套间单元房能否分割应尽快统一规制

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套间单元房能否分割应尽快统一规制

法律快车官方整理更新时间： 2019-06-05 11:44:32 人浏览

导读：

长期以来，在法院审理民事案件尤其是离婚案件过程中，涉及成套建造的单元楼房（以下简称套房）能否分割问题，一直争议很大，出现两种截然不同的观点：一种观点认为，套房分割并无法律明文禁止，物权法亦未作出具体规定，应当允许分割。理由：1、从物的分类来看，套间并

长期以来，在法院审理民事案件尤其是离婚案件过程中，涉及成套建造的单元楼房（以下简称套房）能否分割问题，一直争议很大，出现两种截然不同的观点：

一种观点认为，套房分割并无法律明文禁止，物权法亦未作出具体规定，应当允许分割。理由：1、从物的分类来看，套间并非绝对的不可分物。物可分为不可分物和可分物。一物强行分割后，失去其全部或大部分效用的，应列入不可分物的范畴。一物分割后，各个分割部分所起效用综合起来，仍能实现原物的全部或大部分效用的物，应为可分物。通常情况下，套房中的各居室有着独立的空间，而阳台、厨房、卫生间、客厅除配置双份外，则是套间内居住人须共同使用的。由于这一特点，套房是可以作为可分物予以分割的。各独立居室可作为专有部分分割给不同人所有，阳台、厨房、卫生间、客厅则可作为共有部分，由居住在套间内的人享有共有和共同管理的权利。2、从现实生活来看，套间由不同家庭的二个以上主体分割使用的情况并不鲜见。当前，临近工厂区、娱乐场所、学校的套房，多个主体分别与房东签订口头或书面合同，在同一时段内同时租住在一个单元套房内的情况屡见不鲜。一个单元套房内，各租户之间因协调不当引发不可调和矛盾，甚至触发其他矛盾的情况十分罕见。在海安县法院调研时发现，该院尚未受理过此类纠纷案。3、从司法实践来看，法院在离婚案件中判决或调解离异夫妻分割套房的案例亦非个别。这种情况的出现频率不高，但在基层法院处理的离婚案件中绝非个别现象，法院也是万般无奈之下选择这种下策方案。出现这一情况主要有三种原因：一种原因是离婚双方当事人个性较强，引起夫妻感情破裂的矛盾又十分尖锐，双方都不愿在住房问题上作出让步，除套房外无其他房屋可供分割。第二种原因是离婚双方当事人为不伤害子女的情感，决定分割套房，继续采取同居一家的模式，向子女隐瞒离异事实。第三种原因是离婚双方当事人经济上都属于贫困阶层，谋生手段较少，预期收入又很难推测，双方都拿不出折价款，只能选择分割套房。此种情形是套房分割中的最常见原因，由于双方当事人都认识到自己在社会生活中的弱势地位，都在诉讼请求中对房子提出请求，又都拿不出折价款，而且又不同意房屋出售后分割房款。尽管双方都明白离异后住同一屋檐下的不便，但面对望而生畏的高房价，他们只能放弃购房的愿望。如果法院选择出售房屋分割房款，一旦分割的房款不足以长期支撑不断上涨的租金，这些人自身又无力克服，他们的困难就可能推向社会，成为一个社会问题。

另一种观点认为，根据物权法基本原则，并结合离异夫妻感情的特殊性考虑，都不宜对套房进行分割。理由：1、分割套房违反物权法“一物一权”基本原则。“一物一权”即一个物上原则上只能有一个所有权，当事人可以共有一物，但共有所指向的也只是一个所有权。成套建造的单元楼房如果由两个以上个人分别所有该套房屋内不同房间，不仅每个所有权的范围和界域无法确定，而且所有权人对物的直接支配和排他的权利也无法实现。近日，媒体报道了北京市一中院判决的一起套房分割无效案，该报道被广泛转载。报道称，索某（男）与张某（女）于2005年3月14日协议离婚，针对双方共同所有的、登记在张某名下的一套两居室房屋，双方约定南侧1间归索某所有，北侧1间归张某所有。2007年1月，张某诉至法院，要求确认约定无效，请求依法分割。北京市一中院审理后认为，当事人之间对套房的约定，违反“一物一权”基本原则，终审判决双方离婚协议中有关房屋的约定无效，两居室房屋归张某所有，张某给付索某房屋折价款。2、物权登记难以操作。我国实行不动产统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。除法律有特别规定外，未经登记，不发生法律效力。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。套房不同于普通住房，各居室强行分割后，独立使用的功能极差，各人所有权的界限模糊，很难提供不动产界址材料。同时，我国房产管理部门在商品房登记时，都是以成套商品房作为一个整体登记房号的，如果套间内再分割，如何登记房号也会成为一个现实问题。3、考虑离异夫妻的情感因素不宜让两人再同居一室。两个经历不同、性格各异、来自不同地域、不同家庭与社会文化背景的成年男女组成家庭，整天在一起生活，没有冲突与矛盾既不现实也不可能。多数人经过一段时间相互适应、妥协和磨合，建立起了稳定的夫妻关系。但也有一定比例的夫妻经过短期或长期的生活后，因各种矛盾无法调和引起感情破裂。这些矛盾主要包括重婚或有配偶者与他人同居，实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员，有赌博、吸毒等恶习屡教不改，长时间分居等。从法院审理离婚案件的情况看，除极个别案件存在一方草率提出离婚的情形外，绝大多数情况都因上述矛盾长期累结而引发。常言说得好，爱之深，恨之切。离异夫妻间的关系与普通人相互间关系看似相同，但实质上却有着巨大差异。几个原本互不相识的人可以在一个套间内分别租用不同的居室，和谐地共用阳台、厨房、卫生间、客厅等公共空间，历经很长时间而不发生重大冲突。离异夫妻间由于日积月累的矛盾，往往很难做到和谐相处，尤其是当一方先谈对象，并在套间这样一个特定空间三方同时出现时，就心理学上而言，情感上的撕裂很难让离异另一方保持平静，引发新的矛盾甚至“民转刑”都不足为奇。因而，从情感因素考虑，也不宜将套间分割后让离异夫妻同居于一房。

尽管上述两种观点尖锐对立，从法理或法律规定上，一方很难完全驳倒另一方，但笔者认为，在办理离婚案件中涉及套房处理时，不仅要考虑法律规定，而且要考虑社会情理，才能做到法律效果与社会效果的统一。具体而言，应做好以下几个方面：

一是原则上对套间不得采取简单分割法。这是避免离异夫妻产生新的矛盾的客观需要。如果离异双方只有一套套房，对房屋如何处置又不能协商达成协议，应综合双方经济条件、劳动能力和子女利益予以处理，原则上将房屋处理给离异中的一方，获得房屋一方给予对方相应补偿。在双方经济条件和劳动能力差距不大的情况下，如果子女未成年，套房应优先处理给随子女生活一方，获得房屋一方补偿对方相应的评估价；如果无子女或子女已成年，可采取竞价的方法，获得房屋的一方支付竞价款给对方。在双方经济条件和劳动能力差距较大的情况下，原则上应将房屋处理给购房能力较弱的一方，弱势一方可采取分期付款方式给付对方相应的评估价，或用其他财产补偿对方。

二是充分发挥诉调对接功能预防产生新矛盾或矛盾激化。实践表明，单一的纠纷解决手段已无法满足处理社会矛盾的需要，人民调解在化解社会矛盾、定纷止争中起着不可忽视的作用，对于离婚等矛盾容易激化的，当事人抵触情绪较大的案件，注意吸收民间调解力量协助化解纠纷，有利于实现法律效果与社会效果的有机统一。特定情况下，套房分割中，如果双方当事人协商一致，约定房屋归一方所有，另一方在其内居住一定期限（1-3年）或居住至再婚时止的，法院应予允许；如果双方当事人协商一致，约定离异后房屋仍归双方共有，待出现拆迁等情形再行按比例分割补偿款，同时对双方分开居住或在原房内共居一定期限作出合理约定的，法院亦应允许。上述特定情形下，双方当事人存在矛盾引发的潜在因素，人民法院应注意发挥诉调对接的积极作用。一方面，法院做好定期回访工作；另一方面，要与基层人民调解加强沟通，甚至发出司法建议，请他们经常性做好工作，弥补法院时间、空间上缺位性、非持续性不足。

三是发挥救助机制作用弥补司法能力之不足。大家知道，司法权的本质是判断权，具有中立性、被动性、技术性、程序性等特征。对司法能力发生制约作用的首先是司法权的被动性，司法的功能是解决纠纷，没有纠纷司法不能自动和自主进行，无纠纷即无司法；即使有纠纷，当事人不提交法院，司法权仍然不能主动干预。因而，司法权有其天然限度和边界，它不足以解决社会一切矛盾，甚至有些矛盾司法权根本无力涉足。但近年来审判研究和实践也表明，法院在审理案件中并不是完全的消极被动，可以借助外力发挥一定的司法能动作用。如法院在构建和谐信访机制过程中，很多时候就必须借助政府力量解决涉诉信访问题。在套房分割中，极少数情况下，双方经济能力都很弱，如果将房屋处理给一方，另一方根本无力补偿，一旦法院将房屋强行判决给其中一方，另一方的补偿款不能履行或执行到位时，很容易形成新的涉诉信访。此种情形下，法院只得采取拍卖套房分割房款的下策。分割房款后，双方当事人都存在需要另行购房或租房，而分割房款不足支付新房款或不足长期支付租金的问题。如果条件允许，法院应充分加强沟通和联系，帮助当事人通过经济适用房、廉租房、执行救助等社会救助机制，解决面临的困境。

四是通过司法解释尽快统一套房处理问题。当前，反对套房分割的主要理论依据就是“一物一权”理论。尽管“一物一权”原则，为世界各国普遍接受，我国物权法研究界亦不否认，但我国物权法并没有条文从正面明文规定“一物一权”。如果要谈体现“一物一权”原则的法律条款，笔者认为主要包括《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十九条、第四十条。这此条款的主要内容为：物权是指权利人依法对特定享有直接支配和排他的权利；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。从这些条款可以看出，作为基本法的物权法只能作原则性规定，不可能对套间是否为可分物作出具体规定，因而，套间能否分割并没有明文规定。即便从“一物一权”理论出发，亦不能直接推导出明确的答案。正是因为这些争议的存在，各地法院对套房处理作出了完全不同的判决。基本法具有原则性和不可随意修正性，短期内试图通过修正基本法解决显然不现实。为避免同案不同判，最高人民法院应当通过司法解释解决问题，这是当前保证审判尺度统一的必由之路。

作者单位：江苏省海安县法院

来源：中国法院网

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