩自述卖房子事前没有给其他家庭成员讲过,至于魏XXXX处分房屋事后是否取得其他家庭成员的口头表示明示追认认可,本案没有充分证据支持。合同的其它形式包括行为表明的形式,推定形式和默认形式。表见代理是形式上的有权代理,实质上的无权代理,法律后果拟制有效,有理由相信其有代理权即有证据证明其有代理权,不能因为原告第十年起诉就推定是表见代理。夫妻之间的房屋处分行为因生活紧密度较高可以推定为表见代理,兄弟之间处分家庭共有房屋不能推定为表见代理。默认形式必须有法律规定才能产生默认的法律效果。故本案该买卖合同确认为无效。

      3、根据《中华人民共和国物权法》第十五条  的规定,物权效力与合同效力相区分。买卖合同是取得房屋所有权的基础性法律关系和原因性法律关系。原告诉讼请求确认合同无效,原告没有物权请求权,即没有要求被告曹XXX返还房屋的请求权。

      二、房屋买卖合同无效的情形

      1、房屋与土地分开转让,合同无效

      我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则,根据这一原则所有人处分自己的房产时,建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是 建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和 土地使用权分别转让与不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、侵犯优先购买权,合同无效

      《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共 有。《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执 行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:"出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条 件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"

      房 屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买 权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法 院宣告该房屋买卖无效。

      3、商品房预售违法,合同无效

      我国《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按 提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办 理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的, 可以认定有效。

      4、与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的,买卖合同无效

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      本来怀着满心期待要住进新房子,结果却被告知房屋买卖合同无效,交不了房。这就是因为没有好好审查合同内容和对方当事人的资质所导致的,就是因为当初没有谨慎,所以导致合同无效的局面。以上就是法律快车小编为您整理的关于房屋买卖合同无效案例分析的内容,希望对您有所帮助。 

     
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