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土地增值税税率表

土地增值税税率表

发布时间 :2018-11-22 14:03浏览量 : 230
企业取得土地使用权的方式不同,或者企业发生了与土地使用权相关投资等事项,都可能在土地增值税计算中产生取得土地使用权所支付的金额确认问题。那么土地增值税税率表是怎样规定的?
  •   土地增值税采取了预征税款,达到清算条件时,进行土地增值税清算的做法。那么土地增值税应税收入如何确定?土地增值税税率是怎样的?

      一、土地增值税应税收入如何确定

      土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%。

      根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

      第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      第九条纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:

      (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

      (二)提供扣除项目金额不实的;

      (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

      二、2018土地增值税税率表

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

      1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      2、土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      以上就是关于“2018土地增值税税率表”等相关法律知识。土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的,但是各地具体计算方法又略有不同。

     
  •   随着互联网经济时代的到来,增值税的发展变化也越来越大。土地增值税的缴纳因为它是有一些不定因素的出现,所以往往会涉及到一定的风险。那么,土地增值税纳税风险有哪些呢?我相信你一定会对这些问题产生浓厚的兴趣。

       一、土地增值税纳税风险有哪些

      1.纳税人来源于税收立法层面的纳税风险

      2.纳税人来源于税收行政方面的纳税风险

      3.来源于纳税人自身的原因

      (1)纳税风险来源于纳税人自身的原因最为突出地表现在依法纳税观念的弱化。

      ①在执行具体法律法规时,纳税人没有完全树立与征税机关的平等地位,因此往往以税务官员个人的意见作为确定税务责任的界限。即使意见相左,也往往采取息事宁人、得过且过的方式放弃正确的权利主张。

      尽管国家已经通过立法方式赋予纳税人主张合法权益的外因,但纳税人由于自身的陈旧观念和浅薄的法律意识,不去积极主张自身合法权益,不充分发挥内因的决定性作用,在执行具体法律法规时,纳税人要树立与征税机关的平等地位,积极主张合法权益,也是不行的。

      ②纳税人往往造成一种错觉:和税务官员处理好私人关系远甚于双方面对面就政策而进行开诚布公的讨论。

      在经济生活中,纳税人要想得到税收优惠,必须先请客然后再行文请示,还要多说好话,似乎已成为一种定律。纳税人获得理应给予享受的优惠政策,仿佛一切来源于和税务官员良好的私人关系。其结果是造成税务官员私欲的膨胀与纳税人潜在风险的增加。

      许多纳税人的教训告诉我们,税务官员口头的承诺代替不了税法,人情终究不是法律。从税法的法律层面讲:即使税务机关和税务官员给予纳税人某些不应给的优惠政策,由于其具体行政行为属于法律规定的无效行政行为,优惠政策仍有被收回的可能。反之,税务机关应当给予纳税人充分享受的优惠政策,而税务机关或税务官员采取推诿、不作为的方式阻止纳税人获得,纳税人一样可根据《中华人民共和国税收征收管理法》向上一级税务机关积极主张合法权益。

      (2)纳税人自身的专业素质(主要反映在对于税法的全面认识与运用)严重滞后于经济的发展。

       二、土地增值税税种特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      三、土地增值税清算

      土地增值税国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。政府的这一动作,最终将会给楼市带来什么样的影响,国内各媒体纷纷发表了自己的看法。

      意在遏制不规范行为

      香港《经济日报》刊载社论文章写到,国家税务总局发出通知,全国下月一日起,清算房地产开发商的土地增值税,17日内地股市升势闻风逆转向下,大量地产股跌停板,在香港上市的内地地产商股价亦急挫。文章指出,土地增值税的严格执行,势将压缩内地地产商利润,但并不代表中央要打击内地楼市。

      文章认为,这次通知仅由国家税务总局发出,与去年中遏抑房地产的“国十五条”由九个部委联合发出,已可见层次的截然不同。国家税务总局是次重申现有的条例,宣布开展清算,目的应是力压房地产业不规范、游走灰色空间的行为,配合中央要房地产走入健康发展的轨道。土地增值税其实早于93年实施,但由于属地方税,以及让地方能因地制宜,故操作上予地方政府很大弹性,地方在执行上亦确尽用灰色空间,将本来高达3成至6成的税率,大减至只有1%至3%,令增值税本来要打击土地囤积与炒风的功能,几近于无。

      文章指出,国家税务总局表明要开展清算,相信就是要收紧各地方政府,在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带,地产商应缴的税必须缴,有囤积居奇的就更要透过征税打击,规范房地产业,缓和社会矛盾。故此,如有关政策得到落实,内地地产商的盈利、暴利,势将大减。

      国五条税收细则公布 土地增值税预征率加码

      北京市地税局、住建委2013年3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》,为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5% 预征土地增值税。

      相信大家通过阅读以后,可以更加清楚了解土地增值税纳税风险有哪些。对于一些风险我们需要时刻保持着冷静聪明的头脑去应对一切相关的问题。

     
  •   对于有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额,政府是要征收土地增值税的。征收土地增值税,一来增强了国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控,二来也增加了国家的税收,充盈了国库。

      一、土地增值税计算依据是什么

      土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

      增值额=转让房地产收入一扣除项目金额扣除项目金额包括以下几部分:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。

      二、土地增值税的计算方法

      (一)纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税;如采取分期收款方式转让房地产的,可预征土地增值税,待结清价款后进行清算,多退少补。

      (二)纳税人采取预售方式转让房地产的,可按买卖双方签订合同所载金额计算出应纳税额,再根据每笔预收价款占总收入的比例计算每次需缴纳的税额,于每次预收价款时预征土地增值税,待项目竣工后进行清算。

      (三)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发分块转让,对允许扣除项目的金额,原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,若按此办法难以计算或明显不合理的,也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。

      (四)纳税人进行房地产综合开发,一时不能按项目分摊允许扣除项目的金额,或项目竣工前无法计算实际扣除项目金额的,可先按建筑面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税,待项目全部竣工办理结算后,再进行清算。

      (五)除上述方法外,各地可根据当地实际,采取其它征收方法。”

      三、土地增值税的特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      土地增值税(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      土地增值税由税务机关征收,纳税人应该在在相应的时间内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

     
  •   土地增值税和契税是我国两种不同的税种,但都是关于房屋土地方面的税种,现实中很多人分不清土地增值税和契税,那土地增值税和契税的区别在哪?房产开发土地增值税怎么计算?

      一、土地增值税和契税的区别在哪

      土地增值税和契税的区别主要在于以下几点:

      1、这两者的纳税人不一样。契税是向权属承受人(即买方)征收的一种税,转让方(即卖方)不用交;土地增值税是向转让方征收的税,承受方不用交。

      2、计税依据不一样,契税一般以双方约定的成交价格作为计税依据;土地增值税的计税依据是转让方取得土地的转让纯收入,即转让价减去成本和费用等支出后,以增值额作为计税依据的。

      3、定义不同。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为;契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

      二、房产开发土地增值税怎么计算

      房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额,计算收入。收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率。

      财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除”,即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

      由于房地产开发行业自身的特殊性,在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入,待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定,对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税,待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

      增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%,如果要是未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。如果增值额超过扣除项目金额100%,但是却没有超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

     
  •   面对土地我们是需要征收土地税的,而且面对超过一定范围的土地是需要征收增值税的。很多人都对我国的土地增值税不是很了解,更不用说土地增值税的免征收方式了。

      一、免征土地增值税的条件是什么

      第一,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

      普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。“普通标准住宅”的认定,可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。根据国办发[2005]26号文的规定,享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第8条第(一)项的免税规定。

      第二,因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

      因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照上述规定免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照上述规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

      自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

      二、税种特点

      与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      三、税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      以上就是免征土地增值税的条件是什么的全部内容。对于土地增值税或者说是所有的税款都是一方面为了解决国家的财政收入。另一方面就是为了调节贫富差距了。

     
  •   对于土地增值税也是我们需要缴纳的一项税费,土地税的缴纳之前我们要进行计算才可以,那么这样的话就知道需要缴纳多少了。那么关于土地增值税怎么计算,计算方法有哪些呢?二手房土地增值税标准是什么

      一、二手房土地增值税标准是什么

      1、纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,税率为30%,税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中,扣除项目金额的认定尤为重要。

      2、扣除项目金额主要包括三部分:

      (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

      (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      (3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。

      二、二手房土地增值税怎么交

      对于土地增值税,根据增值额的不同,税率分别为30%、40%、50%和60%。卖房人也可以选择核定征收的方式,按转让二手房交易价格全额的1%征收率缴纳土地增值税。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。也就是说主要有以下五种情况:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

      2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;

      3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,适用税率为60%;

      5、既无购房发票证明,又无房屋评估报告,按转让交易价格全额1%征收。

      三、专利权的取得要满足两个条件

      1、按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定,二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,税率为30%,税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中,扣除项目金额的认定尤为重要。扣除项目金额主要包括三部分:

      (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

      (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      (3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。

      2、根据21号文件规定,纳税人转让二手房,凡不能取得评估价格,但能提供购房的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额,可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

     
  •   虽然说现在我国为了发展我国的经济对于很多税款都进行了下调的政策,但是有些税款还是不能避免的需要按时交纳的。关于土地增值税很多人都不是很了解。

      一、土地增值税纳税主体是谁

      1、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      2、所以土地增值税的纳税人就是现有的权利人,也就是我们所要转让的房产的权利人,也就是卖方。

      二、土地增值税在哪里交税

      1、土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳。“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

      2、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      三、税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      以上就是土地增值税纳税主体是谁的全部内容。土地增值税其实这样看来有些类似于我国的相关的个人所得税,毕竟都是叠加式的。

     
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