房地产项目取得土地使用权的挂牌途径
导读：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县、人民政府土地管理部门（以下简称“出让方”）与土地使用者签订。
根据上述规定，房地产开发企业要取得国有土地使用权进行房地产项目开发，必须和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金并获得《过于土地使用权证》之后，才能依法开展房地产开发项目建设、施工。
为了规范国有土地使用权出让行为，国土资源部于2002年5月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
根据上述法律法规、部委规章的规定我国现阶段在土地一级开发及经营性项目用地方面主要通过招标拍卖挂牌等方式出让土地。北京市国土局、建委、发改委、规划委等部门还根据《北京市国有建设用地供应办法》（京政发【2005】6号）编制了《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》，以规范土地储备和以及开发及经营性项目用地招标、拍卖、挂牌的工作程序。下面对土地使用权挂牌出让程序进行简单介绍。这些都是参与房地产开发项目的律师必须了解的，根据对这些具体程序进行介绍，协助房地产开发企业准备必备的法律文件。
一、土地使用权挂牌出让的相关法律规定
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条的规定，挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
二、土地使用权挂牌出让的具体流程
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，挂牌依照以下程序进行：“（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价； （三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； （四）出让人继续接受新的报价； （五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。” 挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
以北京为例，根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》，土地出让中的挂牌程序主要包括以下流程：
1、发布《挂牌公告》；2、有意向的竞买人购买挂牌文件；3、现场踏勘、答疑；4、开始挂牌；5、竞买人提出竞买申请；6、竞买人缴纳竞买保证金并领取竞买资格证明；7、竞买人填写竞买报价单，参与竞买；8、更新挂牌显示，接受新的竞价；9、现场竞价，挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；10、确定竞得人；11、签订《挂牌成交确认书》；12、退还未竞得人的竞买保证金；13、签订协议。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议。
三、国有土地使用权挂牌出让公告的内容
根据《招标拍卖挂牌出让过于土地使用权规定》招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
（一）出让人的名称和地址；
（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；
（七）投标、竞买保证金；
（八）其他需要公告的事项。
关于国有土地使用权拍卖程序以及出让招标程序，另文再述。
兰丽艳律师 北京市中闻律师事务所
联系电话：13691105057 传真：010-84608488
通讯地址：北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦A座808室
邮编：100027
邮箱：xueer1911@126.com
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
房屋土地使用年限为居住用地的七十年、工业用地五十年、教育、科技、卫生、文化和体育用地五十年、商业、旅游和娱乐用地是四十年，我国法律规定，土地所有权属于国家，个人
1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、
湖北省高级人民法院：你院鄂高法〔2002〕158号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产以及有关抵押效力认定等问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、
昆山市法律援助不收费，全国的法律援助都是不收费的。法律援助指的是由政府设立的法律援助机构组织法律援助的律师，为经济困难或特殊案件的人给予无偿提供法律服务的一项法
