2007成都土地市场回顾

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2007成都土地市场回顾

法律快车官方整理更新时间： 2019-01-03 05:57:46 人浏览

导读：

2007年度的成都土地市场，足以用波澜壮阔一词来形容。这一年，这个市场涌入了最多的行业巨头，诞生了最具爆炸性的新闻，甚至改变了成都房地产市场在全国的地位，当然，也冲击了人们对这个熟悉的城市固有的价值认知观念。不平静的2007年即将画上句号，在这个时候，回顾

　　2007年度的成都土地市场，足以用波澜壮阔一词来形容。这一年，这个市场涌入了最多的行业巨头，诞生了最具爆炸性的新闻，甚至改变了成都房地产市场在全国的地位，当然，也冲击了人们对这个熟悉的城市固有的价值认知观念。不平静的2007年即将画上句号，在这个时候，回顾本年度土地市场的发展，发现其脉络，有助于我们认知当下，判断未来。　　政策调控力度空前　　2007新年伊始之时，国家出台的四道土地调控政令就让开发商们感受到了料峭的“春寒”。　　1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理；同日施行的《全国工业用地出让最低价标准》明确了工业用地的出让方式和低价标准；与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，将城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业；随后，1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。一个月内，上述四项直指土地市场的政策轮番出台，不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，让本年度土地市场的开篇即写满了调控的字眼。　　步入下半年后，针对土地的调控政策纷至沓来，政策力度和调控范围均超过往年。　　9月，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对地产开发领域闲置土地的处置力度，确保供应出去的土地能够及时开发建设；该月中旬，国土资源部启动了以查处“以租代征”为重点的“全国土地执法百日行动”；随后的10月31日，成都市政府下发了《成都市闲置土地处置工作方案》，根据方案，一旦被认定为闲置土地，若开发期满两年仍未动工，政府将无偿收回土地使用权。　　10月8日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房（即两限房）建设用地的年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%，同时要求每宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年，引发了业界关于“大盘休矣”的讨论。　　11月1日，国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即“39号文”)规定，土地招牌挂的受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书；7天后，国家发改委和商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对外资在土地市场的进入门坎进一步提高，如限制土地成片开发、不再鼓励外资对普通住宅用地开发建设等。　　业界专家认为，本年度针对土地市场的政策，出台频率之密集、政策力度之大和调控范围之广，均超过往年，政策所及涵盖针对土地市场的政府职能、金融措施、土地出让和利用、保障性住房用地与经营性用地的配比、土地受让方条件等多个方面，进一步规范了土地市场，促进了市场的健康发展，对后市影响深远。　　地王停盘小地增多　　对比今年和以往几年成都市主城区(五城区和高新区)的土地出让记录，便可发现，本年度成都没有“地王”：2004年，中海拿下的城西地王1811亩，和记黄埔拿下的城南地王1036.47亩；2005年，华润置地拿下的城东原420厂地王为840亩；去年，华侨城拿下沙西线3055亩城北地王；到了今年，主城区出让的最大宗地块净用地面积仅366亩，相对于以往几年动辄上千亩的规模，已不具备地王的风范。　　年度无地王，是今年成都主城区土地交易最明显的特征之一。从今年推出的地块情况看，100亩以内的中小型地块成为土地市场的绝对主流，其中50亩以下地块又占了绝大多数；100—200亩地块屈指可数，只有10宗；上200亩的地块仅为3宗，分别是被中海地产拿下的南部新区地块、被信和置业拿下的成华区迎晖路地块和被新鸿基拿下的攀成钢地块。　　中小型地块成为今年土地拍卖市场的绝对主角，是成都市国土局促进产品供给的表现之一。市国土资源局相关负责人表示，今年出让地块的总体特征是“总量大、宗数多、规模小”，小规模地块的大量推出，是为了缩短开发商的开发周期，使供应的土地能够更快地转化为住宅产品实现即时产出，满足市场需求，缓解供需矛盾。　　市国土局促进产品供给的另一举措，是要求中小型地块不得分期建设。9月初，市国土局要求，出让规模在50亩以下的地块，开发商必须在6个月内动工建设，而且必须一期开发完成，不得分期建设。这是在市国土局去年出台招牌挂土地单宗地块规模原则上控制在200亩以内的政策之后，再一次通过对50亩以下地块的开发限制，运用土地杠杆调控房地产市场。业界专家认为，此项举措的核心是“以土地供应推动产品供应”，通过这项举措，能够缓解目前楼市的供需矛盾，而且对平抑房价也会起到积极的作用。　　外资凶猛本土突围　　外来资本在成都土地市场的扩张，从来没有如今年这般生猛凌厉。在一个以港、粤资本为主，京派、海派、渝派并进，福建、河南、河北等区域省份合拥，新加坡、印尼、美国等房产企业齐入的整体开发之势中，成都地产市场的资本构成空前多元化，资本竞争在这一年全面爆发，成都也自此由国内二线开发市场一跃而成为全国一线开发战场。　　本年度，九龙仓新拍82亩地，总投入72亿元；信和置业拍下366亩，投入41亿元；合景泰富拍下477亩，投入44亿元；万科暂获286.81亩，投入25亿元；中海斩获322.68亩，投入21亿元；嘉里置业拍下212.5亩，投入21亿元；新鸿基地产新拍259亩，投入31亿元。此外，还有首创置业、珠江投资、凯德置地、重庆龙湖、重庆金科、华人置业、河南鑫苑、厦门建发、美国铁狮门……其中来自香港、广州的地产企业，拍下的土地规模占外来企业拍卖总量的4成，拍卖金额大约占外来企业总投入的6成以上，成为本年度最生猛、也最活跃的两股外来资本势力。　　在外来资本的高压下，本土企业的生存空间虽然日渐局促，但本年度本土房企的发展曲线整体上不降反升，部分开发商正通过借道资本市场、联合开发、资本联姻等手段进行资本突围，开拓新局。极难在土地拍卖市场觅得踪影的成都置信集团，今年通过资本整合，在成都主城区、青城山、新津等地拍地6宗；蓝光在外来资本重重阻击下两次成功突围，并在9月14日创造了本土品牌单宗土地成交总额的最高纪录；此外，国嘉地产通过资本联合频频出手、正成地产“小步快跑”攻势凌厉，在这一年都表现出本土企业的一些新气象。　　南部新区资本最热　　从今年城市各个方位供地的主要区域来看，南部新区最具看点。该区域不仅供地量大、宗数多、成交价格的风向标意义明显，而且地块大多都是被大型品牌开发商拿下，将成为明年成都楼市最热门的区域。　　根据今年主城区的土地成交纪录，南部新区共出让31宗土地，其中以拍卖方式推出的有11宗，挂牌方式推出的有20宗，总宗数和总规模居各区域之首。作为成都新城市中心的南部新区，虽然住宅开发量大，但市政配套和商业配套一直滞后，于是今年政府加大了对该区域商业性质用地的供应量，在出让的33宗土地中，有22宗为纯商业用地，将开发建设大型卖场、写字楼、酒店、娱乐场所、行政办公用房等，全部不兼容住宅。这些商业一旦建成并投入使用，将会扭转南部新区“住宅热、商业冷”的局面。　　南部新区出让的9宗二类住宅用地，全部被外来大型品牌开发商拿下。其中，香港嘉里置业拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地产拿下2宗，厦门建发1宗。四家企业中，除厦门建发外，其余三家均为香港上市地产企业，资本实力十分雄厚，加上该区域现有的和记黄埔、华润置地、深长城等巨头，一旦全盘发力，成都楼市明年的焦点区域非此莫属。　　今年以前，成都三环路外的地价水平最高不超过600万/亩，但在今年却在城南、城东和城西全面突破千万元一亩，并且首破千万一亩的区域就在南部新区。今年7月20日，刚刚登陆香港联交所的广州地产企业合景泰富，投入36亿元连夺南部新区三宗土地，其中两块土地成交单价超过千万元一亩。以此为分水岭，在7月20日后该区域拍卖的土地价格都没有低于千万元一亩。　　值得注意的是，今年成都主城区拍卖的土地，成交价大多数都达到了起拍价的3倍，楼面地价已经接近甚至超过同区域楼盘当前的售价，刚性的土地成本让这些土地在明年一旦形成产品供应，将影响明年的产品价格走势。

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