商品房欺诈能否获双倍赔偿
导读：
案情简介
2001年12月,岳某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。签约之前,岳某从该房地产开发公司的销售人员处得知,该商品房是24小时供热水、天然气入户、市政水到户,岳某觉得这些比较符合自己的购房需求,因此,就签了购房合同。2002年3月,岳某在销售人员的带领下,又看了一次房,此时,房屋内的管线都已铺设好,岳某也看到了燃气表、热水表等设施,岳某感觉这下自己可以踏实地等着入住了。2002年11月,岳某如愿住进了自己的新居,但入住后,岳某发现开发商以前承诺的24小时热水根本无法实现,原因是楼房自来水水压太低,根本不具备24小时供应热水的功能。岳某感觉到问题有些严重,遂联系邻居打听情况,这一打听,岳某才发现,自己所购房屋不但在交房时没有经过验收,无任何验收合格手续,而且,开发商压根就没有取得房屋预售许可证,而所有这些情况,开发商都一直隐瞒着。在感到问题的严重性以后,2002年12月,岳某将该房地产开发公司起诉到法院,要求解除双方的商品房买卖合同,并依据《消费者权益保护法》的规定由开发公司按照购房款对其进行“退一赔一”赔偿。
法院经过审理,认为,某房地产开发公司在进行销售时,称所卖房屋具备24小时供应热水功能,但后来因自来水压力过低使供应热水不可能的情形,属于房地产开发公司的违约行为,不构成欺诈;但开发公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的行为,构成了对岳某的欺诈,侵犯了岳某的合法权益。因此,法院判决支持岳某的退房要求,并判决被告开发公司返还岳某购房款并赔偿岳某相应损失,但岳某要求双倍赔偿房款的要求被驳回。
案例点评:
本案中,法院在判决中未支持岳某要求“双倍赔偿”的诉讼请求,但法院却认定“开发公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的行为,构成了对岳某的欺诈”,既然认定开发公司构成欺诈,就应该按照我国《消费者权益保护法》的规定判令开发公司“双倍赔偿”,因此,笔者认为法院的判决是有些问题的。
本案中,岳某为居住而购买商品房,无疑属于消费者的范畴,而开发公司建造房屋是为了销售,亦符合商品提供者的身份,属于经营者范畴,因此,双方都受《消费者权益保护法》的保护和规制。
根据我国《消费者权益保护法》第49条的规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这就是我国关于欺诈消费者要“双倍赔偿”的规定。但该法并未对什么是“欺诈行为”作进一步的界定。从我国目前的法律规定中,明确对欺诈行为作出规定的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》。根据该《意见》第68条:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”从该条规定中,我们可以看出,认定经营者欺诈消费者时需要具备以下几个条件:1、经营者具有欺诈的故意;2、经营者具有欺诈行为;3、消费者因受欺诈陷于错误,对交易的对象、质量等在认识上产生了错误;4、消费者因错误而作出意思表示。也就是说,以此条规定认定“欺诈行为”时须以经营者具有主观故意作为条件,本案中,法院已经认定开放公司隐瞒其未取得商品房预售许可证的行为系“故意”,且事实上,开发公司的该“故意”行为也导致了岳某的错误意思表示,因此,就应该按照《消费者权益保护法》第49条的规定判开发公司承担双倍赔偿责任。
当然,法院的上述判决也体现了当时理论界对“商品房欺诈行为是否适用双倍赔偿”这个问题的迷惑或者分歧。当时分歧的焦点是:一种观点认为,既然商品房是商品,购房者是消费者,就应当适用《消费者权益保护法》;另一种观点认为,商品房是一种特殊商品,价值很高,适用双倍赔偿会显失公平,所以不应适用《消费者权益保护法》。可喜的是,关于这个问题,在2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中得到了部分解决(之所以说是“部分解决”,是因为该《解释》对可以适用“双倍赔偿”的情形作出了限定)。
根据该《解释》第九条的规定:具有下列情形之一,出卖人订立商品房买卖合同时,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。也就是说,只有开发商严重违反上述三种情况之一,且导致合同无效或被解除、撤销,买受人才可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而且,该《解释》中规定的“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”与《消费者权益保护法》规定的“消费者可以要求经营者赔偿其购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”,两者在赔偿额度上是有区别的。即,该《解释》对商品房欺诈适用双倍赔偿是作了限制性规定的。
当然,尽管《解释》还存在需要完善的地方,毕竟在商品房欺诈应适用双倍赔偿这个问题上还是作出了明确规定。根据《解释》所确定的精神,如果上述案例中岳某的官司发生在2003年6月1日之后,他要求双倍赔偿的诉请可能就会得到法院的支持了。
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