五证全无一房两卖引起的纠纷
导读:
一个楼盘要销售,必须首先获得国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和商品房预售许可证,简称"五证",而让人奇怪的是,位于沈阳市黄金地段的"亚洲城"项目五证全无,却早在2008年就开始销售,更神奇的是,由于项目投资和建设的两家开发商间存在利益纠葛,导致很多房屋一房两卖。
现象一:曾经的学区地王实际是黑户
提起亚洲城,很多沈阳人都不陌生,2008年初,该项目就一直以皇姑区地王的形象被誉为区域的首府级建筑,而且项目由于临近五所重点中小学校,被誉为学区地王,名声显赫。可就是这么个众人眼中的"贵族",竟然是个"黑户":至今没有获得准予销售所需要的五证。
可就是这个至今名不正言不顺的项目,却早在2008年只是图纸时就开始销售,据新华网报道,该项目2008年的价格为5000多元/平方米;而到2010年,价格已经飙升到7700元/平方米,2/3的房子都卖光了。据购房者介绍,"房子卖得特别火,即使是交全款都要排号。"
现象二:一房两卖没人管
由于该项目投资和建设的两家开发商之间的利益纠葛,从去年10月开始,亚洲城还没建好,两家开发商亚产(沈阳)房地产开发公司和爱凯投资咨询(沈阳)公司便已对簿公堂,部分房源被两家开发商卖给了不同的购房者。
现象三:开发商违规提高容积率
众所周知,楼盘的容积率越高,开发商可以在同样的土地上建造的房子就越多,高容积率是很多开发商追求的,可是为了保证居住的舒适度,每块土地的容积率在卖地时就是规定好的,如果想该规划提高容积率需要规划局的审批,流程复杂。可是按照规划,"亚洲城"地块容积率为4.0,而事实上其在建楼盘容积率已经达到5.2。这意味着占地面积为33784平方米的楼盘,建筑面积将从13.5万多平方米增加到17.56万多平方米,多出4万多平方米。如果按照6000元/平方米计算,开发商将从"亚洲城"项目多获得2.4亿元。
对此,沈阳市规划和国土资源局有关人员表示,截至目前,亚洲城项目并没有走完提高容积率的审批手续,属于未批先建。
而开发商对自己的违规行为也"满腹委屈",爱凯投资咨询(沈阳)公司副总经理张志英说,作为当年沈阳"地王"之一的"亚洲城",土地交易成本高达3.64亿元人民币。按照拿地时规划的容积率,开发商无利可图还要赔钱。而开发商之所以甘于冒险,是因为皇姑区政府曾承诺,允许开发商提高容积率,避免投资受损。[page]
先上车后补票--地方政府撑腰,地王到处横行
作为一个建造在黄金地段的大楼盘,要说地方政府没有看到其违规行为实在说不过去,"睁一只眼闭一只眼""看到当做没看到"才是更好的解释。
一直以来,不管是国家要扶植房地产也好,还是要调控房地产也好,地方政府对房地产的态度只有一个"大开方便之门",原因很简单,房地产行业是地方财政的主要来源,是地方政府的"财神爷",有看到得罪"财神爷"的吗?正是在地方政府的撑腰下,开发商可以视各种法规政策于无物,想怎么建就怎么建:不符合规划?我盖完楼之后你给我按照我的要求改;没有准予销售的五证?我卖完以后你给我补齐不就得了。地方政府早已沦为开发商的办事处,一路绿灯打开,"先上车后补票"成了天经地义,难怪开发商们拿地根本不用考虑能不能盈利,不能盈利也能改成能盈利的,好无后顾之忧。如此"大爷"的地位不知羡煞了多少外国辛苦计算盈利率的开发商们。同是盖房子的,差距不是一般的大啊。
亚洲城项目近况:责令暂停销售
据悉,沈阳皇姑区政府已责令"亚洲城"项目暂停销售,并协调两家公司和解完成相关手续办理,尽早交付;对于"一房两卖"问题,开发企业同意退房或调换。
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