开发商一房二卖 赔偿50万
导读:
案情简介:
周先生在某高档小区看中一套商品房,与开发商签订了购房合同,并支付首付款100万元。约定了交房日期。由于市场因素,房价暴涨,到交房日期几周前,周先生查看楼盘竣工程度时,发现自己订购的房子力正在装修,细问之下才知道开发商已经将房子以更高的价格卖给了张女士,并已经给张女士办理了产权登记。周先生要求开发商履行合同,交付房屋,但开发商仅同意支付违约金3万元。
周先生请团队律师代理本案。
律师分析:
这个案件是一个典型的“一房二卖”案件。关键点有以下3个方面:
1.购房合同的效力
周先生与开发商签订的是开发商提供的一个格式合同,并不因为房子实际上已经卖给别人而归于无效,它依然是一个有效的合同。
2.张女士与开发商签订的合同的效力
根据律师的调查,张女士在买房时,对于周先生已经购买该套商品房的情况的确不知情,所以如果诉讼以主张张女士购房行为无效是很难的。这种情况,张女士属于“善意第三人”,在物权法领域,善意第三人对物权的取得是受到法律保护的,综合分析之下,我们建议周先生向开发商提起诉讼,要求损害赔偿金。
3.如何赔偿
根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第8条的规定,周先生除了可以要求解除合同,返还首付款及利息之外,还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的赔偿责任。
庭审纪实:
开发商对于一房二卖的情况称之为“房号登记号码误差导致”,主观没有过错,愿意同周先生和解,但和解方案为:最高赔偿周先生5万元。
周先生不接受和解价格,在质证阶段,团队律师出示了收集到的重要证据,并申请证人出庭作证。坚持要求开发商赔偿周先生损失。
判决结果:
本案历经一、二审,最终我方胜诉。法院判令双方合同解除,开发商返还周先生购房款100万,及相关利息,并支持房款50%,即50万元赔偿金。
律师提醒:
这是一个完全可以避免的官司。
周先生如果在购房时可以对相关法律稍加了解,那么此时住进新房子的就是他,而不是张女士。在和开发商签订购房合同时,该如何避免本案遇到的情况呢?最为关键的一点——预告登记。
《物权法》第20条第一款,《城市商品房预售管理办法》第10条,《房地产管理法》第45条,对“预告登记”和“合同登记备案”做出了较为明确的规定,但是两者并不是同一个概念。合同登记备案的申请主体是开发商,而预售登记备案的主体,则可以是买受人。也就是说,我们在购买预售商品房之后,完全可以主动采取措施来避免“一房二卖”的发生。本案中,如果周先生主动做了“登记备案”,那么张女士即使与开发商签订合同,那也是一份无效合同,任何私自处分该房产的行为,都将归于无效。但是还有一点需要特别注意,预告登记是有时间期限的,期限为三个月。
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