律师说房：开发商逾期办产证 购房者如何选择维权路径
导读：
明明已经全额付款，但开发商承诺的办妥产证却一直遥遥无期！面对此类情况，购房者又该如何维权？开发商又需要如何承担违约责任？
一、典型案例
2009年8月10日，杨女士趁暑假回国探亲之际，购买了地处上海浦东某酒店式公寓一套，一次性付清了88.35万元人民币房款。购买时，该酒店式公寓开发商承诺称：该房包租至2017年12月31日止，年租金为6.1845万元人民币，先付两年租金用以抵扣房款，并约定最长不超过三个月时间办好房产证。但至今时间已一年有余，该房产证仍不见踪影。
为了办房产证，杨女士曾于2010年2月回上海，几次找开发商谈，该开发商负责人答应三个星期内给答复。然而三个星期结束后仍未见产证下来。今年3月25日，杨女士又去找该负责人，他说，现在正替前一批买房人办理产证，答应下一批一定尽快尽力替杨女士办理，并给了杨女士一张写有 “杨小姐：你的产证我将尽我最大努力，尽早尽快的办理出”字样的纸条。
杨女士探亲假到期了，就委托朋友代办房产证事宜。但到2010年4月，开发商仍无音讯。
今年6月初，杨女士朋友打电话给该酒店式公寓销售商负责人，接电者说： “你写明情况和要求，发一封挂号信给开发商负责人。”杨女士朋友照此做了，并于第二天打电话询问该开发商负责人是否收到挂号信？答道：“收到了，尽快解决”；但至今杳无音讯。
今年7月初，杨女士朋友再次打电话给该开发商负责人，得到的却是 “没有钱，不能办理！”的答复。
经调查获知，开发商已将房屋是抵押给银行，只要把我的房款还给银行，撤销了抵押，就能办出产证；但杨女士已经全款付清，总不至于为办产证，再次自掏腰包？！
二、律师解读
就杨女士遭遇，结合上海司法实践，无法办理房产证，一般有两类：一是开发商原因，一是购房人原因。杨女士的情况显然不在她自身。
因开发商原因无法办理房产证主要有以下几种情形： 1、开发商的土地使用手续不合法； 2、未足额缴纳土地出让金； 3、违规开发，超出规划部分无法办理房产证； 4、未通过综合验收； 5、未取得预售许可； 6、未撤销抵押；7、又转卖给第三人。
三、律师支招
那么，面对开发商办证拖延，杨女士该如何维权？又该如何选择维权路径？
（一）可以要求开发商承担逾期办证的违约责任：开发商向杨女士承诺三个月内办理房产证，如因开发商原因未能在上述期限内办理房产证，开发商应该承担违约责任。如果杨女士与开发商之间的购房合同对逾期办理房产证应承担的违约责任已有约定，则杨女士可根据合同约定要求开发商承担违约责任。如双方无相关约定，根据最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。直到开发商办理出房产证为止。
（二）可以要求开发商承担欺诈赔偿的责任：如果开发商系在签订购房合同前就已经将房产抵押给银行，但在签订合同时故意隐瞒上述事实，则根据最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（三）可以解除合同，要求开发商承担赔偿责任：如果超过双方约定的办理房产证期限满一年仍未办出房产证，且由于开发商原因，则根据相关法律法规，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，导致杨女士无法办理房屋所有权登记，杨女士请求解除合同和赔偿损失的，法院将给予支持；而且赔偿损失的范围当然包括房价上涨的部分。
综上所述，杨女士购房经历提醒我们，购房者在购房时可要求开发商出示完整的售房手续，查验开发商是否足额缴纳土地出让金，要求开发商明确告知该房产有无抵押。如经济条件允许，建议购房者聘请专业法律人员协助处理购房事宜，以省却烦恼。
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